高端物业管理公司工程作业手册 - 图文

4.0 程序要点

4.1巡回检查设备运行情况、仪表指针数字、管道阀门是否跑冒滴漏,阀门开度位置是否有变化,电机、轴承温度及其他异常现象,及时发现及时处理上报。

4.2设备运行中,对锅炉主体,燃料系统两小时检查一次,对所有阀门、压力、温度安全装置及电器装置每小时检查一次,如果发现异常情况应增加巡回检查次数,必须要随时检查。

4.3巡回检查要严肃认真,并按要求和规定认真填写巡回检查记录,锅炉房负责人要经常对各班工作进行检查。

4.4操作人员必须持证上岗,不允许无操作证独立上岗。

4.5锅炉水质化验人员严格遵守各项规章制度,做好软水设备和水质化验工作,加强水质监督。

4.6每四小时化验一次水质硬度、ph值、氯根、炉水碱度并做好记录。 4.7锅炉房应有锅炉及设备运行记录、交接记录、水质化验记录、维修保养记录,事故记录、外来人员登记记录。

4.8发生事故后,除防止事故扩大或抢救人员和采用必要措施外,一定要保护好现场,以备调查分析,调查时,应认真查清事故发生原因,提出改进措施和对事故责任者的处理意见,根据调查结果填写《 事故报告》,报送当地锅炉主管部门。

4.9锅炉及安全附件定期进行检验。

4.10明确划分锅炉房设备,内外环境卫生区的责任区域,做到环境清洁明亮,工具备用品备件应做到摆放整齐。

4.11明确规定锅炉安全的具体要求措施,必要的安全用具、劳动用品。 4.12明确规定锅炉房为安全重地,无关人员不准进入,其他人员进入时,应经允许或办理登记手续。

4.13锅炉房内设施,非锅炉房当班人员不得动用。

4.14加强电器、线路、照明设施和气路管的安全保护。 4.15加强锅炉消防设施的管理,落实定期检查人员的岗位。 5.0 工作记录

5.1《供热锅炉及设备运行记录表》。 5.2《供热锅炉及设备设施巡查记录表》

5.3《水质化验记录表》 5.4《 事故报告》 5.5《外来人员登记表》 6.0 相关文件

6.1《设备综合管理规程》 6.2《运行值班交接班管理规程》 6.3《供热锅炉安全操作规程》

供热锅炉维修保养作业规程

1.0 目的

规范锅炉的维修保养工作，确保锅炉随时处于良好状态，保证其良好运行。 2.0 适用范围

适用于物业管理公司辖区内锅炉维修和保养。 3.0 职责

3.1工程中心主管负责检查维修保养工作执行情况。 3.2专业领班负责维修保养工作的组织实施。 3.3 专业维修人员负责锅炉维修保养工作。

4.0 工作程序

4.1运行值班员应明确设备维护保养的内容、验收标准,并认真填写检修记录。

4.2每天应检查电机、水泵运转是否正常,发现问题及时解决。 4.3随时对压力表、温度计、水位计进行目测检查，发现问题及时解决。 4.4每天进行自动补水的检查,是否能自动上水、停泵，发现问题及时解决。 4.5 热水锅炉每周至少排污一次,排污方法要正确。

4.6定期对燃气机控制系统和电眼检查,并对电眼进行擦拭，发现问题及时解决。

4.7定期对阀门盘根要进行填充或更换,使阀门开关灵活,消除跑冒滴漏。 4.8定期对锅炉给水系统除氧系统、除污器、逆止阀、燃气管道过滤器进行处理。

4.9安全阀每月手动排放一次,手动安全阀门手柄轻抬轻放。 4.10安全阀、压力表、锅炉每年进行校验和年检。 4.11锅炉修理或年检要检查人孔、手孔、螺母不能有松动,要检查电机转向。 4.12锅炉每年进行一次全面检修和保养。 5.0 工作记录

5.1《( )设备设施维修保养计划表》 5.2《( )设备设施维修保养记录表》 5.3《( )设备设施外委维修保养申请表》

5.4《停 申请表》

5.5《( )设备设施维修保养备品、备件计划》 6.0 相关文件

6.1《设备综合管理规程》

中央空调操作规程

1.0 目的

规范中央空调操作程序，确保安全、正确地操作中央空调。 2.0 适用范围

适用于物业管理公司辖区内中央空调的操作。 3.0 职责

3.1运行领班负责检查《中央空调操作规程》的执行情况。 3.2当值运行值班员具体负责中央空调的操作。 4.0 程序要点

4.1开机前的检查。

4.1.1电压表指示是否在额定值的±10%范围内。 4.1.2各种信号灯显示是否正常。 4.1.3阀门是否均已到位。 4.2开机。

4.2.1开启冷却塔风机。 4.2.2启动冷却泵。

4.2.3启动冷冻泵。

4.2.4确认冷却水，冷冻水供水压力正常，水流开关正常，过5——10分钟后启动压缩机。

4.2.5压缩机启动后，检查压缩机运行平稳无异常声响，电气、自控系统动作正常，各管路接头、阀门不漏水，各阀门开启合适，管路无异常振动，电机温升正常无异味，轴封（盘根）无漏水，轴承不缺油，冷却塔风机运行平稳，风机皮带松紧合适，无明显磨损，布水器、孔眼无堵塞现象，确认一切正常后，启动完成。

4.3停机。

4.3.1停压缩机。

4.3.2过5—10分钟后停冷冻水泵、冷却水泵、冷却塔风机。 4.3.3全部关停后，保持压缩机继续预热以便下次启动。 4.3.4确认无异常情况后停机完成。 5.0 工作记录 6.0 相关文件

中央空调运行管理规程

1.0 目的

规范中央空调运行管理工作，确保中央空调良好运行。 2.0 适用范围

适用于物业管理公司辖区内各类中央空调的运行管理。 3.0 职责

3.1工程中心主管负责检查中央空调运行管理的实施情况。 3.2运行领班负责组织实施中央空调的运行和技术指导工作。

3.3运行值班员具体负责中空调的日常运行管理。 4.0 程序要点 4.1 巡视检查。

4.1.1当值运行值班员每小时巡视一次中央空调机组，巡视部位包括：中央空调主机、循环泵、冷却塔、控制柜（箱）及管路、闸阀等附件。

4.1.2巡视检查的主要内容如下： a)三相电压（380V±10%）；

b)三相电流（三相是否平衡，是否超额定值）； c)检查高压＜1500Kpa; d)检查低压＞490Kpa;

e)冷却水进水温度（正常≤350C）； f)冷却水出水温度（正常≤400C）；

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g)冷冻水进水温度（正常＜12C h冷冻水出水温度（60C—90C）；

i)检查中央空调主机运转是否有异常振动或噪音；

j)检查冷却塔风机运转是否平稳，冷却塔水位是否正常； k)检查管道、阀门是否有渗漏，冷冻保温层是否完好；

l)检查控制柜（箱）各元器件动作是否正常，有无异味、异音。

4.1.3巡视过程中如发现上述情况有不正常时，当值运行值班员应及时采取措施予以解决，处理不了的问题及时详细地汇报给运行领班，请求支援解决。整改时，应严格遵守《中央空调维修保养作业规程》。

4.2异常情况处置。

4.2.1中央空调发生制冷剂泄漏的处置：

a)立即关停中央空调主机，关闭相关的阀门；

b)加强现场通风或水管喷水淋浇（注意不要淋在设备上）；

c)救护人员应身穿防毒衣，头戴防毒面具进入现场，两人一组，确保安全； d)对于不同情况的中毒者采取不同的方法；

——对于头痛、呕吐、头晕、耳鸣、脉搏呼吸加快者应立即转移到通风良好的地方去休息；

——如中毒者出现痉挛、神志不清，处于昏迷状态，应立即转移到空气新鲜的地方，进行人工呼吸并送医院治疗；

——如氟利昂制冷剂溅入眼睛，则应用2%的硼酸加消毒食盐水反复清洗眼睛并送医院治疗。

e)排除泄漏源后，启动中央空调试运行，确认无泄漏后，机组方可正式运行。 4.2.2中央空调机房发生水浸时的处置： a)视进水情况关停机组，拉下总电源开关； b)堵住漏水源；

c)如果漏水较大，应立即通知运行领班，同时尽力阻滞进水； d)漏水源堵住后，应立即排水；

e)排干水后，应立即对湿水设备、设施进行除湿处理，如用干燥干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风或更换相关管线等；

f)确认湿水已消除，各绝缘电阻符合要求后，开机试运行，如无异常情况出现则可以投入正常运行。

4.2.3中央空调机房发生火灾时按《火警火灾应急处理规程》处置。