房地产公司项目制运行制度及项目经理管理办法

程师、估价师、销售主管和策划、置业顾问、咨询专员、调研专员等 6) 考核：对项目部的考核，除了各个阶段的阶段目标和投资的回报水平以外，还要顾及项目的策划方案的水平以及具体的执行情况，项目的品牌效应以及社会影响力

5. 方案Ⅴ

1) 介入时机：在项目的一开始即投资机会研究和土地竞投阶段就介入项目的操作过程中，负责项目的全程运作过程。

2) 与职能部门关系：项目部直属于总经理，相关部门对项目部有监督和审核的权力，体现在远程控制上，项目部中项目经理有充分独立的用人权和资源调配权，其它部门要配合项目部的工作。

3) 公司控制方式：项目部可以采取项目公司方式，实行自负盈亏、独立核算的运作模式。公司通过对项目部的提出的目标体系来控制项目部的运作。

4) 项目经理的人选：项目经理要熟悉整个房地产项目开发过程中的所有工作，有跨专业的综合知识、协调和沟通能力极强、类似工作经验丰富、分析能力和创新能力极为突出、有卓越的决策能力、善于捕捉市场机会，有极强的市场开拓精神。可以从曾担任过不同部门的部门经理，公司副总、分公司经理或办事处负责人中选聘。可以通过岗位轮换来提高其集成工作的能力，让某些部门经理轮换工作，让公司副总兼任某些部门的部门经理、或派驻外地或分公司的高管工作。提高决策和分析能力，全局观和对项目的整体把握能力。

5) 项目部的组成：项目经理、建筑师、土建、结构、造价、给排水工程师、估价师、销售策划和主管、置业顾问、咨询专员、调研专员、市场分析人员等

6) 考核：对项目经理的考核，主要体现在投资的回报水平以及各个阶段的阶段目标的实现上，以及项目的品牌效应以及社会影响力，对于新开拓的市场区域更应看重的其实是后者。

附注：正如阶段示意图所示，其实方案Ⅲ、Ⅳ、Ⅴ都可以将物业管理阶段包含在其中，但考虑到当前物业管理的市场现状和国家新颁布的物业管理条例，都明确表明以后房地产公司将物业管理阶段的工作外包出去或者交给独立运作的物业管理子公司是一个趋势，不仅能明确区分物业管理公司和房地产公司的责任，而且将占用时间较长的物业管理排除在外，对于项目部运作的成果考核会变得比较容易。

各种项目制方案的特点对比表

项目制方案 跨越阶段 工作内容 考核目标 控制方式 项目经理的能力和素质要求 项目部组织及人员岗位 项目部与职能部门关系

方案Ⅰ 施工阶段 工程招投标、工程建设的全过程、竣工验收 工程的进度、费用及质量 通过工程部来控制项目部 熟悉施工全过程的工作、有一定的专业水平、协调和沟通能力强、经验丰

富 项目经理、结构、电气、造价、给排水工程师等 项目部是属于工程部领导的，项目经理的权限不能超越工程部的职责范围，其它相关部门通过和工程部合作间接与项目部合作

方案Ⅱ 规划设计阶段、施工阶段 组织规划设计招标或方案竞赛、工程招标、建设全过程、竣工验收 规划设计方案的可行性和对规划设计大纲的响应性。工程的进度、费用、及质量 总经理直接控制，项目经理责任状中提出的对项目经理的考核目标，及对项目部的考核和奖惩（包括年度和解体时） 熟悉规划设计阶段和工程施工全过程、有跨专业的综合知识、协调和沟通能力强、设计和施工实践经验丰富、决策能力强。 项目经理、建筑师、结构、电气、造价、给排水工程师 项目部职责范围内的工作，要由项目部在相关职能部门的指导、支持、监督和控制下进行。项目部职责范围外的工作由职能部门负责完成，项目部要配合职能部门的这些工作

方案Ⅲ 规划设计阶段、施工阶段、市场推广和营销阶段 组织规划设计招标或方案竞赛、工程招标、建设全过程、竣工验收、市场推广和销售 规划设计方案的可行性和对规划设计大纲的响应性，工程的进度、费用、及质量，销售资金的回笼，投资的回报水平，除此之外，项目的品牌效应、社会影响力 总经理直接控制，项目经理责任状中提出的对项目经理的考核目标，及对项目部的考核和奖惩（包括年度和解体时） 熟悉规划设计、工程施工以及营销全过程的工作，有跨专业的综合知识、协调和沟通能力很强、类似工作经验丰富、有独立的决策和创新能力、有市场开拓精神。 项目经理、建筑师、结构、电气、造价、

给排水工程师、估价师、销售策划和主管、置业顾问等 项目部职责范围内的工作，要由项目部在相关职能部门的指导、支持、监督和控制下进行。项目部职责范围外的工作由职能部门负责完成，项目部要配合职能部门的这些工作

方案Ⅳ （项目立项阶段）、规划设计阶段、施工阶段、市场推广和营销阶段 （项目立项和编制可研报告）、全程策划、组织规划设计招标或方案竞赛、工程招标、建设全过程、竣工验收、市场推广和销售 各个阶段的阶段目标和投资的回报水平、策划方案的水平以及执行情况，项目的品牌效应以及社会影响力 总经理直接控制，项目经理责任状中提出的对项目经理的考核目标，及对项目部的考核和奖惩（包括年度和解体时） 熟悉项目立项、全程策划、规划设计、工程施工以及营销全过程的工作，有跨专业的综合知识、协调和沟通能力极强、类似工作经验丰富、分析能力和创新能力极为突出、有卓越的决策能力、有很强的市场开拓精神 项目经理、建筑师、结构、电气、造价、给排水工程师、估价师、销售策划和主管、置业顾问、咨询专员、调研专员 项目部职责范围内的工作，要由项目部在相关职能部门的指导、支持、监督和控制下进行。项目部职责范围外的工作由职能部门负责完成，项目部要配合职能部门的这些工作

方案Ⅴ 投资机会研究和土地竞投阶段、项目立项阶段、全程策划阶段、规划设计阶段、施工阶段、市场推广和营销阶段 房地产开发项目的全过程工作：投资机会研究和土地竞投（项目立项和编制可研报告）、全程策划、组织规划设计招标或方案竞赛、工程招标、建设全过程、竣工