品位空间家具城运营方案

赣县品味空间家具城

品味空间家具城运营方案 2015年3月至2016年2月

（初稿）

品味人生百态，享受美丽空间

2015年02月5日 策划人：胡家环

****公司机密文件，不可外发。****

（文件号： ）

赣县品味空间营销中心 1

赣县品味空间家具城

品味空间家具城运营方案（初稿）

推广时间：2015年3月1日至2016年2月28日 推广范围：赣县口味空间家具城

方案内容：市场分析、营销策划、广告推广、人员架构、经营模式设定。 一、市场分析： （一）、县城房产分析：

1、商品大型小区分析：

主要以白鹭湾小、文晶苑、樱花公馆、滨江奥等大型房产小区，交房时间大约在：2012至2014年的楼盘小区。以下做个全面的分析： 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 楼盘名称 白鹭湾 文昌苑二期 樱花公馆 档次 中档 中档 中高档 中档 路段 城南路 杨仙路 城南路 杨仙路 银河路 梅林路 新章江路 大湖江 樱花公园 赣新大道 赣新大道 贡江大首 小区户数 54栋3000套 13栋547套 24栋843套 20栋460套 4栋300套 23栋1000套 9栋220套 公寓：105别墅24叠院8 10栋677套 24栋960套 8栋471套 8栋85套 约为：600套 9200套 主要户型 二三四房 二三四房 二三四房 二三四房 二、三房 二三四房 二、三房 二三四房 二三四房 二三四房 二、三房 开盘时间 07．5 14．01 13．01 14．1 14．2 13．1 12．12 12．1 14．2 14．1 14．1 14．1 开盘均价 （元/平米） 4800 5200 5300 5800 5500 5600 6800 公2300别7800 5900 5500 4800 5600 交房时间 12年12月 2015．05 14．6—15．6 14．1 15．5 14．1 未知 14．1 15年 14．5 15年 15年 卖出套 2180 361 690 420 218 579 125 105 366 488 400 17 300套 6249套 入住套 70% 没入 10% 10% 没交 20% 没交 30% 没入 20% 未知 未知 备注 只是一期有一部分入住 只有少部分 二期马上交房 主要是小房产 滨江奥园 银河商中档 城 文庭花中档 国 大华御中档 景 湖江山高档 水 贡江上中档 院 欧洲城中高 亿腾 富贵山中高 林二期 贡江首中档 座 其他楼盘 总计 以上为赣县县城的一个大概况，数据的依据来源两个方面：1、赣州房产统计部门公布数据。2、根据自己的走访考总结。可以得出在现有的小区之中有：约6000套房子售出或交房，以白鹭湾小区基本上售完，入住率高。其他小区基础上属于新小区，发展前景空间非常大。

2015年入住户计算=（总出售量—入住户数）X安全系数 1700套=（6249—2180—200—30—300）X50%

备注：安全系数为2015年不计划装修的，或抄房子的一个系数标准。 2、水东镇（县城）房产分析：（赣县边上章贡区：桥东县城这边） 商品大型小区分析：（主要以赣县县周边辐射区域为主，还宜扩大区域：） 序号 1 楼盘名称 时间公园三期 时间公园一、二期 聚源 总计 档次 中高档 中高档 中高 路段 水东区 小区户数 164栋2500套 别墅区及商品区 240套 3000套 主要户型 二三四房 开盘时间 14．5 开盘均价 （元/平米） 5400 交房时间 12年12月 部分交付 部分交付 卖出套 2468 入住套 50% 备注 一、二期也部份交付：总商品套房为：5280套 一、二期也部份交付：总商品套房为：5280套 聚源第五季 水东区 二三四房 14．5 2 3 4 别墅：9000至12000 4800 50% 水东桥 二三房 14．08 未知 89 3000套 没交 赣县品味空间营销中心 2

赣县品味空间家具城

以上为赣县县城的一个大概况，数据的依据来源两个方面：1、赣州房产统计部门公布数据。2、根据自己的走访考总结。可以得出在现有的小区之中有：约3000套房子售出或交房，以白鹭湾小区基本上售完，入住率高。其他小区基础上属于新小区，发展前景空间非常大。

2015年入住户计算=（总出售量—入住户数）X安全系数 700套=（3000—1500）X50%

备注：安全系数为2015年不计划装修的，或抄房子的一个系数标准。 3、赣县农民规划内自建小区；

城南2012至2014年大面积的拆置返地皮式的自建房产出现，在城南区域就四大安置小区：桃花园小区、三中安置小区、坝上安置房小区、上庙周坑安置区，都统称为：城南安置小区。

特别是2013年至2014年赣县自建房达约：500栋；（一栋：6层楼2房2厅一个单元为）政府统一设计及规划。这其中有一部分房间是会出售，1015年会大量的入住。

约计：最少300栋以上。为2015年入住。其中有60%至南康买家具，只有100栋左右在县城买。这也是一个不小的数量。

（二）、县城所属乡镇分析：

赣县所属：梅林镇（县镇）、王母渡镇、沙地镇、江口镇、田村镇、南塘镇、茅店镇、吉埠镇、五云镇、韩坊乡、阳埠乡、大埠乡、长洛乡、大田乡、湖江乡、储潭乡、石芫乡、三溪乡、白鹭乡 茅店、江口、南塘、五云、沙地等24个镇；

其中以茅店镇、江口镇、吉埠镇、五云镇、湖江乡、沙地镇与县城的距离为最近，包括交通及经济消费水平都可以达到中级水平。以石芫乡、田村镇、白鹭乡、长洛乡等四乡镇为周边辐射区域有销量可以发展。以王母渡镇、南塘镇、韩坊乡、阳埠乡、大埠乡、大田乡、储潭乡、三溪乡等八镇靠南康及信丰为最近，所以难以辐射和难以产生销量。

所以上述总结：

1、 茅店镇、江口镇、吉埠镇、五云镇、湖江乡、沙地镇等6乡镇为重要的市场。 2、 以上述镇为基点发展区域为：石芫乡、田村镇、白鹭乡、长洛乡

3、 不见意发展：王母渡镇、南塘镇、韩坊乡、阳埠乡、大埠乡、大田乡、储潭乡、三溪乡等八镇，主要的因

素为距离南康、信丰最近不易发展。

（三）、县城家具城分析：

县城卖家具的商场大大小小总共有二十几家，但真正有规模和竞争力的商场不多，结合市场考查分析如下： 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 商场名称 华顺家居 邱宜家具城 华鑫家居城 名豪家居城 建江家居城 隆盛家具城 安安家具城 文友家具城 彩云家具城 梦缘家具城 鸿建家具城 全友家具城 总计 档次 低 低 中高 中低 中低 中低 中低 中低 中低 中低 中高 中高 地段 城南大道 城南大道 城南大道 城南大道 城南大道 城南大道 城南大道 城南大道 赣新大道 老菜场 城南大道 双龙大道 规模 1000 1000 1200 1000 1000 1000 2000 1000 1000 1200 2000 1000 经营品牌 床垫品牌 没有品牌 左右沙发 没有品牌 没有品牌 没有品牌 没有品牌 没有品牌 没有品牌 没有品牌 吉斯床垫 佳美佳定做 全友 经营模式 传统模式 传统模式 传统模式 传统模式 传统模式 传统模式 传统模式 传统模式 传统模式 传统模式 传统模式 人数 4 3 3 3 3 5 2 5 5 5 5 是否团队 没有 没有 没有 没有 没有 没有 没有 没有 没有 没有 没有 没有 影响力 可以 可以 可以 可以 可以 可以 可以 不大 可以 可以 可以 不大 年销量 （万元） 150 150 备注 调查估计销量，不准确 调查估计销量，不准确 调查估计销量，不准确 调查估计销量，不准确 调查估计销量，不准确 调查估计销量，不准确 调查估计销量，不准确 调查估计销量，不准确 调查估计销量，不准确 调查估计销量，不准确 调查估计销量，不准确 赣州全友老板做的 包括品味空间在内 150 180- 180 200 240 200 150 100 200 200 2000 传统2 模式 计算其他小家具城，总计：2800万 赣县品味空间营销中心 3

赣县品味空间家具城

（四）、总结

根据以上市场分析可以得出以下结论： 1、 市场融量总结： （1）、商品房的市场吞吐量为：（设定每户最低平均消费：15000元/户）

吞吐量=总套数X平均消费

2550万元=1700（套）X15000（元/户） （2）、水东市场吞吐量为：（设定每户最低平均消费：15000元/户）

吞吐量=总套数X平均消费

1050万元=700（套）X15000（元/户） （3）、商品房的市场吞吐量为：（设定每户最低平均消费：15000元/户）

吞吐量=总套数X平均消费

300万元=100（栋）X30000（元/户） （4）、乡镇在县城的吞吐量约为：（能够辐射的八个乡镇为主）

第个乡镇为：20万元，总计：20（万元）X8（个镇）=160万元 （5）、赣县县城2015年能辐射区域的最低家具市场吞吐量为：

总计=1+2+3+4（总和）

2250+1050+300+160=3760万元

2、赣县家具城的销售额（基本能力）：2800万元。

3、分析：从以上计算结果，可以结论：赣县市场至少有1000万甚至最多的市场是向外流失，流失的主要方向

分为：1、中低档向南康占流失客户的15%。2、中高、高档客户群流向赣州点流失客户的：85%。 赣县目前市场主要分主： （1）、中高档小区的优质客户：以机关、事业单位、企业单位、生意人（回乡）为主，有购买力更注重款式和

品牌。中高优秀客户为：主流发展客户。 （2）、高档客户：老板、各行业顶成功人，注重：身份与享受生活。高端型客户：要求高、购买力高、回报高，

占有市总额：10%左右。 （3）、低端客户：主要分为二类：1、自建房型客户，经济紧张。2、农民补助房，没有高的消费认识。基本趋

向中低家具城，或南康市场。

4、赣县市场状况总结：

（1）、赣县市场的融量是乐观的，主要取向于：房地与购买力是成正比。不断平稳发展与上升的大空间。 （2）、赣县家具市场少的不是家具城的数量，缺得是：品牌、与商场品牌化操作、整合营销与精细化管理。

二、SWOT分析; （一）、内部环境分析：优势、劣势分析 1、品味空间的优势分析；

（1）、多年经营的基础，在市场得到客户的广泛认可。 （2）、商场面积大，产品种类多客户的选择多。 （3）、导购工作经验及工作的时间较长，相对其他商场有一定的优势。 （4）、市场推广广告在县城有一定的知名度。 （5）、黄总、成总在管理上一直在市场上取得领导方向标的作用，得到更多客户的认可。

2、品味空间的劣势分析；

（1）、商场大面够大，但是在品牌、产品定位与客户需求从在一定的差异，如：卧房、餐台。（对中高客户吸引不够、不能总局限与赣县市场，应该向赣州市场进军） （2）、商场的设计及摆场，档次上不够吸引大客户、优质客户。要摆脱大卖场的格局，向品牌化操作上发展。 （3）、导购水平、管理应该加强。不能有人没有管理，有队伍没有团队。 （4）、运营模式或营销模式太过于单一，应该致力于全面的整合型的营销模式。打造：以服务为中心的营销体系。

（二）、外部环境分析：机会、威胁分析 1、赣县对于品味空间家具城的机会：

（1）、高速发展的经济环境，高端小区的不断建设，对公司都是大有作为机会。 （2）、高端、优秀客户群的不断引入，对于公司的助力的发展机会。 （3）、相对于其他商场，公司有场地、人员、观念、理念、财力的等优势，并结合大环境的发展有更发展的空间。 （4）、在大环境的发展，可以快速的提高进军赣州（县城边上为主）、乡镇的步子。达到做强、做大、品牌化。

赣县品味空间营销中心 4