特色小镇建设项目可行性研究报告

特色小镇建设项目可行性研究报告

需求，可以分为“营（口）盘（锦）”地区、辽中城市群及东北周边地区、京津唐地区三大需求市场。针对“营（口）盘（锦）”地区，对房地产、休闲娱乐、商业购物、公务会议等方面，进行潜在消费能力、购房意愿、休闲方式、商业购物等调查；针对辽中城市群及东北周边地区，进行潜在消费能力、休闲度假、商务会议等方面调查；针对京津唐地区，进行潜在消费能力、休闲度假偏好等调查。关于市场供给，对某某房地产、旅游及休闲娱乐等方面，进行住房现状、新开发房地产项目情况、旅游总体发展状况、主要旅游景区客源情况、主要休闲娱乐场所客源状况等调查。

一、市场需求调查

（一）本地和营口市场 1、潜在消费能力调查

近几年数据统计表明，某某、营口经济保持较快的发展，城镇和乡村居民可支配收入大幅度增加，市场消费潜力很大。据初步统计，2007年两市GDP总量分别超过554和569亿元，城市人均可支配收入超过13500元，在全省居于前列。其中，辽河油田集团职工相对收入较高，辽河油田集团职工及家属超过20万人，是消费能力很大的群体。

某某市经济发展状况统计

年份 人口（万人） 124.4 124.8 125.9 127.1 128.2 GDP（亿元） 人均可支配收入（元） 城市居民 农村居民（纯收入） 8384 4044 9509 4630 11025 5067 12205 5711 14907 6391 2003 2004 2005 2006 2007 338.0 368.7 425.2 513.3 553.6 （数据来源：《辽宁省统计年鉴（2007）》、《某某市国民经济和社会发展统计公报》）

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营口市经济发展状况统计

年份 人口（万人） GDP（亿元） 人均可支配收入（元） 城市居民 农村居民（纯收入） 2003 229.3 262.25 7716 3762 2004 229.9 318.33 8628 3968 2005 230.5 380.94 9309 4603 2006 231.1 457.69 11135 5101 2007 232.5 568.87 13043 5891 （数据来源：《辽宁省统计年鉴（2007）》、《营口市国民经济和社会发展统计公报》）

“营盘都市区”经济发展状况统计

年份 人口（万人） GDP（亿元） 人均可支配收入（元） 城市居民 2003 2004 2005 2006 2007 353.7 354.7 356.4 358.2 360.7 600.25 687.03 806.14 970.99 1122.47 7850 8819 10017 11170 13525 农村居民（纯收入） 3803 4249 4785 5356 6091 （数据来源：《辽宁省统计年鉴（2007）》、《某某市国民经济和社会发展统计公报》、《营口市国民经济和社会发展统计公报》）

经济基础为市场消费需求的产生提供了基础。一般情况下，市场消费水平与人均纯收入成正比，2007年某某与营口城市人均可支配收入接近2000美元，相当于长沙的水平，正向消费型城市过渡，住房、休闲旅游、商业等正成为居民的消费热点。

2、房地产市场需求调查

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通过问卷调查的方式，在某某市兴隆台区及营口市区，对5000名市民进行随机调查。两地对购房的市场需求很大，尤其是对大面积的中高档住宅的需求；普通住宅平均价格预期为3200元/平方米，具体调查结果统计如下：

某某购房意愿调查结果统计

购房意愿 住房面积 建筑样式 价格预期 受访者中20%在三年内有购房计划 第一套房 第二套房 换房 36% 8% 56% 60-85平方米 85-110平方米 110平方米以上 20% 65% 15% 高层 多层 别墅 73% 26% 1% 普通住房：3100-3300元/平方米；别墅：6500-7000元/平方米

营口购房意愿调查结果统计

购房意愿 住房面积 建筑样式 价格预期 受访者中30%三年内有购房计划，其中，8%有意愿在某某购房。 第一套房 第二套房 换房 32% 10% 58% 60-85平方米 85-110平方米 110平方米以上 14% 68% 18% 高层 多层 别墅 79% 19% 2% 普通住房：3000-3300元/平方米；别墅：6500-7500元/平方米

3、休闲时间与及休闲方式调查

通过有关数据统计、随机调查问卷、访谈等方式，对某某及营口地区休闲娱乐消费方式进行调查、统计和分析。该地区主要的休闲娱乐场所以酒吧、茶吧、歌舞厅和温泉水疗为主，人均消费30-90元，主要集中在周末和节假日等。其中，酒吧、茶吧在11-1月为旺季，5-10月为淡季。歌舞厅主要消费群体是年轻人，夏季为旺季。温泉水疗以中青年为主要消费群，随季节变化较小。

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某某营口地区休闲方式及时间调查统计

休闲方式 休闲时间 人均消费

4、商业消费调查

通过有关数据统计、问卷调查等方式，对某某地区商业场所进行调查、统计和分析，某某大型购物场所主要有8家，数据统计结果反映出某某及周边地区商业购买力很强。

某某主要商业场所调查结果统计

2005年 2006年 2007年 总收入 人次（万） 总收入 人次（万） 总收入 人次（万） 80 850万元 90 1000万元 95 某某兴隆四百 800万元 兴隆大厦 1.2亿 100 1.6亿 110 2亿 120 辽河商业城 8000万 90 1亿 100 1.2亿 110 商贸城 9000万 90 1亿 100 1.2亿 110 名 称 鼎信商厦 2000万 70 50 80 40 2100万 800万 2300万 600万 80 60 90 50 2400万 900万 2600万 850万 100 79 95 65 润达购物广场 600万 百特量贩超市 2000万 海湾商厦 400万 酒吧、茶吧 28% 节假日 12% 30-60元 50% 歌舞厅 35% 周末 75% 60-90元 25% 温泉水疗 32% 下班后 11% 90-120元 17% 其他 5% 其他时间 2% 120元以上 8% （二）辽中及东北周边地区 （1）旅游需求调查

某某与东北地区在地域上相邻近，同时在景观环境上存在着较大差异性。某某紧邻辽中城市群及东北地区，以京沈高速和京哈铁路等为主干的区域交通网络