2010年中国房地产市场运行报告

图3 各年人民币新增贷款比较

各年度人民币新增贷款（单位 万亿）1210864202005200620072008200920102.43.183.634.99.597.59

（数据来源：人民银行）

总结：

宏观经济整体向好，但发展可持续性的内在动力不足，并且面对巨大通胀压力。未来遏制通胀，防范资产泡沫化，转变经济增长方式将是调控重点。

二、 政策回顾与分析 1、宏观经济与房地产

1.1房地产行业对国内经济发展的重大影响

关于宏观经济与房地产行业的相关性，已被国内外学者论证过。这里不做赘述。我们尝试性的将07—10年度的数据做简单分析。

表1 （数据来源：中金）

年份 2007 2008 2009 2010

图4 相关性分析

商品房投资额（万亿） 2528 3120 3623 4827 年份 2007 2008 2009 2010 GDP(万亿) 265810.3 314045.4 340506.9 397983.0

60005000400030002000100002007200820092010450000400000350000300000250000200000150000100000500000商品房投资GDP

从（图4）上，我们可以清晰的看到房地产投资与国民经济增长具有高度相关性，而09-10年度的商品房投资曲线快速接近GDP曲线说明，房地产在国民经济中的比重大幅增加。

1.2管理层心理

基于政治经济学理论考虑，管理层政策的制定首要出发点在于社会稳定，而国内社会稳定高度依赖GDP较快速度增长。08、09年面临金融危机的影响，迫使政府大幅注入流动性。保8成功的同时，造成了流动性过剩、通货膨胀、资产泡沫化以及产能过剩。

表现在房地产领域就是房价高企，投资过热，投机盛行。住房作为民生的重要组成部分再一次触及了社会稳定这一敏感神经。迫使2010年政府整个调控方向的逆转。

从长远看，针对房地产行业的合理调控不仅有利于国民经济健康发展，也对行业本身的发展有着更为积极的意义。尤其是房地产行业还会在相当长的时间内在国民经济中扮演举足轻重的角色。

补充，房地产过热及资产泡沫对国民经济的影响。可略看

1、2009年M2（广义货币供应）增加超过30%，货币供应十分宽松，同时新增信贷额达到9.57万亿，超过08年信贷额一倍以上。从而造成了2010年流动性过剩的问题。 流动性过剩带来的直接问题就是通货膨胀、资产泡沫化，2010年11月CPI（居民消费价格指数）同比上涨5.1%，创28各月以来新高，2010年CPI上涨达3.3%。伴随物价的不断上涨资产泡沫化问题也越来越凸显。

2、房地产价格快速增长吸引大量实体经济资金进入，产生挤出效应，直接影响实体经济发展，社会资金过多向房地产集中，引起资源配置的不合理

3、由于房地产与金融业的高度关联性，房地产价格快速增长所带来的资产泡沫直接导致金融业的风险积累

4、房地产所具有的资源再分配功能导致社会收入差距的不断拉大，高收入人群享有了资产价格上涨所带来的利益，而低收入人群的购买力则更加的被压缩。

5、房地产价格过高直接限制了居民未来消费能力，也就是内需不足的现象，影响社会经济的平稳运行。

2、调控年

面对2009年楼市的疯狂上涨，2010年政府出于多方面的考虑坚决的遏制房价的快速上涨出台了一些列严厉的调控政策（附表1，可略看）。

现就核心政策做分析说明

面对2010年一季度房价的快速上涨，4月政府出台新国十条。以遏制不合理的投资需求为要点，作出调整。而对成交有直接影响的如，

“实行更为严格的差别化住房信贷政策。90平方米以上，贷款首套首付不低于30%；第二套首付不低于50%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；第三套及以上，首付款比例和贷款利率应大幅度提高”

进入9月份随着成交量的反弹，10月国内多个城市出台限购令。用更加直接的行政手段压迫需求。

这次调控突出表现在三方面

2.1以抑制投机型需求为主，通过挤压房地产利益链中开发商和投资客的利益为主要方向平衡社会利益分配

2.2面对急速上涨的房价，大力动用行政手段控制房价（10月多个城市出台限购令）

2.3货币手段在此次调控中扮演重要角色

图5 各月成交面积走势

全 国 70 城 市 月 成 交 面 积35,000,00030,000,00025,000,00020,000,00015,000,00010,000,0005,000,0000123456789101112

各月成交面积 （数据来源：中房信）

从（图5）中我们可以非常清晰的看到，今年的调控政策对房地产成交量的

影响。4月份新国十条的出台，迫使成交量降到冰点，进入9月份逐步回升，管理层再次出台更严厉的政策10月份成交量再次回调。但在年底又逐步回升。

3、调控高压下的一抹亮色：商业地产

有人将98年定为中国房地产元年，而2010年则或许成为中国房地产的转型之年。

在住宅销售面积增速大幅下滑的情况，商办、商铺类房产的销售速度却依然以21.9%，30%比例高速增长。

2010年9年5日，保险资金投资不动产新办法出台。数万亿保险资金将进入商业地产领域，直接导致原有商业价值的重估。也是管理层释放的重要信号。

国内地产信托投资基金(REITs)呼之欲出，央行、证监会分别牵头的REITs在2010在北京、天津、深圳试点测试。

假如从一个常规的逻辑出发，任何行业都不可避免存在发展周期。房地产行业也不能例外。而且国内住宅房地产的急速膨胀的负面影响也是显而易见的。08年金融危机后，全球化红利结束，高度依赖外需的模式不可延续，国内发展多年积累的深层次矛盾已经接近绕无可绕的阶段。体制改革与经济转型进入攻坚阶段。

房地产行业的地位，也决定了其作为结构调整切入点的角色。只要宏观经济不出现大滑坡，政策对住宅开发的高压将长期持续。但房地产行业及其产业链条对GDP的影响比重也迫使政府寻找疏导的策略。

商业地产在这些年的发展中，既没有受到政府过多的扶持也没有遭受打压。 以投资品的角色出现满足了国内中上阶层财富保值增值的需求。具有良好的市场空间。其发展又契合国民经济发展转型，消费结构提升的现实需要。

从竞争角度来说，国内成熟的商业地产开发团队屈指可数，大多数开发商还是传统的住宅开发，可以说无论在业内排名如何商业地产开发都是一门新功课，大家都在同一条起跑线上竞争。这也就给了很多企业赶超的机会。

三、2010年房地产市场运行分析

关于2010年房地产市场运行情况，我们主要基于供给和需求两个角度展开分析。

1、投资、新开工、在建、土地购置等多项规模性指标增速创历史新高：

全年开发投资额4.8 万亿元，增长33.2%； 年份 商品房投资额（万亿） 2007 2528 2008 3120 2009 3623 2010 4827 全国房地产开发企业土地购置面积4.1 亿平方米，增长28.4%，购置费1 万