北京新街口项目前期市场调查及初步可行性研究报告

近来，受新经济影响，一些独立性较强的小公司不断涌现，于是从开发商到小业主，这种开发、投资商住的热潮愈演愈烈。大规模的投资趋向是否有足够的需求保证收益呢？据中原物业的统计资料表明，商住的热租区主要集中在中关村往东延至亚运村区域，CBD地区有部分需求，但相比而言，公司以写字楼租赁居多，公寓出租大多是居住。售价在每平方米5000-7000元的项目商住出租率高，租金大多在每平方米每天2-4元，150-200平方米的房屋最受中小公司青睐，中关村地区80-100平方米的房子出租快，投资回报率高。业内人士认为，写字楼市场产品结构的不尽合理，非甲级写字楼的供应不足，导致了商住类住宅出租活跃，但面对写字楼供应量的大幅增加，这种需求并不能长期保持。事实上，类似的供求失衡在近几年早有明显的显现。从东方策略等房地产经纪公司的成交数据显示，与往年相比，商住类住宅的出租价普遍下跌。租价降幅最典型的是一些老楼盘，汇园国际公寓的月租金为每平方米15-20 美金，汇园公寓为10美金，而1996年该项目的月租价最高为每平方米30美金；由于芳群公寓、龙珠、清芷园等项目相继推出，南城最早的公寓项目金都公寓原有的格局、设计、配套相对落后，失去了竞争力，月租金由7000元降至4000元左右，跌幅约40%；两年前入住的紫金庄园，150平方米、月租价1万元的房屋现在已降到7000多；第一个中外合资项目城市广场，当初开发商预期的月租金为每平方米10美元，而现在只有6美元。据业内人士分析，出现上述状况，除了楼市的推陈出新外，商住类房屋在出租获益上存在许多缺憾。比如，商住楼的客户主要是成长型公司，租期一般在1-2年之间，流动性强，这些公司构成复杂，管理松散，尤其在商、住混居的情况下，办公生活相互干扰，影响了楼盘的品质。商住型楼盘面积使用率不高、电话线供电量不足等条件限制了办公需求，同时一旦整栋楼宇中多数单位出租，转型就相当困难，如早期的商房大厦等。另外，随着2-3年后写字楼项目的大规模交付使用，新增的供应量必然降低写字楼的租价，一些旧的写字楼将吸纳部分商住客户。种种迹象表明，商住楼仅仅是一种过渡形式，其投资前景并不看好。不过有些明确提出商住概念的项目还是值得投

资者关注，这些楼盘除了在外立面处理、户型分隔分区、智能化系统、商务配套等方面进行全面改进外，最具革命性的改变就是对“商”“住”的彻底分离，有的甚至在物业上还分别管理，比如数码01、魏伯豪、住邦2000等，业内专家认为此类物业商、住的质量都可以保证，其在投资市场上的生命力会更长些。 5、第三代“商住”楼近阶段将崭露头角

以前的“商住”两用楼颇受争议，然而，成百上千的中小企业和奇缺的高档写字楼成为鲜明对比，高档写字楼的供应量虽然在不断增加，但其昂贵的价格早已把成长型的中小企业拒之门外；中档写字楼又明显断档。市场的呼唤，于是有了第三代新型商住楼，这种商住楼的出现，正好弥补了目前市场的空缺。第一代“商住”楼的出现，开发商主要是利用公寓立项，比写字楼立项要少交纳前期开发所需要的一些费用，因而降低成本。这个时期的第一批商住两用有商有住，一个非常具有代表性的现象，拎菜的与拎公文包的一起等电梯。到了第二批办公楼，它的户型是按照住宅设计，底商也是住宅标准，不过引入了“只商不住”的概念。进化到第三代新型商住楼，房型还是住宅，但是它的设施、底商都是按照写字楼标准配置，消灭了商住混杂，成为商住完全分离的新型商务社区。这种新型商住公寓的出现使得市场物业结构更加合理，留住了中小企业，有利于中小企业的持续发展。业内人士根据目前正在运作的几个新的商住楼项目判断，下一步，以中小企业办公需求定位的新商住楼项目将会继续增多出新。而这些在功能设计、布局设计和人文环境设计等方面更迎合特定办公人群的新型商住楼的入市，还将进一步推动此类物业的发展。可以预见，性价比高、功能设计出新新型商住楼将在近阶段崭露头角，为成长中的小企业提供独特的“孵化”场所。

“新华远”任志强认为，商住楼的产生与金融政策有很大关系：国家目前鼓励个人消费贷款，而不鼓励生产投资贷款。认为中国目前的居住问题更大，所以以低息按揭的方式鼓励老百姓先解决住房问题。不鼓励投资，不鼓励做办公楼，做办公楼就只给三成

四成五成按揭，住宅就可以八成。如果小企业买房按流动资金贷款，就不能享受按揭的优惠。这样开发商就只能说其项目不是办公楼，批的是住宅，消费者花多一点的钱有70年的使用权当然比花同样的钱只用50年好，所以商住一定比办公楼卖得好；其次，凡是商住允许“住”的，银行就给你按揭；按办公楼算的，就不给你七成按揭。这种政策逼着你不得不想一些办法，让购买者获得最大的实惠而获得最终租金。很多条件决定了可能会有更多的小企业不愿意租而愿意买房屋，但企业不会长期或者永久在一个地方生存，或者财务制度允许租但是不能买，在很多国家是有限制的，比如说保险公司规定固定资产投资不能超过50%，而国内没有这样的问题，所以小公司更多的用20%的按揭买房，节省更多租金来正常经营。所有付的按揭都等于是租金，但内部运营过程中没有租金，而最后得到了固定资产。

SOHO中国的潘石屹认为，北京目前商住楼流行是有历史渊源的。1992年10月份，北京市政府下文贯彻执行国务院55号令《中华人民共和国国有城镇土地出让转让的暂行规定》，从这时起北京才有了房地产。可是到了1993年的6月份，沿海开放城市房地产有泡沫了，北京的房地产刚从娘肚子里边出来，就与沿海城市一起享受了同样的宏观调控待遇。首先限制的就是商场、写字楼的建设。没有写字楼怎幺办？就跑到住宅里面去。任何一个房地产市场都需要和资本市场金融市场结合，但结合的方式是不一样的。中国最大的结合方式是按揭贷款。可是对写字楼的按揭贷款，在目前为止基本上是不可能的，所以就出现了商住这样不合理的局面。像北京这样的经济热点区域，只做住宅，不做写字楼，区域经济是非常危险的。因为住宅可能会带来消费，但大量的税收是没有的。如果积极鼓励发展写字楼，像CBD这样的区域，会产生大量的税收，可能一间房子里面签一份合同，整个的营业税、所得税量就会非常大。区域能不能很好地发展，有没有足够的税源是一个非常大的关键问题。所以建议，我们落后的规定、金融政策、法律应该跟着调整。 6、“商务公寓”有望取代“商住楼”

北京商务公寓何以在CBD大行其道？近年来，北京各种概念的公寓层出不穷，像SOHO、酒店式公寓等，最近，CBD地区及其辐射区域新推出了一些以商务为目的的公寓，称为商务公寓，例如旺座、国际港等，这些项目推出后的销售情况非常火爆。权威人士普遍认为，商务公寓能在CBD内大行其道，主要是受社会经济环境的影响。首先，商务公寓把商和住很好地结合；价位相对较低，目前CBD辐射区域内的商务公寓平均价位基本在9500元/平方米，CBD中心区的高档商务公寓项目，其均价也在15000元/平方米左右，而高档甲级写字楼售价基本在2000美元/平方米以上，且销售面积都非常大，在新经济形式下的一些新生代公司在寻找办公场所时，对这些写字楼的价位和面积基本不能接受；以公寓立项，在购房贷款等方面都比写字楼有优势。因此商务公寓一推出就受到了许多商务客户的欢迎。其次，CBD经过十年的建设已是一个趋近成熟的商务区。目前进驻北京的世界500强企业156家中有92家办公地点设在了北京商务中心区及其周边辐射区内，加入WTO后，还会有更多的外资、合资、内资企业不断进驻。这保证了商务公寓的强大市场需求。许多商务公寓项目正是瞅准这个时机。以国际港为例，为了适应新生代公司的需要，这里特别设立了商务会所，有公共秘书、网络中心、商务咖啡厅和西餐厅等商务配套设施。通过公共秘书，用户可以免去许多日常需要处理的繁杂琐事；在商务会所里，用户可以与自己的客户在轻松的气氛中交谈，进行充分的沟通。另外，在进行内装修以前，开发商可以根据业主的需要对户型进行一定的修改，业主可以根据自己的需要选用不同的户型和菜单式装修方案。国际港聘请了国际知名物业管理公司戴德梁行进行管理，让业主感受到顶级的物业管理水平。因为商务公寓的商住两面性，所以它一般有如下几个特点：1、地段必须邻近商务中心区域；2、必须是交通便利；3、庄重气派的外立面；4、专业的物业管理；5、硬件设施要能满足商住两用的需求；6配套设施中，须要有充足的车位以及商务活动所必须的银行、邮政、商务中心、多功能会议厅、展示厅等配套设施。