万科财务报表分析

万科上市公司财务报表的初步解读

1 资产负债表分析 项 2011-12-31 目 称 货币资金 应收账款 存货 流动资产 资产总计 296,208,44 282,646,65 95.4 20833549 70.3 13333345 20552073 21563755 95.3 61.8 2974581 10.0 1692377 7.8 713,19 9008529 13032327 13760855 94.7 65.4 0.5 3423951 余额（万元） 名 百比% 11.5 3781693 分2010-12-31 余额（万元） 百分比 % 17.5 2300192 2009-12-31 余额（万元） 百分比% 16.7 项目 资产总额 存货 货币资金 应收账款 2011-12-31 29620844 20833549 3423951 2974581 2010-12-31 21563755 13333345 3781693 变动幅度 37.36% 56.25% -0.09% 75.76% 1692377 图一：万科近三年资产结构及变动表

近三年数据显示万科流动资产比例分别为95.4%，95.3%，94.7%，流动资产比例很高，资产的变现能力较强，流动资产中现金比例也较高，说明短期偿债能力较强。在资产中存货的比例最大，2010年存货比例下降，但2011年存货上升了56.25%，主要原因是2010年大量开工的项目陆续竣工以及新获取项目以及在建开发产品的增加；资产总额增长37.36%，说明万科还在不断扩大规模，库存现金也有所下降说明资产变现能力减弱。万科拥有巨大的存货量，这既是未来发展的保障，又是万科风险的主要来源，而2011年存货的大量积存主要受国家地产调控政策的影响，也是房地产开发企业最大的风险因素。建议万科应步一步优化存货结构，适度控制好存货数量，并采取一定的促销手段，为企业筹措资金。

项 2011年 目 称 短期借款 应付账款 预收款项 一年内到期的非流动负债 长期借款 流动负债 15180743 64.5 12965079 60.0 6805827 49.46 2,097,196 7.08 2479049 11.50 1750279 12.72 2,184,582.93 7.38 1530569 7.09 744041 5.41 11,110,171 37.51 7440519 34.5 3173480 23.06 2,974,581 10.04 1692377 7.85 1630004 11.85 172,444 0.58 147,800 0.68 118825 0.86 余额（万元） 百分比% 2010年 余额（万元） 百分比% 2009年 余额（万元） 百分比% 名 流动比例 资产负债率 负债总计 1.41 1.58 1.91 76.15 74.68 67.00 17922958 77.10 16105135 74.68 9220004 67.00

项目 短期借款 应付账款 预收款项 一年内到期的非流动负债 2011-12-31 172,444 2,974,581 11,110,171 2,184,582 2010-12-31 147,800 1,692,377 7,440,519 1,530,569 变动幅度 16.67% 75.76% 49.32% 42.73% 图二：万科近三年负债结构及变动表

万科负债结构中主要以长期借款为主，原因主要在于房地产行业普遍存在以银行融资为主的单一融资渠道。长期借款的筹资费用也比较低。存货激增的同时，短期负债也出现大幅上升，持有的现金及现金等价物却大幅减少。应付账款增加是由于工程量的增加。一年内到期的非流动负债大幅上升，说明万科近期的还款压力很大。流动比例近三年都大于1，说明资产流动性较好，有足够的能力偿还流动负债。

2 利润表分析

图三：万科近四年销售收入趋势表

图四：万科近四年净利润趋势表

由图可知最近几年万科销售收入和净利润快速稳定增长，尽管业绩增长势头强劲，2011年受国家政策调控的影响，盈利能力开始减弱，2011年销售增长率为41.5%，净利润增长率为31.2%,净利润增速小于销售收入。同时2011年的销售毛利率为39.78%，比上年下降0.9个百分点；销售净利率为16.16%，比上年下降了1.27个百分点，主要因为市场景气度下滑，企业打折促销行为增加。

3 现金流量表分析

图五：万科近四年净现金流量趋势表

但2010年的经营活动现金流入比2009年增加了53%，可以说经营活动现金流入增长非常迅速，企业在经营活动中创造现金能力大大增强 ，经营活动现金流入作为企业主要资金来源，增强了企业自身“造血”功能，企业具有较强的偿债能力和支付能力，增强了风险抵抗能力，有利于企业稳定和可持续发展，经营活动现金净流量减少的主要原因是购买商品、接受劳务支付的现金流量增加，2010年购买商品、接受劳务支付的现金流量比2009年增加了92%，但现金流入与2009年相比还是大幅增加的，现金流入比较充裕，总体看来，万科发展势头良好。

小组成员：沈磊 社会1002 冯天磊 人力1001 薛晶晶 电子商务1002 张玲宵 法学0905 黄科杰 网络0801 鲁金国 网络0801

张明亮 电子商务0802