北京新街口项目前期市场调查及初步可行性研究报告

北京新街口项目前期市场调查及初步可行性研究报告

一、 调查和研究的背景与目的

为了更大的实现宏信公司跨地区、跨业态扩张的战略目标，根据公司高层的意图，在高层前期多方面接触和考察的基础上，在选定了地区、区域和项目地块的前提下，展开了这次调研。

本次调研活动所针对的调研对象为北京市新街口地段的一个危改项目的非配套公建项目，属于比较典型的复合型商业地产项目。

本次调查和研究的时段为2003年5月9日到5月23日，由于时间和精力，再加上外部一些不可抗因素，本次调研仅仅收集了初步的数据和信息， 整个报告重点在于对北京市的相关市场状况的调查和在此基础上的初步开发建议。 备注：非配套公建是指不是针对住宅项目本身而修建的公共建筑。 二、 项目简介

1、

本项目的主体项目为“桃园二期危改项目”，它位于西城区新街口地区，东起新街口北大街、西至北草厂胡同、南起西内大街、北至北二环。具体的经济技术指标如下表： 总用地：公顷 可规划用地：35.00公顷 1 总保留用地：1055公顷 代征用地：9.69公顷 用地平衡表 2 居住区建设用地：35.00公顷 其中 居住用地(含配套公建用地) ：10.09公顷 非配套公建用地：12.33公顷 道路用地：4.94公顷 绿化用地：7.64公顷 绿化率：% 总建筑面积：万平方米 地上总建筑面积：万平方米 居住建筑面积：万平方米(地上) 3 其中 配套公共建筑面积：万平方米(地上) 非配套公共建筑面积：万平方米(地上) 地下总建筑面积：万平方米 容积率： 总居住户数：4136户 总居住人口：11581人 4 地上停车：1000辆 地下停车：4300辆 2、

整个项目中间为危改房住宅和配套公建。沿靠西内大街、新街口大街、北二环路是规划的非配套公建的商业用地，其中包括了写字楼、商场和商铺、酒店、公寓、娱乐设施等物业形态。具体的非配套公共设施指标如下表：

A区(东南商业娱乐区) E、F区(西南商业办公区) 用地面建筑面积用地面建筑面积分区用积(平(平方米积(平方(平方米) 序号 序号 分区用途 途 方米㎡) 米) ㎡) A-8 宾馆 F-1 办公、商30000 8910 45500 业 47316 A-7-商业 F-4 办公、商60020 3593 17560 1 业 A-6 A-5 A-9 商业 商业 办公\\商业 娱乐 12300 E-4 E-3-B 20000 21000 E-3-A 办公 办公、商业 办公、商业 18000 10567 3402 18040 9000 A-8-4000 1 A-7-办公 21960 2 A-12 幼儿园 1847 2000 合计 49163 171280 绿化用地 9500 H区(西北办公区) 用地面分区建筑面积序号 积(平方用途 (平方米) 米) H-1 办公 27000 H-2 办公 22256 合计 26472 109000 绿化用地 3800 B、G区(东南商业娱乐区) 序分区用途 号 商业 商业、娱乐 用地面积 (平方米) 13630 7114 建筑面积(平方米) 45000 21000 H-3 办公 H-4 办公 H-5 办公 合计 绿化用地 4686 26942 G-1 B-24400 4 23500 16800 21500 112100 合计 绿化用地 20744 2167+2679=48 66000 9600 46 H区北部退红线20米作为城市绿地 项目总用地面积：123321平方米 项目总建筑面积：451900平方米 项目总绿化面积：27746平方米 绿化率：% 3、 桃园二期危改项目的非配套公建商业用地也即“北京新街口商业文化步行街（暂定方案）”，总占地7.68公顷，建筑面积地上约36万平方米，地下约10万平方米。该地块是传统的商业街，但是消费档次属于中下水平。

三、 开发背景分析

1、 根据《北京市“十五”时期商业发展规划》，北京市将在“十五”期间内搭建以“两网三区三圈十城十街400社区”为骨干的商业网络新格局。这对于本项目既是挑战又是机遇。

商业发展的重点是：促进两网，即促进连锁商业网和电子商务网的发展；提高三区，即提高城市中心区（包括王府井、西单、前门-大栅栏三个商业中心），商务中心区（包括建国门外、朝阳门外两个商业中心），中关村科技园区商业发展的水平；繁荣三圈，即发展三环路周边以零售商业为主的商业圈，四环路周边以大型专业市场、批发市场和新型零售业为主的商业圈，公路一环周边以大型多功能购物中心和现代化商业物流配送区为主的商业圈；开拓十城，即开拓十个远郊区（县）中心城镇的商业中心；培育十街，即培育十条左右各具经营特色的商业街(区)；完善400社区，即完善市区和郊区城镇400个左右社区商业中心；加快发展四类商业，即加快发展发挥北京优势的服务会展商业、旅游休闲商业、科技文化商业和绿色生态商业。按照这个规划，本项目应该定位在“十街”的范畴，兼顾“社区商业” 的功能，同时对“两网”“三区”起到补充的作用。 2、

北京市房地产总体状况概述

（1） 写字楼

整个北京市的写字楼供大于求，整体租售价下降几成定势。2002年北京市的写字楼市场供应量达到300万平方米，再加上尚未消化的一部分存量，导致其租金和售价处于持续下跌、入住率下降、空置率攀升的状况。“三老将”（CBD、中关村、金融街）呈现不同的走势，“两新兵“（奥运村、传媒大道）前景较为看好，实力也不容忽视。

从需求方面来看，中资机构仍然势需求的主力，外资的需求增长缓慢。 （2） 商业用房