房地产投资分析报告案例

本项目土地增值税估算情况见附表11。项目可运用资金估算见附表12。项目税后利润的估算见附表13，即税后利润总额为14747万元。

附表11 土地增值税计算表 序号 1 1.1 1.2 1.4 2 3 4 5 6 项目 扣除项目金额 开发成本 开发费用 加扣20％ 销售收入 增值额 增殖率 增值税率 增值税 金额（万元） 24944.93 17868.09 1947.5 1555.72 3573.62 28285.74 3340.81 13.4% ≤20% 免交 备注 1.1+1.2+1.3+1.4 见“开发成本构成表” 销售费用+管理费用+财务费用 销售收入×6.43％ 1.1×20％ （2）-（1） 1.3 销售税金及附加 附表12 项目可运用资金估算表 序号 1 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 3 4 项目 销售收入 销售税金及附加 营业税 教育专项基金 教育费附加 城市维护建设税 防洪工程维护费 土地增值税 合计 建设经营期 1 2 3 466.63 16.97 29.69 12.73 15.27 46.66 — 4 314.2 11.32 21.8 9.34 10.19 31.42 — 28285.74 — 13140.37 8484.22 5661.15 1555.72 — 777.72 1414.29 — 707.02 56.57 99 42.43 50.91 —— — — — — — 28.28 49.49 21.21 25.45 77.77 — 424.21 283.06 2.6 印花税及交易管理费 155.85 — 可运用资金 26727.14 — 12362.65 8017.59 4346.95 （1）-（2）-（3） 建设经营期 1 — 2 7720 707.02 28.28 49.49 21.21 25.45 77.77 — 558.08 3 7080 16.97 29.69 12.73 15.27 46.66 — 4 5200 11.32 21.8 9.34 10.19 31.42 — 附表13 税后利润测算 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 6项目 销售收入 总成本费用 营业税 教育专项基金 教育费附加 城市维护建设税 防洪工程维护费 土地增值税 利润总额 所得税 合计 28285.74 13140.37 8484.22 5661.15 20000 1818.77 56.57 99 42.43 50.91 — 6466.97 2134.1 424.21 283.06 印花税及交易管理费 155.85 1691.14 2858.68 2097.14 943.36 692.06 12 税后利润 4332.87 1200.06 1915.32 1405.08 五．财务分析

（一） 财务内部收益率

由项目的全部投资现金流量表（附表14）和自有资金现金流量表（附表15），项目损益表，计算如下（行业基准收益率取10％）

附表14 全部投资财务现金流量 序号 1 1.1 2 2.1 2.3 2.4 3 4 项目 销售流入 销售收入 现金流出 建设投资 土地增值税 所得税 净现金流量 折现现金流量 合计 28285.74 28285.74 21818.77 20000 —— 2134.1 3548.84 经营建设期 1 6000 6000 —— -6000 2 3 4 13140.37 8484.22 5661.15 13140.37 8484.22 5661.15 7187.31 6568.9 4256.07 5720 909.23 —— 558.08 5080 —— 3200 —— 545.54 364.01 943.36 692.06 2.2 销售税金及附加 1818.77 5953.06 1915.32 713.05 2429.35 -5891.02 5844.93 1812.83 662.61 由全部投资财务现金流量表可得到评价指标： 全部资金税后内部收益率 FIRR=30.6％ 全部资金税后净现值 NPV=2429.35（万元） 静态投资回收期：（3-1）+|-46.94|/1915.32=2.0245 2.0245×4=8.1(月) 动态投资回收期：（3-1）+|-46.09|/1812.83=2.025 2.025×4=8.1（月） 附表15 自有资金现金流量表 序号 1 1.1 2 2.1 项目 销售流入 销售收入 现金流出 自有资金 合计 28285.74 28285.74 21818.77 4000 11920 —— 2134.1 4264.41 3647.13 经营建设期 1 1920 1920 —— -1920 2 1200 4520 —— 2500 3 880 4200 —— 1764.41 4 3200 —— 9129.23 8333.31 4256.07 2.2 销售收入在投入 2.4 2.5 2.6 3 4 土地增值税 所得税 贷款本息偿还 净现金流量 折现现金流量 2.3 销售税金及附加 1818.77 909.23 545.54 364.01 558.08 943.36 692.06 4011.14 150.91 1405.08 2654.17 -1885.13 3407.28 118.15 1013.87 自有资金现金流量表评价指标： 财务内部收益率：FIRR=128.5％ 净现值：NPV=2654.17 静态投资回收期：（2-1）+|-1885.13|/3407.28=1.56 1.56×4=6.2（月） 动态投资回收期：（2-1）+|-1920|/4011.14=1.78 1.78×4=7.12（月）

附表16 损益表

序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 6项目 销售收入 总成本费用 土地增值税 利润总额 所得税 税后利润 盈余公积金 可分配利润 合计 28285.74 20000 —— 6466.97 2134.1 4332.87 433.29 3899.58 建设经营期 1 —— 2 5720 909.23 —— 558.08 120.01 3 5080 —— 4 3200 —— 13140.37 8484.22 5661.15 545.54 364.01 销售税金及附加 1818.77 1691.14 2858.68 2097.14 943.36 692.06 191.53 140.51 1200.06 1915.32 1405.08 1080.05 1723.79 1264.51 评价指标 1：全部投资的投资利润率=利润总额/总投资×100％=6466.97/20000=32％

2：全部投资的利税率=利税总额/总投资×100％=（1555.72+2134.1）/20000×100％ =18%

3：自有资金投资利润率=利润总额/自有资金=6466.97/4000=161.7% 4：税后利润率=税后利润/自有资金=4332.87/40000=108.3%

（二） 项目财务分析汇总

附表17 财务分析汇总表

动态指标 计算基础 全部投资 自有资金 财务内部收益率 （FIRR） 30.6% 128.5% 财务净现值 （FNPV） 2429.35（万元） 2654.17（万元） 动态投资回收期 8.1（月） 6.2（月） 静态指标 投资利润率 32% 161.7% 静态投资回收期 8.1（月） 7.12（月）

六．不确定性分析

本项目的不确定性因素主要有：建设成本、销售价格、建设周期、贷款利率。这些因素可能受到当地政策、经济、社会条件的影响，有可能发生变化，影响本项目经济目标的实现。

（一） 盈亏平衡分析

假设本项目总投资不变，而且销售投资回收进度如基准方案所设，当销售率为54%时，全部投资利润为零，也就是说，投资恰好保本。一般认为，当盈亏平衡点的销售收入率≤70%时，项目风险最低。本项目的盈亏平衡点为54%，可见风险度较低。 （二） 敏感性分析

影响本项目财务效益的主要不确定性因素为开发成本和销售价格。开发成本中最有可能发生波动的是建安工程费。因此，本项目敏感性分析针对全部投资评价指标（财务内部收益率和投资利润率），分别计算销售价格上下波动10%和建安工程费上下波动10%时，对财务评价的影响。计算结果详见附表18

附表18 敏感性分析表

售价变动 建安工程费变动 -10% 0% 10% 10% 0% -10% 全部投资财务净现-4901.31 2429.35 9760.02 3656.52 2429.35 1202.18 值 （万元） 财务内部收益率 投资利润率 —— 18.19% 30.6% 32% 61.2% 45.81% 20% 26% 30.6% 32% 41.2% 38% 由附表18中的数据可得出 1.当建安工程费增加10%时，全部投资评价指标为：

财务内部收益率为20%，投资利润率为26%。以上计算结果表明，如果建安工

程费增加10%，其全部内部收益率大于基准收益率（10%）。因此，在项目开发建设中，建安工程费的增加会影响财务内部收益率和投资利润率，但还有活动的空间。

2.当销售价格降低10%时，全部投资评价指标为：

财务内部收益率为负值，投资利润率为18.19%。以上结果表明，销售价格下降

10%对项目经济效益有很大影响，内部收益率达不到基准收益率。因此为了保证获得预期的效益，需要加强市场营销工作，尽量使销售计划得到实现。