北京新街口项目前期市场调查及初步可行性研究报告

随着北京市房地产市场再度升温，本市的底商、商场、购物中心、超市、批发市场等用于商业用途的房地产开发越来越富有吸引力。

为迎接2008年奥运会，北京市的交通不断改善、旧城区不断改造、住宅郊区化大大刺激了商业房地产市场。尽管目前北京市商业总规模较大，但是人均面积均显不足（从经济发展的规律看，商铺总面积与人口密度的合理比例为1平方米/人）,因此消费市场和投资市场对商业房地产的追逐力度有所提高，导致近期北京市商业房地产市场呈现良好的租售态势，市场前景较为乐观。其中以底商的势头最为迅猛，现在北京市新开发的住宅、写字楼、酒店等，绝大部分都带有两到三层的底商。

目前，商铺的开发已经由单纯的“点式”（独立商铺）开发向整体开发和经营发展，开发大型商厦和综合商业物业成了一种市场的必然趋势，并且能为开发商带来客观的利润空间。

但是关于科学的商铺营销链：开发商——投资者——经营商家——消费市场还没有完全形成，只有消费市场赢了，商投资者才能赢。因此投资者在置业的时候非常小心和谨慎。很多开发商为了消除投资者顾虑，很早就引如专业的商业物业管理公司，如上海的新天地、香港的戴德梁行等进行总体规划、招商、后期推广和物业管理。 （3） 商住公寓

商住公寓经历了以商住两用普通住宅——具有较强商务功能的SOHO——户型可以作多种分割的STUDIO。

2001年商住公寓取得了不俗的销售业绩，2002年各开发商都蜂拥而至，争着宣传其“商住”概念，可见各开发商都看好商住公寓的需求市场。

商住公寓的走旺得益于国家和地区的政策改变：2003年初，北京市工商行政管理局规定，从事餐饮、歌舞娱乐、提供互联网上网服务场所和洗浴等4类经营活动的公司，不能以居民住宅楼、商住两用楼（含居民住宅楼和商住两用底商楼层）房屋作为企业（或个体工商户）住所（经营场所）。从事上述4类经营活动以外的，须提交申请住所所在地居（家）委会、业主委员会或者能够代表该地区居民行使权利的其他居民自治组织出具的同意函，否则不予受理。以上规定加速了商住公寓的发展。而国家的金融政策在商住公寓畅销中起到了非常主要的推动作用：商住公寓与写字楼相比，其优势在于可以用20%或者30%的按揭买房，按揭期限可以达20年，使用权限为70年；而写字楼的按揭贷款几乎是不可能的，即使有可能也只能五成左右，按揭年限也要短得多，使用年限也要少20年。 （4） 住宅

2002年商品房销售势头极旺，其增长速度甚至略超出商品房竣工和开发投资的增长速度，这表明北京市居民对商品房尤其是住宅的需求不仅没有因为近几年商品房供应量的大量增加而减弱，反而有所扩大。

北京市城区住宅价格有所下降，郊区价格有所上扬；城铁的开通带动了其沿线房地产的活跃；经济适用房也四面开花；户型结构的需求呈现两极化，大面积豪宅和小面积小户型大行其道；低密度住宅市场份额逐步增加，并且受到市场的关注和认可。

总体来看，北京市的房地产市场供应量激增，交易额也相应增加，价格在稍微降低，主流产品趋于同质化，非主流产品呈现差异化，高档住宅、投资型物业开始在萎缩，投资者更趋于理性。 （5） 小户型

北京市的房价始终居高不下，低总价的小户型实际上成了近两年北京市市场人们的追逐热点。 3、

北京市房地产行业相关政策概述

（1） 《经济适用房价格管理办法》

该《办法》对经济适用房作出了新的规定：经济适用房基准价格由开发成本、税金和利润三部分组成。它的实施加快了经济适用房市场化的进程。 （2） 北京出台新规定解决商品房空置问题

该规定有利于对房地产供应市场总量和布局的宏观调控，有利于减少商品房空置面积，达到有效防止北京房地产市场过热的目的。

（3） 关于北京市城镇居民购买经济适用房有关问题补充规定的通知

该补充规定完善了经济适用房的购房程序，可一定程度防止中高收入家庭购买经济适用房、超标购买大面积高总价经济适用房等不合理现象。 （4） 拆迁户购房税收优惠条件再放宽

该优惠政策的实施将一定程度的促进拆迁户购买商品房，拆迁户也是购房不可忽视的一部分。

（5） 北京市建委规定：不许销售未经装修的毛坯房 （6） 北京市空置房免征契税政策年底叫停 （7） 个人住房担保贷款贴息

凡符合住房公积金管理中心贴息条件的借款人，由北京市住房资金管理中心按照商业性个人住房贷款和住房公积金个人贷款的利息差进行贴息。

该贷款新政策的出台，会对刺激个人购房消费起到一定的作用，首批可进行贴息的住宅项目是该政策的最大受益者。 （8） 建行推出“转按”业务

该项金融政策规定，购买贷款尚未还清的二手房可以贷款，这将大大促进北京房地产三级市场的发展。 （9） 北京市执行新基准地价表

根据不同用途土地的特点及相应地价水平，商业、综合和居住用地的基准地价由高到低，由城区到郊区被划分为十个等级。东城、西城、崇文、宣武、海淀、朝阳区为一到六类地段，丰台、石景山为三到九类地段，其他郊区县处于六到十类地段。 4、

北京市市政建设概述

（1） 五塔寺路改建

它可以方便这个区域的居民和北京舞蹈学院等单位职工的出行，同时分流从西直门外大街通往西三环的交通流量。 （2） 规划八大枢纽三年建成

北京市共计规划了八大公交枢纽，动物园、西直门、东直门公交枢纽都已经开工，还有六里桥、北京西站南广场、望京、一亩园、四惠桥新建改建扩建五座公共交通枢纽。八大枢纽在2006年要求全部建成使用。 （3） 五环路最后一段全线启动

到2 004年年底，五环路将全线通车。 （4） 南北花市大街通车 （5） 健翔桥改造工程

健翔桥立交十四环于八达岭高速公路的交叉点，是北京背面进出市区的主要交通枢纽接点。其改造工程将于明年上半年全部完工。 （6） 马家堡西路建设，南城将形成第五商圈