2011年《物业经营管理》模拟试题三

B．由于振动引起的房屋损坏责任 C．被保险人的故意行为

D．为被保险人服务的雇员受到的伤害

E．公众场所以被保险人名义使用的电梯导致的损害事故 【答案】ABC

【解析】P240，D为被保险人服务的雇员受到的伤害属于公众责任不能保、但其他保险可承保的除外责任；E公众场所以被保险人名义使用的电梯导致的损害事故属于可以附加承保的除外责任。

75．以下属于物业合同必不可少内容的是（ ） A.委托项目 B.服务质量与标准

C.对物业管理企业的奖惩约定条款 D.委托服务期限

E.专项维修基金的管理和使用 【答案】ABC

【解析】P215-216页。一般物业服务合同中对委托的管理服务应包括五个层次的约定：委托项目、各委托项目的具体内容、服务质量与标准、管理和服务费用、对物业管理企业的奖惩约定条款，上述五个层次是物业服务合同不可少的必备内容。

76．以下属于财务效益状况基本指标的有（ ） A．净资产收益率 B．财务内部收益率 C．主营业务利润率 D．盈余现金保障倍数 E．成本费用利润率 【答案】AB

【解析】P266-267页，C主营业务利润率、D盈余现金保障倍数、E成本费用利润率三者属于财务效益状况修正指标。

77．在一定的市场条件下，某宗写字楼物业的整体租金水平，主要取决于（ ） A．当地房地产市场状况 B．物业本身的状况 C．物业所处的位置

25

D．业主希望达到的投资收益率目标 E．业主可接受的最低租金水平 【答案】BC

【解析】P317，在一定的市场条件下，某宗写字楼物业的整体租金水平，主要取决于物业本身的状况及其所处的位置。在确定租金时，一般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平（即能够抵偿抵押贷款还本付息、经营费用和空置损失的租金）确定一个基础租金。

78．写字楼物业租赁经营绩效的主要经济指标包括（ ） A．租金价格水平 B．出租经营成本 C．出租率 D．毛租金乘数 E．投资收益率 【答案】ABE

【解析】P327页下面，写字楼物业租赁经营方面绩效的主要指标包括：租金价格水平、出租经营成本、净租金收入占毛租金收入的比率、写字楼物业投资收益率等。写字楼物业管理方面绩效的主要指标，包括出租率、租金拖欠和坏账情况，以及租约续签、扩签、新签、退签等指标。

79．商业物业的策略与运行管理包括（ ） A．市场需求分析 B．现场管理 C．租金的确定 D．选址分析 E．租户的选择 【答案】ACDE

【解析】P332页，策略与运行管理包括：市场需求分析、选址分析、经营业态和租户的选择及更替、租金和租约的确定及调整等。

80．不良资产的处置方法有很多种，下列方法中，需要将债权转化为物权或股权，最终将物权或股权变现的有（ ）

A．以资抵债 B．实施债转股

26

C．采取法律诉讼和减让清收的方式追偿债务 D．重组 E．公开出售 【答案】ABC

【解析】P379页。（1）以资抵债将债权转为物权，再对抵债物进行处置。（2）实施债转股将债权转为股权，通过阶段性持股后适时转让股权。（3）采取法律诉讼和减让清收的方式追偿债务。以上三种方式都要经过将债权转化为物权或股权，最终将物权或股权变现的过程。

27