大型文化园区与影视城项目投资盈利模式创新--以山东半岛文化影视城的策划为例 - 图文

计8亿元,后来变性完毕增加到11亿元。

其余5000亩锁定后建议由深圳新摩尔商业管理公司引进北京等大型养老地产开发公司司滚动开发,为影视城提供医院和商场等公共设施配套。

别墅用地容积率建议为0.5 ,500亩的占地面积为33万平方米,建筑面积16万平方米,开发造价为3000元*16万平方米=4.8亿元。建议500亩住宅用地和影视城开发作为挂钩条件,公开拍卖,直接解决产权问题,500亩直接作为住宅用地。

预计售价确定为1万元/平方米,比较容易被市场接受,回收资金为16亿元。售价1.2万元,售价为19.2亿元。

奥特莱斯开发成本预计为10万平方米*3000元=3亿元 实现滚动开发。

影视城投资估算

关于影视城一期开发和建设成本预计10亿元左右 名称 内容 投资 环游全球 虚拟现实体验全球最美的旅游场景，２亿元 空中翱翔 每次能够接待５０人，每人２０分钟 建筑投资4000万元 虚拟现实设备1.6亿元 球幕电影 以自由度平台加上球幕电影，鼓励顾1.5亿元 客参与，定制中高档座椅，让顾客有舒适的体验。建筑投资3000万元和内容投资1.2亿元 蓝屏技术与外景三个经典街区投资和奥特莱斯结2.8亿元 电影拍摄体合６万平方米，其中餐饮配套１．２验 万平方米， 2.4亿元,蓝屏技术和电影配音体验0.4亿元 儿童动漫乐儿童游乐参与设施等，动漫乐园等 1.7亿元 园 书法及美术5000万元 0.5亿元 馆 奥特莱斯经流动资金5000万元 0.5亿元 营 内容和研发虚拟现实技术研发和制作投资，需要１亿元 投资 优秀创意制作和拍摄设备投资等 与国家重点实验室等合作 小记 10亿元 二期国家虚拟现实软件研发基地投资10亿元左右,同步可以建成山东青島超级计算中心。

旅游门票采取20元左右,重点在于吸引人气。每年计划吸引游客100万人。 每年门票收入为2000万元,属于微利。

资金回笼 未来奥特莱斯销售4万平方米商铺*3万元=12亿元

二期开发与建设成本10亿元 项目产值和税收预测：

旅游门票建议定位在每人 200元左右 每年吸引游客200万人 ４亿元收入，三年可以收回影视娱乐投资。外景地免费开放。 奥特莱斯业态收入预计１０亿元 考虑开发住宅盈利

1000亩住宅开发 预计造价3000元/平方米 容积率1.0, 66万平方米,售价8000元,毛利润为52.8-19.8亿元=33亿元 ,可以收回影视城建设全部投资。

其余5000亩作为政府与养老机构未来十年合作发展用地,加快区域发展步伐,确保发展质量。

项目运营后每年税收1.3亿元以上，带动软件等产业１０亿元以上 养老地产税收预计达到１０亿元左右。

四、产业发展和盈利模式的创新

高起点规划软件产业和动漫产业发展

充分发挥青岛已经建成的动漫基地作用,不仅引进动漫企业服务影视拍摄,而且要与浙江大学国家图形学重点试验室合作,建立国家级的虚拟现实影视软件研发中心和国家超级计算中心,服务影视特技,初期要尽量通过战略联盟，利用山东现有的超级计算中心平台。

为入住的电影公司和制作公司等提供公共技术平台,形成电影艺术家、科学家、文化专家的密切合作专家联盟组织,为超越美国好莱坞提供基础条件。

山东青岛半岛影视城项目赢利模式的设计:

1、 1000亩高档住宅开发获得50亿元毛利润(其中一半用于影视城投资建设) 2、奥特莱斯初期销售额5亿元左右,成熟后预计每年10亿元左右。 影视旅游业对其他产业带动10亿元以上,所在区域每年产出2亿元左右。

周边土地升值 10000亩左右直接带动升值40万元/亩,带动升值40亿元左右。 ３、商业街区婚纱店以及餐饮酒吧租赁盈利 ４、室内电影娱乐体验收取门票盈利 ５、五星酒店和购物中心以及经营盈利 项目所在地的税收预计为1.3亿元

电影动漫公司等招商对象：

华谊公司，香港和台湾电影公司，国外电影公司

五、主题文化及其建筑策划方面的表达

半岛文化以青岛文化为主，最具特色和神秘色彩的就是胶东半岛的海洋文化。 挖掘青岛海洋文化，运用青岛文化精华，打造具有民族特色的影视城和奥特莱斯购物中

心，把青岛文化推向世界。

商业街区采用青岛文化表达为主，岭南骑楼以及法国商业文化等精品街区作为辅助。 创新的思路： 街区名称 青岛主要街区 湘西街区和沈从文大师作品 特点 突出青岛建筑特色 表现青岛1910年左右文化特色 （湘西街区参考洪江街区作为蓝本）满足商业街区实用功能，例如，橱窗和开间等便于经营，同时吸纳湘西建筑元素，敢于创新，避免简单的湘西建筑抄袭。 将法国建筑特色与法国梧桐等绿化结合 突出文艺复兴的建筑风格，服务婚纱摄影 业态 国内名牌男装区 餐饮和国内名牌女性服饰 法国街区 意大利街区 重点设置欧美女性名牌服饰 突出鞋类和国外男装等商品业态

停车场 停车场

奥特莱斯名品街区布局特点 四个角点配置每个区域的旗舰店，主要街区两侧配置停车场。

五星级酒店吸纳青岛建筑文化元素，内部空间注意吸纳儒家文化内涵，高雅自然，具有较好的艺术氛围。庭院景观，营造水景和自然环境和谐氛围。 娱乐休闲和餐饮空间可以采用希腊建筑和青岛建筑以及山东多种建筑文化特色营造。不做高层建筑，采用度假酒店形态，让顾客产生愉悦放松的心情。

资金来源和资源整合的思路

１．深圳新摩尔公司与半岛都市报社合作，前者提供策划启动资金

２．以深圳新摩尔公司和半岛都市报社作为发起人成立半岛文化影视基金 基金规模３０亿元

３．引进有文化影视资源的战略股东 ４．申请国家文化产业引导基金 电影方向：与长春电影制片厂合作 北京电影学院和中戏以及上海戏剧学院 电视：湖南卫视

平面媒体：大众报业集团和半岛都市报社 全国都市报联盟 网络媒体：腾讯，ＳＯＨＵ娱乐，盛大文学，新浪博客

六、影视城经营模式的借鉴与创新

2012年12月作者认真考察了宁夏西部影视城，这是目前我国投入产出比最佳的影视城。我国著名作家西部影视城创始人张贤亮认为：政府只需提供一个宽松的文化生态，让人

民大众各显身手，各尽所能，发动群众、依靠群众打一场“人民战争”，文化产业的发展速度一定会超过制造业的发展速度，“中国品牌”将会在世界市场上占有更大的份额。同时，中国的文化竞争力、影响力、辐射力。

银川贺兰山东部的镇北堡西部影城从荒凉的古堡废墟、一个破羊圈，经18年的努力，在历届区市党委政府的支持下，已成为集“国家5A级景区”“国家级文化产业示范基地”“国家级非物质文化遗产代表作名录项目保护性开发综合实验基地”于一身的全国独一无二的景区。

当初自筹资金仅有79万元，起步时候就与谢晋导演的牧马人剧组合作，尔后红高粱等一批影视剧在此拍摄，留下众多经典景点。张贤亮先生非常注重区域传统文化，从周边收集了很多民居特色文物，加以利用和保存，形成了西部地域