澳洲房地产税收概况

投资澳洲房地产税收概况

一、一般税收制度

1.企业所得税税率30%，居民企业与非居民企业税率相同

2.个人所得税税率最高达45%，采用超额累进税率，另外还需要加上1.5%的医疗保险税 3.信托通常是“税收透明”实体，没有纳税权利，通常用于地产投资

4.支付给非居民企业的利息，在澳洲境内预提所得税税率10%，对主权财产基金和国外的养老基金适用0%税率

5.从税后利润中支付公司股息（称为“已税”股息）不用代扣预提所得税，未税股息通常需要代扣预提所得税，适用30%税率，除非存在双边税收协定 6.执行转移定价规则 7.执行反避税规则

8.利息的税前扣除需要满足资本弱化规则（从2014年1月起一般比较安全的是1.5:1） 9.商品和劳务税（10%税率）广泛适用

10.对收购或持有的不动产存在印花税和土地税2种税种

二、收购时的GST问题 1.澳洲GST税率为10%

2.通常由多种方法降低或免除收购资产承担的GST，GST的减免策略是有用的，有时候GST只是承担一个现金流的成本，可以减少印花税

商业物业如果是作为持续经营可能有资格享受GST的免税优惠

在特殊情况下，例如销售政府的耕地，农田等可以享受GST免税的优惠

通过“利润计划”购买一些土地可以潜在减少GST，此时GST的实际税率<10%

一些物业收购不产生GST，例如旧的住宅物业，但是对其他的相关费用计算GST会有限制 3.获得持有土地的实体（包括信托和合伙企业）一般不产生GST，同样的，资产证券化在债务工具的基础上不会产生GST。

三、收购时的印花税

1.按合约对价和市场公允价值孰高支付印花税，（包含GST） 2.通常由购买者支付（昆士兰州和南澳大利亚州例外） 3.8个州的规定不相同

4.土地和资产（有形和无形）税率最高达6.75%，一般平均税率5.5%，在新南威尔士州住宅用地7%高额税率

5.股票或股权对非上市实体，适用0.6%（如果不是土地所有者实体） 6. 土地所有者实体的股票或股权（包括上市和非上市的），在土地和商品在公允价值的条件税率最高至6.75%（平均税率5.5%）。对于基金需要重点考虑基金管理的时间（例如，确保利益获得在实体成为土地所有者之前）

7.集团内部交易也会有印花税纳税义务，但是在满足条件的情况下（如企业重组），可以获得印花税减免，该减免不是自动获得

8.收购土地所有者实体的一定比例的股权不产生印花税（除了0.6%的证券印花税） 9.一般对上市公司股份转让或者股权转让的印花税豁免

10.在某种程度上，对新南威尔士州房地产的借款担保，对抵押贷款的印花税是基于在新南威尔士州抵押资产的比例支付

四、物业持有期间的税收情况

1.企业所得税应税所得的确定是以应税收入减去允许扣除额 2.税负率取决于投资结构类型（例如：信托，企业或其他） 3.对于地产投资

资本利得需要纳税（成本取决于折旧抵扣额的减少） 建筑物的折旧扣除（一般是2.5%-4%），设备（不同扣除率） 利息扣除（适用资本弱化/转移定价规则） 4.对于地产投资和建设

利润被认为是普通的应税收入

一些明确进度的问题，对于全部的应税所得允许扣除 利息扣除（适用资本弱化/转移定价规则）

5.土地税，各州规定不同，对未变价值的土地通常在0.09%至3.7%税率（除了昆士兰州，考虑土地改良）新南威尔士最高税率2%，维多利亚2.25% 6.资本利得税

非居民的资本利得税适用于“澳大利亚房地产应税规定”（TARP），对于从房地产取得的直接收益（包括租赁澳大利亚土地），10%或者更多的直接或间接的从土地持有实体取得的收益（例如，50%或者更多的资产公允价值是澳洲房地产）

投资组合（小于10%）股本收益，没有资本利得的纳税义务 非投资组合（10%或者更多），直接或者间接从土地所有者实体取得的股本收益，需要缴纳资本利得税

资本利得的税率，企业适用30%，非居民适用45%

“长臂管辖”资本利得税规则（例如：可用于离岸销售的实体，如果是澳洲土地持有实体，则通过看穿规则）

7.处置时的商品和劳务税问题

资产处置与收购时的GST规则相同

一般获得“新”住宅在处置时不再按原状态处理，结果是在转售时点没有GST，同时GST恢复限制（包括对以前收购的GST的补偿）

确保供应商对合同中GST的保护，特别是当税收小于10%的时候 8.处置时的印花税问题

印花税通常由买方来缴纳（除了昆士兰州和南澳大利亚州，双方都有义务，但是一般约定由买方缴纳），因此在资产处置时，对印花税没有不利影响（除非双方同意分担印花税成本）

五、房地产信托税收 1.税收透明

视为直接投资于房地产 投资者征税，而不是信托

房地产投资的税收利益流到投资者（例如：建筑和资产摊销的抵扣，CGT优惠等）

保持信托税收透明的必须是“非公”或者只投资于出租物业、金融工具（如债权、股票） 不符合资格的公开信托作为公司来课税，不合格的财产包括：房地产开发、建筑、老年村、酒店运营。