土地估价市场比较法例题

估价对象价格（总价）=1388.22×1500=208.33（万元）

6、估价对象为一政府用办公楼：土地总面积1000m2；建筑总面积4500m2；建于1984年9月底，钢筋混凝土结构，需评估该办公楼2004年9月30日的价格。收集有关资料如下： （1）收集三宗土地交易实例作为可比实例，有关资料如下表所示：

实例 A B C 交易价格 2200 2050 2380 交易情况 正常 正常 比正常价格高3% 交易日期 2004年3月30日 2003年12月30日 2004年5月30日 房地产状况 比估价对象劣3% 比估价对象劣8% 比估价对象优5% 从2003年11月～2004年10月地价每月上升0.5%。 （2）当地征用农地的费用等资料如下：

在估价时点征有郊区农地平均每亩需要10万元的征地补偿、安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等150元/m2，土地开发费用、税金和利润等120元/m2，以上合计为城市边缘熟地的价格。

该城市土地分为8个级别，城市边缘土地为第8级，而估价对象处于第3级土地上。各级土地之间的价格差异如下表所示。

级 别 地价是次级的倍数 地价是最差级的倍数 1 1.4 10.54 2 1.4 7.53 3 1.4 5.38 4 1.4 3.84 5 1.4 2.74 6 1.4 1.96 7 1.4 1.4 8 1 1 （3）建筑物的重置价格为1100元/m2。 （4）建筑物耐用年限为60年，无残值。

试用成本法评估该办公楼2004年9月30日的价值。土地重置要求用市场法和成本法求取（如需计算平均值，请采用简单算术平均法）。

解：（1）成本法公式如下：

房地产价格=土地重置价+建筑物重置（或重建）价-建筑物折旧 （2）求取土地的重置价 ①用市场法求取

A修正后的单价=2200×（100/100）×（1+0.5%）6×（100/97）=2336.94（元/m2） B修正后的单价=2050×（100/100）×（1+0.5%）9×（100/92）=2330.56（元/m2） C修正后的单价=2380× （100/103）×（1+0.5%）4×（100/105）=2244.99（元/m2） 再用简单算术平均法求得土地价格=（2336.94+2330.56+2244.99）/3=2304.16（元/m2） ②用征用农地费用加土地开发费和土地使用权出让金等，再加上地段差价调节办法求取土地价格为： [（100000/666.67）+150+120] × 5.38=2259.60（元/m2） ③再用简单算术平均法求得上述两法的平均土地价格为 （2304.16+2259.60）/2=2281.88（元/m2） 土地总价=2281.88×1000=228.19（万元） （3）求建筑物的重置价格为： 1100×4500=465（万元） （4）求建筑物的折旧总额为 495×20/60=165（万元） （5）计算估价额

该房地产价格（总价）=228.19+465=558.19（万元） 该房地产价格（单价）=558.19/4500=1240.42（元/m2）

7、为评估某写字楼2002年9月1日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下： （1）可比实例的成交价格与成交日期 项目 成交价格（元/m2）

可比实例A 6000 5 可比实例B 6140 可比实例C 5890 成交日期 （2）交易情况分析判断

项目 交易情况 2002年3月1日 可比实例A 3% 2002年5月1日 可比实例B -2% 2002年2月1日 可比实例C 2% 交易情况分析判断中的数据是以正常价格为准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值可比实例的成交价格低于其正常价格的幅度

（3）调查获知该类写字楼的价格，2001年12月1日到2002年4月1日平均每月比上月上涨1.1%，2002年4月1日至2002年9月1日平均每月比上月上涨1.6%。 （4）房地产状况分析判断

项目 因素 1 因素2 因素3 可比实例A +3% -2% -5% 可比实例B +5% -1% +2% 可比实例C 0 +3% -4% 房地产状况中的三全因素对价格影响的重要程度是：因素1是因素3的3倍，因素2是因素3的2.4倍。房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度，负值表示可比实例的状况劣于估价对象状况的幅度。

试利用上述资料估算该写字楼2002年9月1日的正常市场价格（如需计算平均值，请采用简单算术平均法）。 解：（1）公式：比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数 （2）交易情况修正系数 可比实例A=100/103 可比实例B=100/98 可比实例C=100/102

（3）交易日期修正系数为： 可比实例A=（1+1.1%）1×（1+1.6%）5=1.0945 可比实例A=（1+1.6%）4=1.0656 可比实例A=（1+1.1%）2×（1+1.6%）5=1.1065 （4）房地产状况修正系数 因素权重值的计算

因素1的权重=3/（3+2.4+1）=47% 因素2的权重=2.4/（3+2.4+1）=38% 因素3的权重=1/（3+2.4+1）=15% 房地产状况修正系数的计算： 可比实例A=100/（103×47%+98×38%+95×15%）=100/99.9 可比实例B=100/（105×47%+99×38%+102×15%）=100/102.27

可比实例C=100/（100×47%+103×38%+96×15%）=100/100.54 （5）计算比准价格

100100?1.0945??6382.11元/m2 10399.9100?1.0656?102.27?6528.12元/m2 比准价格B=6149?98100100?1.1065??6355.18元/m2 比准价格C=5890?102100.54比准价格A=6000???????（6）估价对象价格（单价）=（6382.11+6528.12+6355.18）/3=6421.8（元/m2）

6

8、需要评估某商品住宅在1996年11月1日的正常价格，在该住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗已成交的类似商品住宅并作为可比实例，有关资料如表： 成交价格 成交日期 交易情况 区域因素 个别因素 可比实例A 5000人民币元/m2 1995年8月1日 -1% +2% 0% 可比实例B 560美元/m2 1996年1月1日 0% +3% +1% 可比实例C 530美元/m2 1996年5月1日 +2% 0% -2% 上表交易情况中，负值表示低于正常价格的幅度，正值表示高于正常价格的幅度。区域因素、个别因素中，以估价对象的区域因素和个别因素为基准，负值表示劣于估价对象的因素对价格影响的幅度，正值表示优于估价对象的因素对价格影响的幅度。另外1995年8月1日人民币与美元的市场汇价为1美元=8.5元人民币，1996年11月1日人民币与美元的市场汇价为1美元=8.3元人民币；1995年7月1日至1996年11月1日期间，该类商品住宅以美元为基准的价格平均每月比上月下降1%。试利用上述资料估计该商品住宅在1996年11月1日以人民币表示的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均法）。

解：（1）对可比实例A的单价修正

500010010010015??1?1%?????8.3?4158.36人民币元/m2 8.59910210010010010010???8.3?4040.73人民币元/m2 （2）对可比实例B的单价修正=560??1?1%??1001031011001001006???8.3?4143.23人民币元/m2 （3）对可比实例B的单价修正=530??1?1%??10210098=

（4）计算计算估价房地产某商品住宅单价=

4158.36?4040.73?4143.23?4114.11?4114人民币元/m2

39、为评估某写字楼的价格，在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下表：

影响因素 成交价格（元/m） 成交日期 交易情况 区域因素 个别因素 2可比实例A 5000 2002.1.31 +2% 0 -1% 可比实例B 5200 2002.3.31 0 +3% -2% 可比实例C 4900 2002.7.31 -3% 0 +1% 上表交易情况中，正（负）值表示可比实例高（低）于其正常价格的幅度；区域因素和个别因素中，正（负）值表示可比实例的相应因素优（劣）于估价对象的幅度。从2002.1.1到2002.6.31该类写字楼的市场价格基本不变，以后月均递减1%。试利用上述资料估算该写字楼2002.10.31的正常单价（如需计算平均值，采用简单算术平均法）。

10010010054??1?0%???1?1%????4756.37元/m2 1021009910010010034??1?0%???1?1%????4948.58元/m2 （2）对可比实例B的单价修正=5200?100103981001001003??1?1%????4852.98元/m2 （3）对可比实例B的单价修正=4900?971001014756.37?4948.58?4852.98?4852.63元/m2 （4）计算估价房地产某商品住宅单价=

3解：（1）：对可比实例A的单价修正=5000?

7