老旧住宅区物业管理面临的八大问题

而通过业主大会委托业主管理委员会选聘物业管理企业更无从谈起。业主“主体缺位” 对物业管理机构的日常管理也有影响，如工作人员入户征询意见时往往会因找不到业主本人而难以奏效；收取管理费或因故欲与业主沟通联系时也会因业主“主体缺位”而变得困难重重；某些特殊情况下需要组织多数业主讨论决定一些事关全体业主的重要事务时，也会因业主人数达不到应有比例而以无效告罢。可见，要在老住宅区顺利实施规范的物业管理，必须从实际出发研究解决这一“主体缺位”问题。

4、老住宅区普遍缺乏物业管理用房，不仅给日常管理带来不便，而且加大了物管企业的成本支出。

物业管理用房是实施物业管理活动最基本的条件之一。通过调查发现，由于历史原因，物管企业在接管老住宅区时基本没有配备物业管理用房，如何解决管理用房，已成为接管老住宅区的物业管理企业必须面对的问题之一。目前，在罗湖区已引入规范物业管理的老住宅小区，解决管理用房的途径有两条：一是由物管企业租赁，如阳光物业公司管理的玉龙新村小区、中航物业公司管理的统建楼小区和红桂物业公司管理的广场北街小区，物业管理用房皆由企业自身租赁解决；二是在个别有条件的小区，由物管企业向有关单位无偿借用，如红桂物业公司管理的桂木园小区的管理用房由派出所免费提供，田苑小区的管理用房则由属地居委会免费提供。员工宿舍则全部由企业出资租赁。通常情况下，有关单位无偿提供的房屋往往面积狭小，用于管理尚且不足，更勿论凭借其解决员工日常生活了。在此种背景下，

物管企业只能通过租赁途径自己解决，加大成本支出势所必然。 为解决老住宅区的管理用房和活动用房问题，除了免费使用和出资租赁方式外，有的小区考虑在小区空地上加建临时建筑，以为权宜之计，但这一设想付诸实施除自己存在两方面限制：其一，加建临时建筑须向政府有关部门办理复杂的报建手续，这方面问题如政府相关部门加以通融支持不难解决；其二，在老住宅小区空地加建物业管理临时用房和社区活动用房按现时规定须100%业主本人同意，并须经公证部门公证，此项工作难度非常大且需要花费大量的时间和精力，在某些业主“主体缺位”严重的小区，100%业主同意并经公证几乎是完全没有可能完成的事。5、老旧住宅区的管理成本较高，但物业管理收费标准普遍较低，造成物业管理企业效益不良，甚至出现程度不同的经营亏损。

老旧住宅区比新建住宅小区的物业管理成本要高得多。一方面，老住宅区一般布局比较分散，管理公司只要接管了某一老住宅区，就必须在各服务项目上进行相应的人力、物力配备，难以实现规模化管理。另一方面，由于各种原因，先期接管的老住宅区无论是房屋本体，还是各种设施、设备和场地，都到了“问题时段”，这就使物业管理的后续成本大大提高。

管理费是老住宅区管理企业能够获得经济收益的主要来源，在一些小区，管理费甚至成为物管企业的唯一收益来源。但是，由于种种原因，老住宅区的物业管理收费标准普遍较低，这种成本与收益之间的不平衡必然会造成多数物业公司效益不良，在一些项目上甚至可能

出现亏损。

已接管的老住宅区出现较低的物业管理收费标准其原因是多方面的。通过调查得悉，中航物业接管的十多个点，除统建楼收费标准比较符合市场价格水准外，其它物业原先都属于区政府的高层福利房，在接管时不得不按已经制定和实施的原收费标准每平米0.35元（参照政府指导价）收取管理费。尤其令人不解的是，中航物业管理的某带电梯楼宇，其管理费标准也一样低至每平米0.35元，足令前往现场考察的调研组成员目瞪口呆！红桂物业公司接管的桂木园小区和广场北小区的的物业管理收费普遍较低，而且其收费标准也极为奇特，令人不解。这两个老住宅区的管理费以户为单位收取，收费标准前者为每户36元，后者为每户41.5元，而本体维修金则按统一标准每平米0.15元收取。这两个小区为什么会按户为单位收取管理费？它们的收费标准是如何形成的呢？引入规范物业管理之前，这两个小区的卫生和治安分别由居委会和派出所分管，费用以户为单位收取，两个小区各户缴纳的卫生费和治安费之和分别为36元和41.5元。为得到小区业主的认可，红桂物业公司在进驻这两个小区时仍然执行了每户每月36元和41.5元的特殊管理费标准。我们按两个小区各自的建筑面积和总户数还原估算，其每平米的管理费分别为0.48元与0.54元，相对其管理成本而言明显偏低。

6、老住宅区的部分住户出于多种原因拒不缴纳管理费，“收费难”使本已显得比较困窘的企业财务更为雪上加霜。

经调研组向各管理处人员电话确认，田苑小区有将近86户未交

费，占总户数439户的20%；统建楼小区有19户未交费，占总户数93户的20%；广场北小区住户（含商铺）共有104户未交费，占总户数566户的18%.可见，在已实现规范化管理的各老住宅小区，都程度不同地存在“收费难”的问题。

从调查获知的实情看，形成老住宅区的“收费难”问题原因比较复杂。它首先与住户的经济支付能力有关。经过调查证实，一些欠费住户身处社会最底层，家庭经济状况很差，其拮据、困窘之状与公认的深圳市民形象形成天地反差，一些欠费的租户其经济水平也极为低下。要这些人按照深圳物业管理市场的收费标准来缴费，确实存在明显困难。

其次，“收费难”还与“管理难”纠缠在一起。老住宅区的治安、卫生管理难度颇大，往往是管理者投入不少，而住户却很难感到满意。如田苑小区个别住户因有人破门开店、无牌无证经营而拒不交费；有的因个别住户在住宅小区违章开设饭堂餐馆，油烟、噪音影响生活而不交费；有一栋楼的几十户住户干脆抱着不理解和强硬抵触的态度围绕楼宇周围私自打设多根地桩，并拒绝缴纳管理费；有些人则因小区配套设施不完善乃至严重破损而不愿缴纳管理费。而这些问题并非管理处一家可以解决，需要政府有关职能部门积极协助配合方可奏效。 第三，由于业主“主体缺位”难收费。有的小区房屋出租率偏高，缴费时业主和租户相互推托收不到费，有的房屋干脆成为无主空屋，根本不知道该向何人收费。

第四，个别业主出于其它理由不缴费。有的错误地认为，反正物