2016年版中国长三角区域房地产行业分析报告

2016年中国长三角区域房地产行业分析报告 【2016年09月】

精品行业分析报告

目录

第一节 长江三角洲城市群的发展与壮大 ... ................................................................... .. 7 第二节 上海房价短期有回调压力，长期有基本面支撑 ... ...................................... ... 10

一、上海第三产业的发展和教育交通等区域优势将保证对当地房地产的需求

. 10

二、上半年土地供应逐渐增加，三季度以来为抑制房价过高过快上涨降低土 地供应。 ... ..................................................................................................................... ... 21

三、325 新政调控下上海楼市成交量价短期承压 ... ............................................ 23 四、政策短期以调控为主，规划长期仍利好房地产业 ... ............................... ... 26 第三节 合肥楼市长期有较大增长空间 ... ...................................................................... . 27

一、产业结构升级，增长的人口，教育、交通等区域优势将带来置业的巨大 需求 ... .............................................................................................................................. .. 27

二、土地供给整体较平稳，但楼面均价屡创新高 ... ........................................... 36 三、近期销售同比环比回调，去化周期仅为 2.0 个月 ... ................................ ... 38 四、短期政策面临不确定性，长期规划下合肥市房地产业机会较大 ... ...... ... 40 第四节 相比苏州，南京在人口经济增速等方面更有优势 ... ...................................... 41

一、南京 GDP 总量不如苏州，其经济增速更快、产业结构更合理，教育资源 上也更有优势 ... ................................................................................................................ . 41

二、南京房地产开发投资增速回升，苏州增速下滑 ... ...................................... . 45 三、受政策影响两市住宅销售面积下滑、价格环比增速放缓，库存压力较小

. 48

四、限价政策短期内影响将持续，长期规划南京有望迎来大发展 ... .............. . 51 第五节 杭州、宁波——新活力，新引擎 ... ............................................................... . 53

一、杭州经济总量和增速高于宁波，产业结构更合理，教育资源具有优势 53 二、两市对土地供应面积主动调控，近期土地均价及溢价均有明显上涨 .... 57 三、年初以来两市楼市基本面持续回暖，去化周期下降明显 ... .................... ... 60 四、政策短期仍将保持甜蜜期，规划下两市核心地位进一步巩固 ... .............. . 63

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图表目录

图表 1：长江三角洲城市群：由上海向外辐射 ... ........................................................ . 7 图表 2：安徽经济增速最快，人均 GDP 最低 ... ............................................................. 9 图表 3：2015 年上海房价一枝独秀，江浙皖增速分化 ... .......................................... .. 9 图表 4：过去 10 年上海市 GDP 增速逐渐放缓，现接近全国 ... ............................... 11 图表 5：上海市第三占比经济占比逐年提高 ... ........................................................... 11 图表 6：第二产业中精品钢材业 2015 年产值下滑严重 ... ......................................... 12 图表 7： 2015 年第三产业中金融业增加值最大，增速也最快 ... ............................ 13 图表 8：上海自贸区扩容前包括 4 个区 ... .................................................................... 13 图表 9：上海自贸区扩容后新增 3 个区 ... .................................................................... 14 图表 10：上海迪士尼乐园示意图 ... .............................................................................. 15 图表 11：上海市近年来人口增速放缓 ... ...................................................................... 16 图表 12：上海市户籍人口不断增长，城镇化水平高 ... ............................................. 16 图表 13：2011 年起人口净迁入率呈下降趋势 ... ........................................................ 17 图表 14：上海市劳动适龄人口比例远高于全国 ... ..................................................... 18 图表 15：上海在长三角辐射影响力范围极广 ... ......................................................... 19 图表 16：上海市优质高等教育资源全国领先 ... ......................................................... 19 图表 17：上海规划市外多条交通廊道 ... ...................................................................... 20 图表 18：近期上海市土地供应面积和成交面积均处于低位水平 ... ........................ 21 图表 19：上海住宅类土地楼面均价和溢价率 5 月出现明显上升 ... ......................... 22 图表 20：上海市房地产开发投资增速先升后降 ... ..................................................... 23 图表 21：上海住宅成交面积 4 月同比环比均下降 ... ................................................. 24 图表 22：上海新建商品住宅价格同比继续上涨 ... ..................................................... 24 图表 23：上海样本住宅均价环比 2015 年来持续为正 ... ........................................... 25 图表 24：上海住宅去化周期连续数月下降后近期有所反弹 ... ................................. 25 图表 25：合肥市 GDP 增速常年保持两位数 ... ............................................................. 27 图表 26：省内合肥 GDP 总量和人均 GDP 优势明显 ... ................................................ 28 图表 27：合肥市第三产业经济占比偏低 ... .................................................................. 29

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图表 28：合肥市第三产业经济占比偏低 ... .................................................................. 29 图表 29：合肥市高新企业数目和工业总产值发展迅速 ... ......................................... 30 图表 30：滨湖新区有望成为合肥新的城市名片 ... ..................................................... 31 图表 31：合肥常住人口增速近年回升明显 ... ............................................................. 32 图表 32：合肥市迁出人口减少，机械增长率增加 ... ................................................. 33 图表 33：合肥市 2015 年城镇化率为 70.4%，仍有增长空间 ... ................................ 34 图表 34：合肥高等教育在二线城市中具有优势 ... ..................................................... 34 图表 35：未来 “米字型”高铁布局的建成将极大提升合肥交通枢纽地位 ... ...... 35 图表 36：土地供应面积规律波动，显示合肥市有意识地调控供应 ... .................... 36 图表 37：合肥市住宅类土地楼面均价创新高，5 月溢价率达到历史高点 ... ......... 37 图表 38：合肥市房地产开发投资连续数月回升 ... ..................................................... 38 图表 39：住宅成交面积同比涨幅较大，4 月环比回调 ... .......................................... 38 图表 40：新建商品住宅价格同比涨幅持续扩大 ... ..................................................... 39 图表 41：近期合肥样本住宅均价环比持续上升 ... ..................................................... 39 图表 42：合肥市商品住宅库存及去化周期连续数月下降 ... ..................................... 40 图表 43：南京 GDP 总量不及苏州，但增速常年高于苏州 ... .................................... 42 图表 44：南京第三产业比重高于苏州，苏州第二产业比重高于江苏全省 ... ........ 42 图表 45：两市人口增长率近年来均有所降低 ... ......................................................... 43 图表 46：南京苏州城镇化率居于全省前列 ... ............................................................. 44 图表 47： 南京在高等教育上具有相对优势 ... ............................................................. 45 图表 48：南京土地成交面积近期下降，供应面积回升 ... ......................................... 45 图表 49：苏州土地供应面积相对平稳，二三季度先降后升 ... ................................. 46 图表 50： 南京住宅类土地成交价和溢价有所回调 ... ................................................ 47 图表 51：苏州住宅类土地成交价和溢价也出现较大跌幅 ... ..................................... 47 图表 52：年初至今南京房地产开发投资增幅回升，苏州增速回落 ... .................... 48 图表 53： 两市成交面积近期由高处有所回调 ... ........................................................ 48 图表 54：两市房价环比增速近期明显放缓 ... ............................................................. 49 图表 55：南京样本住宅均价环比 5 月以来有所回落 ... ............................................. 49 图表 56：苏州样本住宅均价 5 月环比回落较大 ......................................................... 50