厦门中亚城可行性报告 - 图文

顶级住宅：厦门住宅市场从2002年到2007年均价平均年增长率为21.5%，2007年底开始房地产开始进入观望阶段，成交量萎缩，目前厦门顶级住宅价格为15000-20000元平方米。考虑到目前房地产行业处于低峰时期，预计未来三年内，厦门顶级住宅的价格仍然在该区间徘徊。

售价（2009-2013） 完成销售时间 销售进度 均价16000平方米 2年（含完工前1年的建设期） 2013年70% ，2014年30% 高端酒店式公寓： 厦门目前并没有高端的酒店式公寓案例，参考四星级酒店，该项目租金预估为110平方米月，经营稳定后出租率为75%

每平方米月租金 年租金增长率 租用率 2013 100 NA 30% 2014 110 10% 50% 2015 121 10% 75% 2016 127 5% 75% 2017以后 133 5% 75%

五星级酒店：目前厦门五星级酒店价格约800晚间，属于2级城市的比较高的价格。根据中国物价增长趋势，预计今后酒店价格将以5%的速度增长。项目具有比较优势，预计2013年价格为120平方米天。经营稳定后入住率为70%，每年3%增长

房价 年增长率 入住率 2013 1000 NA 30% 2014 1100 10% 50% 2015 1210 10% 70% 2016 1270 5% 70% 2017以后 1334 5% 70%

会议展览中心：厦门目前展费约为80元平方米天，由于项目不在厦门岛内，租金应比目前的国际会议展览中心稍少，估计为66平方米天，经营稳定其出租率为20%

每平方米月租金 年增长率 参展率 2013 2000 NA 10% 2014 2100 3% 15% 2015 2205 3% 20% 2016 2315 3% 20% 2017以后 2431 3% 20% 停车收费

每个车位月租金 年增长率 入住率 2013 500 NA 30% 2014 550 10% 40% 9 2015 605 10% 60% 2016 666 10% 75% 2017以后 700 5% 75% （3）成本估算 a项目及土地成本

项目收购成本为1.8亿人民币，高楼区分摊0.9亿人民币，需要补交土地出让金、配套费、增容费？？暂按1500元平方米估算。 则土地总成本为：9000+96*1500=153000万 b前期费用

按200元平方米计算：200*106=21200万 c、建设成本估算：

项目 地下二、三层停车场 地下一商业空间（塔楼基底） 双塔楼、会展 双塔楼、顶级酒店（含装修） 双塔楼、顶级办公 裙房会展 裙房商业、金融 高档写字楼（47层） 高档酒店公寓（含装修） 合计 单价（元平方米） 5000 10000 9000 13500 9000 4000 4000 5000 8000 面积（平方米） 100000 23562 16000 40000 244000 30000 200000 340000 90000 1083562 造价（万元） 50000 23562 14400 54000 219600 12000 80000 170000 72000 700062 d、景观及管网费用： 106*150=15900万 e、财务费用： 按资金缺口逐年计算 f、建设期间管理、销售费用 4亿元

（4）、项目现金流量如表（下页excel表格）

10 （5）评价：超高层区，其本质是资本的运作，能否取得低廉的投资资金是项目能否成功的绝对因素。由于绝大多数物业为投资型物业，资金压力非常大，虽然通过高档写字楼和酒店式公寓进行销售取得了约40亿的销售款，但资金压力仍然很大。下面就资金成本进行敏感性分析：

(a)假设所有资金都计算利息：

动态回收期（年） 年利息 7% 8% 9% 10% 11% （含建设期） 16 17 19 22 25 动态回收期（年） （不含建设期） 12 13 15 18 21 全投资回收期控制在20年以内，即取得资金成本应该控制在10.5%以内

（b）假使公司出资15亿元，再引进策略投资人投资15亿，本金不计利息，则投资回收期（不含建设期）可以控制在10年以内。

（c）所有物业均为持有，不进行销售任何物业。则30亿本金不计利息条件下，投资回收期20年以上，本金计利息的情况下，投资回收期将超过30年。

11 2、住宅区投资分析

住宅区选取B地块进行评估，其他地块可以进行类比。

目前项目周边楼盘价格均价6500平方米，预计2010年以前将围绕此价格震荡，2010年以后以每年5%的速度增长。即2012年均价在7150左右，保守起见，取7000平方米。财务投报如下：

项目名称 迪拜未来城B地块 土地面积(㎡) 项目基本信息 容积率 总建筑面积(㎡) 地上建筑面积(㎡) 地下建筑面积(㎡) 类别 住宅 营业额 商业 车位 其他 销售收入合计 土地成本 营业成本 前期费用 建安工程费(30层) 绿化及管网 管理费用 营业费用 销售费用 销售税金 财务费用 成本费用合计 毛利 毛利率 税前利润 项目表现 土地增值税 所得税 税后利润 税前利润总销 税后利润总销

12 项目公司 36837 项目类别 7.17 建筑密度 289383 绿地率 264250 工期 25133 大唐权益 建筑面积(㎡) 单元数 262208 1792 22950 250 192354 510 厦门中亚置业 土地储备 21.70% 30% 30个月 100% 销售价格 7000 15000 12万个 金额(万) 183546 2688 6120 39638 按每平方米1500元计算 4341 每平方米150 72346 每平方米2500 7235 每平方米250 5771 总销4% 5771 总销4% 10579 总销5.5% 3847 总销2% 149526 36% 毛利营业额 42827 营业额扣营业成本和营业费用 5771 总销3% 10707 按税前利润25%计算 26350 22% 14% 税前 68795 营业额扣除营业成本