00158资产评估

以实存数量为依据，而不是账面数。对于银行存款等货币资产，应以清查核实后的实有额做为评估值。

第三节 债权类及货币类流动资产评估 一、应收账款及预付账款的评估 一般应从两方面进行：一是清查核实应收账款数额；二是判断估计可能的坏账损失。应收账款评估值确定的基本公式为：

应收账款评估值=应收账款账面价值-已确定坏账损失-预计坏账损失

预计坏账损失的方法两个：坏账估计法、账龄分析法 二、应收票据的评估

应收票据可采取下列两种方法： 1、按本金加利息确定。计算公式为： 应收票据评估值=本金×（1+利息率×时间）

2、按贴现值

评估值=到期值-贴现息 三、待摊费用：是指企业中已经支付或发生，但应由本月和以后各个月份负担的费用。

第七章 长期投资及其他资产评估

长期投资是指不准备在一年内变现的投资，包括股票投资、债券投资和其他投资。 债券是政府、企业和银行等债务人为了筹集资金，按照法定程序发行并向债权人承诺于指定日期还本付息的有价证券。

上市债券的评估：在正常情况下，上市债券的现行市场价格可以作为它的评估值，一般是以评估基准日的收盘价确定评估值。 非上市债券的评估：采有收益法进行。 上市股票是指企业公开发行的，可以在股票市场上自由交易的股票。其计算公式为：上市股票评估值=股票股数×评估基准日该股票收盘价

第八章 企业价值评估 一、企业价值评估的具体范围是指评估人员具体实施评估的资产范围，变即有效资产范围，资产重组是形成和界定企业价值评估具体范围的重要途径。

二、企业价值评估中的财务分析 （一）企业偿债能力

偿债能力分析一般可以通过下列指标来进行：

1、流动比率。流动比率越高，短期的偿债能力越强。经验值：2：1

2、速动比率。是用来评估企业在不依靠出售存货情况下所具有的迅速偿债能力的指标。经验值：1：1

3、资产负债率。资产负债率又称举债经营比率，是用以衡量企业利用债权人提供资金进行经营活动的能力。 （二）企业运营能力

通常可采用如下指标考察。 1、存货周转率。 （1）存货周转次数。 （2）存货周转天数。

2、应收账款周转率。是用以评估应收账款变现速度和管理效率的指标。通常用应收账款周转次数和应收账款周转天数表示。

（三）企业盈利能力

1、投资报酬率。反映企业每元投资所能带来的利润。主要有

（1）资产报酬率（资产利润率）。企业一定时期内实现利润与资产总额的比率。 （2）净资产利润率。税后利润与净资产之间的比例。比例越大，说明收益越强。 2、销售利润率。指利润占销售收入的比率。

（1）销售毛利率。指销售收入扣除销售成本后的余额与销售收入的比率。

（2）销售净利率。是指税后利润占销售收的比率。

3、每股利润。也称每股收益或每股盈余。

4、每股股利

5、市盈率=每股市价/每股利润

三、资产基础法，是指采用一种或一种以上的基于企业的资产价值的评估方法，确定企业、企业所有者权益或企业证券价值的一种常用评估方法。

企业预期收益的预测必须以企业未来进行正常经营为基础并考虑业已产生或潜在的有利因素和不利因素。

第九章 资产评估报告

第一节 资产评估报告的作用 一、资产评估报告的类型

1、按资产评估对象划分，可分为单项资产评估报告和整体资产评估报告

2、按资产评估工作的内容可分为正常评估报告、评估复核报告和评估咨询报告 3、评估生效日根据目的和作用不同，可分为追溯性报告、现值性报告和预期性评估报告

二、资产评估报告的作用

1、它为被委托评估的资产提供作价意见

2、是反映和体现资产评估工作情况，明确委托方及有关方面责任的依据。这体现了评估机构的工作成果。它是有偿服务。 3、对资产评估报告进行审核，是管理部门完善资产评估管理的重要手段。 4、是建立评估档案、归集评估档案资料的重要信息来源。 计算应用：

1、收益法的应用：

第一，企业价值评估： 例1：某企业预计未来五年收益额分别为12万，15万，13万，11万和14万，假定以后每年收益额14万，资本化率10%，确定企业评估值。

首先，现值总额=12/(1+10%)+15/(1+10%)2+13/(1+10%)3+11/(1+10%)4+14/(1+10%)5

=49.2777万 其中现值系数查表可得

然后将第六年的收益额折现，即14/10%=140

最后，确定评估值=49.2777+144*0.6209=136.2万

例2：某企业预计未来5年的净利润分别为13万元，14万元，11万元，12万元，15万元，从第六年开始以后每年净利润为15万元，资本化率为10%，企业各单项资产价值之和为90万元，求企业商誉评估值。 首先，采用收益法求得企业整体评估值=13*0.9091+14*0.8264+11*0.7513+12*0.6820+15*0.6209+15/10%*0.6209=142.2847万元 由于该企业单项资产总和为90万元，则商誉的价值=142.2847-90=52.2847万元 例3：某企业预计未来5年的收益额分别为25万元，28万元，27万元，29万元，30万元，从第六年开始以后每年收益额为30万元，资本化率为12%，国库券利率11%,风险报酬率4%，确认企业整体价值。

首先，确定企业折现率为11%+4%=15%，由此计算未来5年收益现值为：

25*0.8696+28*0,7562+27*0.6575+29*0.5718+30*0.4972=92.1643万元

计算永久性收益的资本化价值=30/12%=250万元 则企业整体价值=92.1643+250*0.4972=216.4643万元

第二，无形资产的评估：

例1：A企业拟向B公司转让其拥有的甲产品的商标使用权。评估人员了解到以下情况：

(1)该商标生产的产品，市场售价1000元/台，比其他同类产品净增利润10元/台； (2)双方协商，商标使用许可期限4年。商标使用费按新增利润的30%支付A企业； (3)根据B公司的生产情况，预计前2年的生产量9万台/年；后2年10万台/年； (4)根据相关资料分析，A企业正常投资报酬率为15%，所得税税率为25%。

要求：(1)计算该商标权每年新增利润；(2)计算该商标使用权价格。 解答：每年新增利润为：

第一年：10*90000=900000元 第二年：10*90000=900000元 第三年：10*100000=1000000元 第四年：10*100000=1000000元 折现值=900000/(1+15%)+900000/(1+15%)2+1000000/(1+15%)3+1000000/(1+15%)4

=782609+680529+657516+571753=2692407 元

评估值=2692407*0.3*（1-0.25）=605792元

例2：某企业转让注册商标，该厂使用这一商标的产品近5年每件可以获得超额利润为0.7元，该厂每年生产100万件。预计，如果生产能力足够的情况下，每年可以生产150万件，每件可以获得超额利润0.5元，持续使用时间10年，前5年保持目前水平，后5年每年可获超额利润32万元，评估商标权的价值。

首先计算前5年每年的超额利润：150*0.5=75万元

根据企业的资金成本率和相应的风险率确定折现率为10%

确定该商标权的价值=75*3.7908+32*3.7908*0.6209=259.6286万元

第三，土地价格评估的运用：

首先计算总收入，求取总费用，总收益，确定房屋纯收益

然后利用收益还原法公式，通过收集市场上相同或相似的土地纯收益，推算土地还原率。最后利用土地收益年限测算土地价格。

第四，非上市债券的评估

例：某企业拥有债券本金150000元，期限3年，年息10%，按年付息，到期还本，评估时该债券已满1年，国库券利率7.5，风险报酬率1.5%，求此时债券评估值。

评估值=15000*0.9174+15000*0.8417+150000*0.8417=152641.5元 2成本法的应用： 举例：

例1：有一待估生产设备，账面原价50万元。设计生产能力为20吨／年，使用年限10年，到评估基准日已使用3年。由于市场变动，对该厂产品需求仅为18吨／年，计算该生产设备的评估值。已知物价指数为20%，规模经济效益指数取0.7。

解：（1）重置成本 =50×（1+20%） =60（万元）

（2）成新率 =尚可用年限／总寿命

年限=（10-3）／10×100%=70%

（3）经济性贬值率

X0.7=[1-??实际能力???设计能力???] ×100%=[1-??18??20??]×

100%=7.1%

（4）评估值： =（60×70%）×

（1-7.1%）=39.018万

例2：被评估设备购于1995年，原始价值30000元，2000年和2003年进行了2次改造，分别投资3000元和2000元。2005年对该资产进行评估，假设从1995年至2005年的价值上升率每年10%，尚可使用6年，求设备成新率。

首先，调整计算现行成本 投资日期原始投资价格变现行成本（年） 额（元） 动系数 （元） 1995 30000 2.6 78000 2000 3000 1.61 4830 2003 2000 1.21 2420 合计 35000 85250 然后计算加权更新成本 投资日期现行成本投资年限 加权更新（年） （元） 成本（元） 1995 78000 10 780000 2000 4830 5 24150 2003 2420 2 4840 合计 85250 808990 计算加权投资年限=808990/85250=9.5年

计算成新率=6/(9.5+6)*100%=39% 3、市场法举例：P124-130

有一待估宗地，总面积为40000平方米，使用年限为50年，土地还原利率为6%，现收集到A、B、C 三个宗地交易实例，具体情况见下表：

总结：运用市场法时，首先应广泛收集资料，确定比较方案。然后进行交易情况的修正，包括交易时间，区域因素，个别因素的修正等，最后确定待估土地的价值。

表中交易情况、区域因素和个别因素都是交易实例与待估宗地相比较，以待估宗地为基准确定的数值。经了解，宗地所在城市容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1时增加9%，从2005年2月份到2006年2月份，地价每月环比上涨1%。

试根据上述条件评估待估宗地在2006年2月的价格。(计算结果以元为单位，取整) 解答：比较因素修正系数表： 宗成地 交价 交易情况 待 估宗地 A 5150 B C 6700 5550 100 100 98 118 91 91 100 102 100 100 99 100 95 99 95 5135 6720 5533 100 100 容积率 区域因素 100 个别因素 100 剩余年限 100 修正后地价 采用算术平均法得出，待估宗地平均地价为（5150+6700+5550）/3=5800元/平米 则待估宗地评估值为5800*40000=232000000元