《资产评估学》平时作业

4．被评估机组为3年前购置，帐面价值为20万元人民币，评估时该类型机组已不再生产，被新型机组所取代。经调查和咨询了解到，在评估时点，其他企业购置新型机组的取得价格为30万元人民币，专家认定被评估机组因功能落后其贬值额约占新型机组取得价格的20%，被评估机组尚可使用7年，预计每年超额运营成本为1万元，假定其他费用可以忽略不计，试根据所给条件估测该生产线的续用价值。

平时作业2 得分 一、单项选择题（每题2分，共15*2=30分）

1．被评估建筑物账面价值80万元，1995年建成，要求评估1998年该建筑物的重置成本。根据调查得知，被评估建筑物所在地区的建筑行业价格环比指数从1995年到1998年每年比上年提高分别为：3%、3%、2%，该建筑物的重置成本最接近于（）。 A．86万元 B．87万元 C．90万元 D．85万元

2．某在建项目计划建混合结构仓库2000平方米，总预算为3000000元，评估时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50%，设备安装工程尚未进行。根据工程造价构成表得知，在混合结构的建筑项目中，其中基础工程、结构工程和安装工程占整个建筑工程的比重分别是15%、60%和25%。该在建工程在评估时点的完工程度是（）。 A．75% B．30% C．45% D．65%

3．某砖混结构单层住宅宅基地200平方米，建筑面积120平方米，月租金3000元，土地还原利率8%，取得租金收入的年总成本为8000元，评估人员另用市场比较法求的土地使用权价格每平方米1200元，建筑物的年纯收益为（）。 A．8600元 B．8800元 C．9000元 D．12000元

4．有一宗地，占地面积为500平方米，地上建有一幢三层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元/平方米，则楼面地价为（）。

A．1000元/平方米 B．1500元/平方米 C．2100元/平方米 D．2800元/平方米 5．有一宗地，出让年期为50年，已使用30年，资本化率为10%，预计未来每年的收益为15万元，则该宗地的评估价值最接近于（）。

A．128万元 B．141万元 C．149万元 D．150万元 6．企业的应收账款评估值的一般计算公式为（）。

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A．应收账款账面值-已确定坏账损失-预计坏账损失 B．应收账款账面值

C．应收账款账面值-已确定坏账损失 D．应收账款账面值-预计坏账损失 7．在采用市场法评估产成品及库存商品时，其中工业企业的产成品评估一般以 （）为依据。 A．卖出价 B．买入价 C．中间价 D．成本价

8．企业持有一张期限为一年的票据，本金为40万元，月息率为1%，截止评估基准日，离到期日还有两个半月，则该应收票据的评估值为（）。

A．43.8万元 B．40万元 C．48万元 D．以上答案都不对 9．与其他长期资产不同的是，评估流动资产时无需考虑资产的（）因素。 A．功能性贬值 B．经济性贬值

C．实体性贬值 D．功能性贬值和实体性贬值

10．对某企业的应收账款进行评估，评估基准日应收账款余额为36万元，根据前五年的有关数据可知，前五年应收账款总额为50万元，坏账发生总额为2.5万元，并预计企业应收账款的催讨成本为0.3万元，则企业应收账款评估值为（）。

A．180 000元 B．352 800元 C．342 000元 D．339 000元 11．下列选项中，不属于无形资产的是（）。

A．债权性质的应收及预付账款 B．土地使用权 C．计算机软件 D．非专利技术

12．下列选项中，不影响无形资产评估价值的因素是（）。

A．寿命期限 B．机会成本 C．市场供求状况 D．评估方法 13．在下列无形资产中，属于不可确指资产的是（）。

A．特许经营权 B．商誉 C．著作权 D．商业秘密 14．我国理论界所说的“三分法”，即经营活动中的三大要素不包括（）。 A．资金 B．经济环境 C．技术 D．管理 15．租赁权评估的对象是（）。

A．租赁合同规定的租金的现值 B．租赁资产的价值 C．租赁合同带来的高于租金现值的额外经济利益 D．租赁资产的重置成本 二、多项选择题（每题2分，共10*2=20分）

1．地产作为一类资产，它可能出现的贬值损失主要有（）。

A．功效损失 B．有形损耗 C．超额运营损失 D．经济性贬值 E．超额投资损失 2．应用基准地价修正系数法评估宗地地价必须具备的条件包括（）。

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A．城镇基准地价 B．基准地价修正系数 C．宗地容积率 D．宗地的开发成本 E．宗地的开发程度

3．对于楼面地价与土地单价之间的关系，下列说法中正确的是（）。 A．楼面地价一定大于土地单价 B．楼面地价一定小于土地单价 C．楼面地价可以等于土地单价 D．楼面地价可以小于土地单价 E．楼面地价可以大于土地单价

4．使用下列哪种会计计价方法，对于材料评估的评估值没有影响（）。

A．先进先出法 B．后进先出法 C．加权平均法 D．移动平均法 5．评估应收账款时，其坏账的确认方法有（）。

A．坏账估计法（坏账百分比法） B．账龄分析法 C．财务制度规定的3‰～5‰ D．毛估法 6．对库存材料采用市场法评估时，需考虑的因素有（）。 A．市场价格的选择 B.被估材料变现成本 C.被估材料变现风险 D.产品的生产成本 7．商誉属于（ ）。

A．不可确指的无形资产 B．自创的无形资产 C．非技术型的无形资产 D．组合类无形资产 8．通过无形资产的鉴定，可以解决的问题是（）。

A．确认无形资产的存在 B．鉴别无形资产的种类 C．确定无形资产的有效期限 D．确定无形资产的收益

9．无形资产评估中，运用收益法时，无形资产收益额的确定方法有（ ）。 A．直接估算法 B．分成率法 C．约当投资分析法 D．要素贡献法 10．无形资产发挥作用的方式明显区别于有形资产，因而在评估时要牢牢把握其固有的特性，包括（）。

A．附着性 B．累积性 C．替代性 D．虚拟性 三、判断题（每题1分，共10*1=10分）

1．构成取得房产收入所必须支付的必要费用包括土地出让金、房产税、折旧费、租金损失准备费。

2．运用市场比较法评估地产时，在选择参照物时应注意在交易类型、用地性质和供需圈等方面与评估对象保持一致。

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3．在评估操作实务中，评定房屋建筑物成新率最常用的方法是年限法和打分法。 4．对于购进时间早，市场已脱销，没有准确市场现价的库存材料评估，可以根据材料的账面价值进行评估。

5．对外币存款折算为人民币时，一般应按评估基准日当日外汇牌价折算。 6．对于已无对应的资产或权益存在的待摊费用，按零值评估。

7．考虑无形资产的共益性，就要求在资产评估时考虑机会成本的补偿问题。

8．若无形资产形成时间较短，并且存在另一种类似无形资产可以替代，则成本法较为适用。 9．评估时，需要注意无形资产收益额计算口径与折现率口径的一致性。若收益额采用净利润，则折现率应选择投资回收率。

10．企业整体租赁权评估的思路是先用收益法评出该企业如果整体转让时的价格，然后以此价格减去企业整体租赁合同约定的租金。 四、计算题（每题10分，共4*10=40分）

1．某商业用房地产，按国家规定其土地使用权最高年限为40年，现该房地产拟出租，出租期为10年，按租赁双方的租赁合同规定，前5年租金是以第一年租金8万元为基础，每年按等比级数递增，每年递增比率为2%，后5年租金按每年15万元固定不变。假定资本化率（折现率）为10%，如按上述租赁合同条件为依据，该房地产10年租期内的收益现值是多少？ 要求：

（1）按分段法计算并写出公式，其中后5年预期收益现值必须使用年金法计算； （2）写出计算过程； （3）写出正确结论。

2．有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为2000平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为3000元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元/平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行年贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为10%。

试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。

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