阳逻商业市场进入风险分析 - 图文

凯信集团（内部文件）

阳逻商业市场进入风险分析

注：该文件仅作为凯信集团商业决策参考，不得复印、外传

引言：

本报告从阳逻商业格局发展趋势、阳逻现有商业形态结构、阳逻消费力分析、阳逻在建及规划在建重点商业项目四个方面进行调研分析，指出阳逻商业发展的机遇与风险，为凯信集团进入阳逻商业地产提供数据及文本参考，帮助集团领导决策。

阳逻商业格局调查研究：

阳逻商业中心沿阳光大道北移至柴泊湖中段成为必然趋势

五环中央街

资料来源：前期策划集之一新港天地项目市场调研系统报告（详见联系函2012-003）

1.1阳逻商业发展的三个典型时期

阳逻商业中心的转移，受到城市行政规划、港口经济发展、住宅地产开发等几个方面影响，自2000年以来，形成了三个比较明显的阶段特征：

1、）原始商业期——2006年：五环中央街、金三角商贸广场（阳逻正街）

五环.中央商业街，占地面积15亩，总建筑面积22180平方米，其中商业面积10480平方米，整个商业广场呈现合围式的商业步行街，服饰销售为主。

金三角步行街总建筑面积为5.2万平方米，共9栋，住宅300多套，商铺200多间。以服饰销售为主。 原始商业期的商业项目，地处阳逻老城区、阳逻正街，经营多年，周边商业气氛浓厚，配套齐全，阳逻一中、一小、三中近在咫尺，但随着阳逻新港建设带来的拆迁状况和新型商业区的规划建设，此处商业已逐渐衰败，消费人群及消费档次偏低。

（阳逻港拆迁实况图）

2、）商业发展期——2008年：中百仓储（转盘商业区）

中百仓储位于阳光大道与汽渡路交汇处，门店+超市总共1.8万方。分三层，一层为服装购物区，二层为食品区，三层为生活用品、家用电器区。

中百仓储是阳逻第一家大型仓储超市，依托于阳光大道与汽渡路交汇的转盘地理优势，是首家进驻阳逻的大型超市，成为阳逻商业发展期的代表。但由于周围没有其他商业体，商业类型延展渐弱，主要提供日用所需。

3、）商业转型期——2011年：金融街、阳逻广场、摩尔城、城市广场（阳光大道中段）

金融街连通阳逻大道和军安路，全长1000余米，计划将金融街打造成阳逻的示范街。已有诺曼琪、雅黛丽、米拉、BBCJ、美思内衣、京福轩等开业。

阳逻城市广场位于阳逻新城往北发展的轴线上，主力店武商量贩面积1万多方，分为上下两层，一层规划有：生鲜熟食、糖果饼干、土特干货、调味调料、奶制品。二层规划：饮料、化洗、文体、家居百货、图书音像、鞋品针棉、小家电。三楼是以孕婴儿为主题的“本本乐”商业体。

这个时期的商业以综合体为主要形态，单个项目内业态比较丰富，但区域内综合体商业过多，规划雷同，呈现出开发商盲目开发、无序运营的状态，不利于阳逻商业转型时期的良性发展，根据市场发展规律，不具备专业运作能力的商业项目可能进行专业转型，否则面临淘汰。

三个时期的商业规划逐渐升级，

阳逻商业中心沿阳光大道逐渐北移的趋势非常明显

原始商业期的金三角商业街将逐步衰败： ①、此处规划为港口用地和行政用地； ②、店面、道路状况与市场要求脱节； ③、交通不畅，人流大量北移。

商业发展期的商业形态单一，商业为基本生活需求类，不具备现代城市商圈的真正特征，难以支持一个真正商业中心。

随着阳逻城市发展，一个符合现代港口城市需要，业态丰富，消费档次较高的新商业中心必然出现

1.2阳光大道中段（柴泊湖段）成为阳逻新商业中心的必然性

1、）阳光大道中段（柴泊湖段），是城市消费力最为集中的区域

阳逻城区常住人口约16万人，以阳光大道为轴心分布，其中阳光大道中段周边分布着30多个成熟住宅小区，辐射城区80%以上的人口。 新港天地项目周边人口测算（2012年6月） 范围 1㎞ 覆盖人口（万） 15.39 覆盖比例 60%