成都买卖知识点—1103 - 图文

1) 格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定、并在订立合同时未与对方协商的条款；

2) 格式条款具有导致合同无效、免责条款无效的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利

的，该条款无效；

3) 对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式

条款一方的解释，格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。

1.3.1.13《房地产经纪管理办法》中规定，房地产经纪机构应当保存房地产经纪服务合同，保存期不少于多少年？ 5年

1.3.2合同风险防范

1.3.2.1在签署合同时，合同中出现哪些问题将会出现不必要的风险？

1) 合同应完整签署，切忌留有空白处，空白合同可能会导致无法解决的纠纷，最终合同可能被判决解除。同时，因空白合

同系由我们协助填写，服务有瑕疵，代理费往往会被判令大部分退还；

2) 合同最后的签字处，应由本人亲笔签名并加印手印；如合同超过一页，应加签骑缝字，确保每页都有签署方的签字； 3) 签署方的联系地址和联系电话一定要留，以方便我们邮寄相关函件。（有代理人的，同时留下代理人的）； 4) 合同签署的日期应填写，这些日期往往和履行期限有关联；

5) 在所有签署的合同上签署的经纪人姓名及证书编号均应是在店面公示的备案经纪人。 1.4网签管理

1.4.1网签是否能防跳单？ 不能（网签只有10天的有效期）

如果业务流程操作规范，即使客户跳单，也可以携带相关资料由法务提起诉讼，公司已有多起打赢案例；如果本身业务流程都不规范，在签单前就网签了的话，不但不能起到防跳单的作用，反而会给公司带来纠纷，有可能会导致停止公司网签业务的严重后果。

1.4.2网签的前提条件是什么？

真实成交单且资质审核通过。即买卖双方已经就房屋价格、付款方式等相关各项交易信息意见达成一致，同时就所达成一致的信息签署了相关合同文本，并通过公司进行后续交易操作的成交单。 1.4.3哪些交易节点及交易类型不能网签？

已经转定但未签约、已签约未交代理费且未报单；抵押消费贷款单、未通过公司成交的单；客户无购房资质。 1.4.4网签价格应按照什么价格填写？

网签价格=计税价（按照小区评估价格写，只能作为参考，以税务局核税给出的计税价格为准）。 1.4.5打网签时需要准备哪些备件？ 1） 房产证复印件；

2） 业主客户双方身份证复印件,客户已婚需提供爱人的身份证复印件/客户家庭成员情况表； 3） 授权委托书；

4） 买卖合同（有业主客户签字的复印件）；

5） 网签信息登记表（即此表单，需店长签字后，网签时携带打印版； 6） （成都网签目前没有要求带原件）。

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1.4.6客户所在家庭哪些成员需要在资质申请中体现？ 客户本人、配偶、未成年子女。

1.4.7成交的房屋打了网签后，还会在透明网上公示吗？

不会，房屋成交后，该房屋的信息会自动下架，不论是我公司还是别的公司发布的信息都不会出现在透明房产网。 1.4.8若业主不销售了，如何下架？ 业主不销售了，通过操作码可以自动撤销。 1.4.9已打网签，双方解约，如何撤销？

网签期限到了可自动撤销，否则需去窗口进行撤销。 1.4.10房屋有抵押的，能签经纪服务合同吗？能打网签吗？ 有抵押的，能签经纪服务合同，但打网签必须要结完押。

1.4.11房源在委托期内，因继承或离婚，发生更名情况，如何操作？ 该房源会自动下架，在取得新房产证后再重新录入房源，才能进行买卖。 1.4.12多家委托的房源，每家委托后都有一个房源核验码？

一套房源只有一个核验码，同一套房源，同一中介公司只能录入一次，即一个经纪人录入后，别的经纪人无法录入。 1.4.13房源委托期满后，房屋就自动失效，如延长委托期的话，需重新录入？ 对的，需重新录入。

1.4.14经纪服务合同的期限与网签的期限是一个意思吗？

不一样，经纪服务合同中约定的期限指打网签的期限，若在该期限内未打网签的，需重新录入；网签合同的期限目前仍为一个月（30天），若在限期内未办理过户手续的，网签自动失效。 1.4.15多家委托的房源，能否查看有哪几家公司委托？ 通过透明房产网，输入房源核验码就可以查询了。 1.4.16合同房如何销售？

房本未下发之前，房屋可进行正常销售，有房产证下发后，再在录入新交易平台上打网签即可；

1.4.17如果在录入房源的时候，出现“出卖人信息不存在，房屋信息不存在，房屋已预告登记”的，应该如何处理？ 1) 检查权证号和业主证件号是否有误；

2) 是否有共有权人，用共有权人的证件号再试试； 3) 若房屋为老房子，检查所属行政区域是否有变化；

若以上三种方法都试过了，仍无法录入的，只有让业主本人去房管局档案窗口查档更正，可电话咨询86279999。 1.4.18所卖的房屋不是自己录入的房源，如何进行销售？

将所卖的房屋地址和业主名字报给区助，由区助查询该套房源的房源核验码，若是别区录入的，可报给大区助，由大区助查询。

1.4.19在进行经纪服务合同网上签约时，出现“房屋不可售”是什么情况？ 该房源信息已下架或被撤销，需重新再录入房屋信息。 1.4.20房源信息未操作撤销，为何会下架？

查看该房源是否已销售，委托期限是否届满，房屋信息是否变更，是否出了新房产证。

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1.4.21房源发布后，状态变成“不可售”是为什么？ 该房屋已被法院查封，无法销售，必须在解封后才能销售。 1.4.22网签打错了怎么办？

打网签出错，必须去房管局窗口撤销经纪服务合同和网签，撤销之后再重新填写经纪服务合同，重新打网签，撤销前一定要记录好房源核验码、经纪服务合同和网签号，否则会因无法查询而撤销不了。 1.4.23商业产权的房屋如何打网签？

商业产权的房屋不受限购政策影响，不需要进行购买人资格审核，在录入经纪服务合同时，添加人员，直接录入买方信息即可。

1.4.24公司房屋进行销售的，如何录入房源信息？ 产权人证件为营业执照上的注册证号。 1.5买卖合同申报 1.5.1报单标准：

1.5.1.1买卖普通单必要件有哪些？

1) 双方填写：买卖合同、补充协议（其中一份需要大区总监签字确认）、备忘录（只针对无房本类）、折扣申请单（有则要）、

网上签约授权委托书、服务告知书、资金监管计划书；

2) 卖方提供：房屋出售委托登记表、共有权人（配偶）同意出售证明、房产未抵押声明、身份证复印件（产权人有几个身

份证则几个）、房产证复印件及产权共有证复印件； 3) 买方提供：购房承诺书、购房人声明、身份证复印件。 ? ?

卖方或买方有委托的，需提供委托书及受托人身份证复印件； 款项未收齐的，必须有欠条和通审，若一分钱都未收的不予收单。

1.5.1.2买卖特殊单必要件有哪些？

1) 转按揭：除要报上必要件外还需要“垫资协议”； 2) 快贷：除要报上必要件外还需要“垫资协议”；

3) 自行贷款：除要报上必要件外还需要“通用审批单”、“自行办理贷款声明”； 4) 抵押消费贷：除要报上必要件外还需要“房屋抵押消费贷委托协议书”。

? 以上报单必备件缺一不可，否则退回；

? 报单时效从POSS小票第二日开始计算，三天内上报，否则视为晚报单（处罚50元/单）； ? 节假日不算报单日。

1.5.1.3过户完毕归档标准是什么？

若过户给第三方，需提供买受方变更确认书及第三方的身份证复印件。 1.5.2买卖业绩申报

1.5.2.1买卖违约金业绩如何申报？

申报买卖违约金业绩需要提供：纸板的成交报告单，收据粉联和通用审批单（区经理、总经理签字确认）。 1.5.2.2买卖业绩的角色及分配比例 ?

房源录入人10%；

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房源所属人10%；

钥匙人10%（若无钥匙人，则此业绩归所属人所有）； 房源实勘人5%，若无实勘或实勘不合格则业绩归出房人所有；

成交人75%或60%（出房业绩比例必须≥25%；房源独家（下钱）业绩:30%；（不下钱）15%；公司指导：客户推荐人15%）。

二、资金托管

2.1资金托管相关知识 2.1.1何为三方资金托管？

三方资金托管，即客户业主和银行三方共同进行资金托管，托管资金冻结在托管账户中，待买卖双方办理完产权交割手续（过户完毕后），资金解冻。

2.1.2资金托管的作用或好处是什么？

1) 对于客户：通过将交易资金进行资金托管，在过户后再进行解冻的流程，规避了业主恶意骗款、资金交割后双方不配合

过户等风险，切实保证了交易安全；

2) 对于业主：①通过资金托管，确保交易的安全，打消了客户的顾虑，促进交易的顺利进行；②交易资金提前划入托管账

户，保证客户有足够资金购买房屋，规避了客户方中断交易的风险，确保了业主的正当利益。 2.1.3托管期间利息怎么计算？ 利息=本金*0.35%。

2.1.4资金托管的交易资金，如果交易不成功，应当如何处理？需要提供哪些资料？

三方资金托管若交易不成功或双方协商解除资金托管的，则由链家发指令给银行，银行将在一个工作日内将托管资金打回买方账户。

2.1.5办理三方资金托管时，是否会收取服务费？ 暂不收取任何费用。

2.1.6有哪些银行可以办理资金托管业务？ 工商银行。

2.1.7客户/业主有工商银行信用卡，可不可以用信用卡做资金托管？

不可以，办理工商银行资金托管买卖双方银行卡必须是工商银行19位储蓄卡(备注：存折不能办理资金托管)。 2.2资金托管子账户开户相关知识

2.2.1客户业主本人办理资金托管子账户开户所需备件？ 1) 买卖双方须知（客户业主签字按手印）；

2) 委托开户、付款、退回清单（客户业主签字按手印）； 3) 买卖双方身份证复印件；

4) 买卖双方工行卡复印件（买卖双方银行卡必须是成都市本地工商银行卡）；

5) 房屋买卖业务合同封面、交易方留存信息表（1页）、房屋买卖业务合同第七页复印件； 6) 资金监管计划书。

2.2.2买方未成年托管子账户开户所需备件？

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