双流东航总部基地项目可行性研究报告正文

双流东航总部基地项目可行性研究报告

第三章. 项目地块微观分析

一、地块位置和四至

项目地块位于双流县航空港片区临港路与西航港大道川齿路交汇处东北侧，行政区划分上属于双流县西航港街道，与西南民族大学双流校区仅一路之隔，与成都双流国际机场直线距离为2.1公里，路程距离2.5公里，车行八分钟可到；与成都主城区三环路蓝天立交直线距离7.1公里，路程距离8.8公里，车程约二十分钟，坐拥校园经济、空港经济等优势，位于成都主城区半小时经济生活圈内，毗邻机场高速、大件路、西航港大道等主要交通要道，交通通达性良好，区位条件优越，从交通资源和区位资源上看，该地块具备较高开发价值。

1、区位概览

项目地块处于空港片区，目前项目西面及南面房地产开发密度较低，大片的土地属于物流园区、工业研发园区等工业用地，目前常住人口较少，但是临近西南民族大学和成都双流国际机场，校园经济和空港服务经济将是本案发展的重要依托；项目东面临近区域的在建住宅项目在近四年内如雨后春笋般建立，在半径1.5公里内有和贵久居福、银泰花园别墅、翰林上岛、翰林南城、温哥华南苑、康桥品上、书香尚品、川大河畔、文星花园、瑞升明院、星月花园等已经交房的

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住宅楼盘，并且在建的住宅项目有润扬时代音符、金隅大成住宅项目、弗客水岸、空港首座、温资金源中心等，随着这些住宅项目的建成交房及陆续入住，该片区的常住人口将大幅度提成，为本案的商业发展带来良好的消费基础。

2、项目四至情况

北面：项目北面紧邻已经建成的四星级酒店百港国际大酒店及两家经济型商务酒店，酒店的主要目标消费群体为航空港的旅客，北面整体环境较为整洁，并且由三家酒店的机场大巴专线带来了一定的商旅氛围。再往北面紧邻三家酒店的是在建中型住宅项目空港首座，该项目总建户数为936户，将于2013年年底交房，届时该住宅楼盘将为本案带来一定消费实力的消费人群。

西面：项目西面紧邻的是城市交通主干道西航港大道川齿路段，该路段向北直通机场高速辅道，往南连接航空港物流园区及厂房，路面宽度约30米，双向六车道，由于靠近大学校区，该段路的限速要求为30KM/H，川齿路对面为西南民族大学双流校区，该校区常住师生约两万人，校区面积1300亩，全部为本科生，该校区的学生消费档次中下，但是消费需求基数较大，因此本案拥有校园经济消费这一重要资源；

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东面：地块东面为已经建设交房的别墅区：银泰花园别墅，该别墅区总计160套联排别墅，属于该片区最为高端的住宅小区，该别墅目前由于周边配套相对匮乏，因此入住率不高，但是随着区域发展的逐渐成熟，入住率提高后将成为拉高片区消费的重要支撑，银泰花园别墅往东紧邻的是已经开发入住的住宅小区翰林上岛，另外还有正在开发的住宅楼盘润扬时代音符、弗客水岸等等，因此，项目的东面部分将会发展成高尚住宅集中片区，也是本案消费人群的重要来源，但是由于该区域房地产开发的已经较为成熟，大量的社区商业已经聚集人气，因此对本案的商业经营带来一定的挑战；

南面：项目南面紧邻的是交通主干道临港路，该路段往西穿过西南民族大学校区连接航空港服务区，往东连接长江路、黄河路、锦华路等主要干道，连接项目东面的住宅密集片区，因此，该条公路将是本案商业消费人口通达的主要通道；临港路以南紧邻的是已经修建的住宅楼盘瑞升明院，以及旁边大片的金隅大成住宅项目用地，再往南则是大片的物流园、工业园以及安置住宅小区如星月花园、文星花园等等，因此南面的常住人口虽然相比东面较少，但是由于项目南面区域目前商业配套较为落后，因此，该方位到本项目来消费的人群数量将不低于项目

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东面区域；

3、项目周边情况明细

二、地块现状及建设条件

经过在规划局了解以及开发商提供的资料，得知以下地块信息：

? 本案的净用地面积约为65亩，土地性质为商业用地，代征道路面积约17亩，

代征绿地面积约10亩；

? 项目土地标高为489米，航空限高为538米，建筑的限高计算下来为49米； ? 规划容积率为2-5，建筑密度40%，道路退距10米； ? 项目旁边与银泰花园交界处规划有一个幼儿园及一个菜市场；

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