旧城改造讲解 1

房地产调控新政形势下

城中村改造、旧城改造、搬迁企业土地开发政策及实

今天我主要讲三个方面的问题：

一、调控限购新政形势下房地产开发走向。 二、目前房地产开发企业项目来源、取得途径。

三、城中村改造、旧城改造、搬迁企业土地开发政策规定及操作实务。

首先介绍一下第一个大问题：调控限购新政形势下房地产开发走向。

我们认为房地产行业仍是国民经济的支柱产业，有很好的发展前景，增长势头还会持续下去。在07年底，房地产业曾有一个比较冷的时期，国家为了刺激房地产业的复苏曾出台了很多政策，当时讲到房地产行业是国民经济的支柱产业，一业兴带来百业旺，是资本密集型也是劳动密集型产业，这一产业会带动很多相关产业的发展，是国民经济的支柱产业。尤其我国正处在城镇化快速发展时期，大量农村人口向城镇集聚，他们需要在城市买房，这就带动了房地产业的刚性需求，所以房地产业的发展前景广阔。

国家出台相关政策的目的在于稳定房地产价格，促进房地产行业平稳健康的发展。年后国务院出台政策要求各直辖市，计划单列市，省会城市和房价格过高、增长过快的城市出台限购令。作为河北省来说目前仅限于石家庄市。其实对于石家庄市来说，相对于其他省会城

市，本市的房价还是比较低的。全国较大城市诸如北京、上海、广州、深圳等城市的房价已达到每平米二、三万，三、四万，在较好地段甚至达到每平米十几万。而石家庄作为二线城市，目前二环以内每平米6000元左右，大户型精装修或者花园式洋房等能达到每平米一万，边远一点的大概在每平米四五千左右。所以石家庄的房价相对还是较低的，由于国务院出台政策，要求省会城市调控房价。市政府不得不担任起调控房价的责任出台限购令。

从长远发展来看，石家庄要发展成500万人口的大型城市，对房地产业还是有刚性需求的一面，房地产业还会有增长趋势，只不过通过调控涨幅会小一些。由于石家庄房价源本来就低，出台政策后，石家庄市领跑全国的房地产价格的上涨幅度。我所是90多个地产企业的法律顾问，经过我所律师们的探讨研究，认定石家庄不存在房价降下来的可能。尤其石家庄是省会城市，三年大变样期间，投入了上千亿的基础设施资金，城市环境和人们的居住品质都有了较好的改善，这些必然反映到地价和房价上，大变样后城市面貌不能和以前同日而语。所以石家庄市的房价还是会上涨的。而其他地市，包括县城是不限购的，虽然限购政策对房地产业会有一定影响，人们的购买力会相对缩小，但现在已有很多的房地产开发企业尤其是中小企业，向其他地级市和县城发展，开拓业务，这不仅自然而然的符合了国家加快中小城市建设的发展规划，同时也引导资金向中小城市发展和渗透，从一定程度上刺激了本行业的发展。

今天讲的第二个大问题是房地产开发企业的项目来源和主要途

径。

下面先介绍一下房地产开发企业项目来源。

第一是城中村改造。石家庄市城中村还远远没有改造完，二环以内45个城中村，还有7个城中村没有改造，二环以外三环以内约120多个城中村还有待改造。石家庄市城中村改造今年的重点是二环以内，要求开始动工，二环周边可视范围以内的村庄要求改造，沿着重大基础设施和大项目所涉及到的村也要进行城中村改造，当然这些城中村改造也需要有序稳度发展，防止一哄而上，打乱市场。

第二是旧城改造。旧生活区、危漏房改造，如棉三棉四，单位较老房屋等。

第三是搬迁企业的土地开发。三年大变样期间很多企业搬出市里，搬迁以后的土地根据城市的总体规划，除去道路、绿地、市政占地外，其他土地仍需要开发建设。

第四是沿街土地可以搞合作开发。沿街的企事业单位的土地允许自用，改扩建。中小企业有7%的土地可以做办公楼，宿舍等进行建设。沿街的企事业出地，开发商出钱，代办手续，代建。建好后，沿街的门脸房开发企业取得一定年限的使用权（其实是一种租赁），或者自营或者出租，租金收益作为投资建设的补偿。

第五是新民居建设。三年大变样期间省委省政府尤其张书记主抓新民居建设，前年石家庄市180个示范村，去年360个示范村。在新民居建设当中，由于县里城市规划区范围之外的农村在集体土地上进行民居改造建设，也有一部分开发企业介入进去，投资并帮其管理建设，

获得一定收益。由于土地不用出钱，最多有个启动资金或支付建安资金，由村民出钱购买。或者置换，节余的土地，尤其是临城镇周边，城郊结合部的农村，土地征收后可以搞商品住宅开发。也可卖建设用地指标，村民的住宅用地是建设用地，建设用地是有指标的，如果没有建设用地指标，农用地是不可以直接征收的。农用地转为建设用地，才能进行征收。实际过程中还有一些开发企业直接在节余土地上建设住宅，在社会上销售，即小产权房。新民居建设催生了一大批小产权房，当然小产权房是违反国家政策的，集体土地上的房屋是不允许向城镇居民销售的，但是这种状况已经持续了很多年，不是短时间能够改变的。

在新民居建设当中，还有一些问题，如农民进行种地、养殖等事务较多，不愿意上楼，曾有农民被上楼的说法。国务院的调研和媒体报道对新民居建设持不鼓励的态度。从新民居建设的本意来说，是改善农村居民的居住条件，搞好水电暖气配套设施，使布局结构更合理。对石家庄市来说，新民居建设仍需要发展，只是审批管理控制较为严格，作为开发企业来说仍可以介入这一领域。

第六是工业地产的开发。目前做房地产开发不要仅局限于商业和住宅，还应考虑工业和旅游地产的开发。工业用地也开始通过招拍挂的方式取得土地。土地资源越来越成为稀缺的资源，通过招拍挂或其他方式取得土地，可以自己建设厂房，以后既可以自用也可以出租和转让，并且可以办证。所以工业地产也应该成为我们关注的开发领域。

第七是旅游地产的开发。石家庄周边，包括滹沱河综合治理，太