项目可行性研究报告 - 图文

蚌埠阿尔卡迪亚项目可行性分析报告

荣盛房地产发展股份有限公司 蚌埠阿尔卡迪亚项目 可行性研究报告

编制时间：2004年元月

编制单位：荣盛房地产发展股份有限公司

发展部

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蚌埠阿尔卡迪亚项目可行性分析报告

目 录

第一部分 项目概况及背景 ..................................................... ４ 1.1 项目背景 .............................................................. ４ 1.2 开发商及介绍 .......................................................... ４ 1.3 提报可行性研究工作的单位 .............................................. ５ 1.4 项目建设规模及内容 .................................................... ５ 1.5 项目开发手续介绍 ...................................................... ６ 1.6 开发商组织管理模式 .................................................... ７ 第二部分 项目投资环境及市场调研 ........................................... １０ 2.1 房地产市场宏观分析 .................................................. １０ 2.1.1 全国投资环境的现状及前景 ........................................ １０ 2.1.2 安徽省蚌埠市的客观背景 .......................................... １２ 2.1.3 区域发展前景分析 ................................................ １４ 2.1.4 宏观环境对本项目发展的影响 ...................................... １４ 2.2 房地产市场微观环境分析 .............................................. １４ 2.2.1 区域市场界定 .................................................... １４ 2.2.2 供求状况分析 .................................................... １５ 2.2.3 蚌埠近期房地产市场分析 .......................................... １７ 2.2.4 竞争分析 ........................................................ ２４ 2.2.5 综述 ............................................................ ３１ 第三部分 项目分析及评价 ................................................... ３２ 3.1 地块解析 ............................................................ ３２ 3.1.1 地理位置及交通条件 .............................................. ３２ 3.1.2 地形、地势 ...................................................... ３４ 3.1.3气向、气候 ...................................................... ３４ 3.1.4 市政设施保障 .................................................... ３４ 3.1.5 规划限制条件 .................................................... ３５ 3.2 项目SWOT分析 ....................................................... ３５ 3．3、项目的综合评析 .................................................... ３７ 第四部分 项目市场定位及价格 ............................................... ３８ 4.1 项目定位前的专项调查与分析 .......................................... ３８ 4.2 项目定位 ............................................................ ４８ 4.1.1目标消费群定位 .................................................. ４８ 4.1.2 产品定位 ....................................................... ５０ 4.1.3 设计定位 ........................................................ ５３ 4.1.4 物业品质 ........................................................ ５３ 4.1.5 环境景观 ........................................................ ５４ 4.1.6 附属设施 ........................................................ ５５

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4.3 价格定位 ............................................................ ５６ 4.4 销售管理 ............................................................ ５７ 第五部分 项目开发及建设 ................................................... ５８ 5.1 项目方案开发及建设概况 .............................................. ５８ 5.1.1 建设内容、规划和建设方案 ........................................ ５８ 5.1.2实施进程评价 .................................................... ６０ 5.1.3 设计、监理、勘察、施工单位评价 .................................. ６０ 5.1.4 建设条件评价 .................................................... ６１ 5.1.5 建筑及装修标准 .................................................. ６３ 5.2 建设进度 ............................................................ ６５ 5.2.1 有关工程计划的说明 .............................................. ６５ 5.2.2 住宅施工计划?????????????????????????? ６５ 第六部分 投资结算及资金筹措 ............................................... ６７ 6.1 项目总投资估算 ...................................................... ６７

6.1.1 测算依据 ........................................................ ６７ 6.1.2 投资估算 ........................................................ ６８ 6.2 资金投入计划 ........................................................ ６９ 6.3 资金筹措 ............................................................ ７１ 6.4 借款偿还计划 ........................................................ ７１ 第七部分 收入预测及盈利分析 ............................................... ７２ 7.1 收入预测 ............................................................ ７２ 7.2 项目销售回款计划 .................................................... ７２ 7.3 销售利润预测 ........................................................ ７３ 第八部分 财务及敏感性分析 ................................................. ７４ 8.1 赢利能力分析 ........................................................ ７４ 8.2 项目不确定性分析 .................................................... ７４ 8.2.1 盈亏平衡分析 .................................................... ７４ 8.2.2 敏感性分析 ...................................................... ７５ 第九部分 项目可行性结论 ................................................... ７７ 9.1 项目经济效益 ........................................................ ７７ 9.2 项目社会效益 ........................................................ ７７ 9.3 项目环境效益评价 .................................................... ７９ 9.4 项目风险防范及建议 .................................................. ８０ 9.4.1 项目开发风险 .................................................... ８０ 9.4.2 筹资风险 ........................................................ ８０ 9.4.3 销售价格和销售风险 .............................................. ８１ 9.4.4 工程质量风险 .................................................... ８２ 9.4.5 合作和合资项目的风险 ............................................ ８２ 9.5 结论 ................................................................ ８３

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蚌埠阿尔卡迪亚项目可行性分析报告

第一部分 项目概况及背景

一、项目概况

1.1、1 项目背景

形成背景：

蚌埠新区为国家级生态示范区，面积47.6平方公里，分中心商务区（CBD）、行政办公区、物流加工区、大学园区、龙湖风景区。位于蚌埠新城区中心商务区的A2、A4、A5地块，占地面积600余亩，北靠涂山路，东临延安路延长线，南依红旗五路，地块边界呈多边形，是规划中的中高档住宅小区用地。2003年8月在国土资源部门审批的基础上，蚌埠市以公开挂牌的方式出让位于中心商务区（CBD）东南方向A2、A4、A5地块，荣盛房地产发展股份有限公司通过公开竞标的形式取得该地块的开经营权，经策划后命名为“阿尔卡迪亚”住宅小区。

项目名称诠释：

阿尔卡迪亚是古希腊传说中一片有着田园牧歌般安宁和平静的幸福乐土,地处古希腊伯罗奔尼撒半岛中部山区，那里的居民过着田园牧歌式的生活。与汉语中“世外桃源”的意思相同，寓意为人间仙境。项目名称寄托开发商“以人为本、突出环境”的指导开发理念，在阿尔卡迪亚描绘出一幅现代感强烈、人文气息浓厚，具有完善生活配套设施的田园化城市生活社区图景,使“阿尔卡迪亚”这一成功品牌所一贯倡导的“生态、文化、健康、现代”的主题得到延续和升华。

1.1、2 开发商及介绍

荣盛房地产发展股份有限公司是荣盛控股股份有限公司的控股子公司，具有国家一级房地产开发资质。公司以房地产开发为核心业务，以商业住宅作为房地产的主导开发方向。

公司秉承“追求卓越”的经营理念，遵循用一流的人才、科学的管理、先 进的技术、与时俱进的居住理念和创新意识，为顾客营造现代化的生活方式和具有文化艺术氛围的文明社区的经营方针。致力为成功人士和需要改善居住环境、

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