兰州万达广场项目可研报告V1.2 - 图文

万达广场可行性研究报告

（三）区域远景规划 1．兰州市远景规划

兰州市是甘肃省省会，西北地区重要的中心城市。兰州市的城市建设与发展要遵循经济、社会、人口、资源和环境相协调的可持续发展战略，调整产业结构，完善城市功能。在城市规划区内，实行统一的规划管理。主城区要按照“带状组团分布，分区平衡发展”的布局原则，逐步形成“一河、两城、七组团”的城市结构。“一河两城七组团”的城市用地布局结构、“一水两山三绿廊”的城市风貌建设原则，城市从偏于东市区、以东方红广场—三台阁为轴线，向以黄河为轴线的转变；以单中心结构，向双中心城市结构演变。以黄河为轴，两山为翼，完善跨河形态，构筑昼夜山水城市整体空间新形象。联系外围三个拓展区域，构成都市区的四个主要发展空间，形成“两带三城三轴九片”。

一河：指黄河。

两城：以黄河为轴线，南北整体为两个城市布局结构。

七组团：沿黄河为轴线，通过滨河公路将安宁、七里河、西固、城关中心区、东岗、雁滩、盐场等七个功能区联为一体，使之快速形成滨河经济走廊。

兰州市规划遵循“高起点、高标准、高层次、高水平”的现代城市发展理念，充分利用兰州独特的生态环境和历史人文景观风貌，构筑“一河贯城、两山环城、水链织城”的山水城市景观。

兰州城市未来发展目标为：经济繁荣、社会文明、布局合理、设施完善、环境良好、风景优美的现代城市。

规划远期到2020年，在此期间，预计2012年兰州市域总共有355万人。城市定位 “黄河明珠”展黄河文化，兰州的定位可以说是西北中心城市，综合枢纽和“黄河明珠”非常准确。他建议，把兰州定位为“黄河明珠”,并围绕这一定位作《黄河文化旅游产业规划》，将5000年灿烂的黄河文化以各种艺术手法，展现在黄河两岸。

2．雁滩板块远景规划

2006年5月18日，兰州市政府第七次常务会议审定并原则通过了《兰州市雁滩地区控制性详细规划》(简称《详规》)，这意味着雁滩将作为重要的城市组团之一，需要在原有的基础上进一步提升，并为雁滩城市化进程，及发展方向有了进一步明确。

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（1）规划用地：1518.06公顷；2010年，雁滩常住人口规模将控制在16万人左右。《详规》的范围由黄河和南河围合而成，东西长约7公里，南北宽约3．5公里，规划总用地1518．06公顷，其中建设用地1451．55公顷。 （2）结构：一心、两区、三河

根据用地条件及功能定位，《详规》将雁滩地区的结构概括为“一心、两区、三河”。

“一心”指中心公园，布置在606号路两侧地块内，是雁滩地区城市公共活动中心。

“两区”指以606号路、606—1号路为界分为东、西两区。西区以居住、商业贸易、休闲娱乐为主导功能；东区以高新技术产业、科技研发、高等教育等为主导职能。

“三河”是指黄河雁滩段、南河、中河。南河将被营造成溶自然景观和人文景观于一体的生态河；中河将成为雁滩中心区最重要的绿色开放空间。 （3）布局：八大功能区域

《详规》将雁滩地区的布局分为居住生活、高新技术产业区、高科技生产服务区、商业金融、文化娱乐、体育运动、休闲游乐、市政用地八大功能区域。

其中商业金融区域主要布置在606号路、606—1号路、603号路两侧，位于雁滩的核心地段，以商业、金融保险和专业市场用地为主，辅以服务业。

（4）交通：十大出口畅通新雁滩，为了使雁滩地区对外形成便捷的交通体系，《详规》中沿城市主干道设置十个对外出口。

雁滩将依托高新开发区全面发展，档次上全方位提升。后期部分政府部门机关单位及企事业单位的相继进入，版快功能将会向多样化转变，在高品质居住环境基础上，版块从业办公人员将不断增加，变身高档商务区和白领聚集地；功能多样化将产生大型商业中心及综合性建筑商业体是板块发展的必然性。 小结：

在兰州市“东展西扩”的整体规划思路下，雁滩作为东城规划核心片区，将成为兰州文化、现代时尚的体验之都（新城区），人文融合、平和有序的宜居之地（新生活），高新开发核和高档商住核心区。

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（四）区域房地产市场运行状况 1．土地市场运行状况

2010年上半年兰州整体土地供应明显少于2009年，并且地块多集中于七里河及安宁区，2010年上半年兰州市房地产用地供应总量达432320.6㎡，成功出让9宗土地，面积276449.2㎡，在全部成功出让建设用地中，以拍卖出让方式供地4宗，面积71728.6㎡，以挂牌出让方式供地5宗,面积204720.6㎡。

上半年兰州市土地总收益为101340万元,其中在全部供应建设用地中，以拍卖方式出让土地成交价款为58200万元；以挂牌方式出让土地成交价款为43140万元。上半年成交的9宗地块中，3宗为居住用地，2宗为居住兼容商业用地，1宗为商业居住用地、1宗为商业用地，1宗为商业、居住、办公用地，1宗为其他公共设施用地。

2009年上半年土地成交面积其他用地, 35%居住用地, 22%商业居住办公用地, 8%商业用地, 0%商业居住用地,4%居住用地科兼容商业用地,31%

到目前为止，雁滩土地出让公告供应为四块（包括万达广场项目所处地块），全部为商住性质。

宗地 编号 G1005 宗地位置 城关区T604号规划路（雁西路）以东、兰州居正房地产有限公司（原兰州雁滩工业城实业总公司）用地用地 面积 47.155亩。 （其中，出让用地Ⅰ17.712亩，出让土地Ⅱ土地 用途 商住 容积率 建筑 密度 竞买 起始价 保证金 （万元） （万元） ≤30% 2300 4500 ≤3.5 19

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G1016 以南、S631号规划路以北 城关区刘家滩以东、T607-1号规划路以南、S610号规划路以西、T605号规划路以北 G1010-1 城关区B680号规划路以东、B689号规划路以南、S682号规划路以西、雁儿滩路以北 G1010-2 城关区S682号规划路以东、B689号规划路以南、S686号规划路以西、雁儿滩路以北 城关区天水北路(T602号规划路)以东、T603号规划路以南、S614号规划路以西、B617号规划路以北 29.443亩） 107.005亩 商业、居住、办公、酒店综合用地 商住 ≤4.0 ≤30% 8520 28300 G1010 76.225 亩 ≤3.6 ≤20% 15000 49000 123.225 亩 G1018 100.571亩 商业、住宅、酒店、办公综合用地 ≤5.2 ≤70% 20000 65000

图2-3-3-2雁滩板块主要土地供应状况一览

小结：

从土地供应结构来看，未来雁滩板块竞争市场环境较为宽松，且从宗地所处区位来看，目前本项目所占用地从交通、周边成熟度以及常住人口组成方面都具有较大的优势，竞争优势大。

2.商品住宅成交状况

从市场成交价格走势图我们可以看出，兰州商品房市场近三年一直处于一个稳步上涨的态势，虽然经过了几轮国家调控，但是以刚性需求为主的兰州市场依旧保持平稳上升的发展态势，并且伴随市域可开发土地逐年减少，尤其是主城区可开发面积迅速减少的现状，价格上涨空间依旧巨大。

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