协议招标文件

1.巡检、装修管理按《省标》执行。

2.房屋油漆粉饰按《省标》五级执行。但3－5年油饰（粉刷）1次的费用应纳入维修基金。

3.房屋建筑物外立面，因施工等原因致使建筑物、构筑物外立面有明显污迹的，应当及时进行清洗、粉饰。

4.给水设施按《省标》五级执行。 5.排水设施按《省标》五级执行。 6.供配电系统按《省标》执行。 7.弱电系统按《省标》执行。

8.避雷接地系统按《省标》执行。 9.电梯运行与管理按《省标》执行。 10.共用空调系统按《省标》执行。

11.道路、停车场（车棚、车库）及配套设施按《省标》执行。 （三）清洁管理

1.共用楼道保洁按《省标》五级执行。 2.电梯及电梯厅保洁按《省标》五级执行。 3.传达室共用卫生间保洁按《省标》五级执行。

4.停车场、共用车库或车棚保洁按《省标》五级执行。 5.道路保洁按《省标》五级执行。

6.标识、宣传牌、雕塑、信报箱保洁按《省标》五级执行。 7.绿化带保洁按《省标》五级执行。

8.休闲、娱乐、健身设施保洁按《省标》五级执行。 9.门卫、岗亭、监控探头保洁按《省标》五级执行。 10.垃圾桶、果皮箱按《省标》五级执行。 11.垃圾收集与处理按《省标》五级执行。 12.卫生消杀按《省标》五级执行。 （四）园林绿化养护与管理 1.草坪按《省标》五级执行。

2.园林树木按《省标》五级执行。 3.花坛按《省标》五级执行。

4.人工湖、喷水池按《省标》五级执行。

5.假山、亭、廊、雕塑等建筑小品按《省标》五级执行。 （五）安全防范

1.人员组织按《省标》五级执行。 2.门卫按《省标》五级执行。 3.巡逻按《省标》五级执行。 （六）其他

紧急事故反应、其他防范措施、交通和车辆管理、消防、档案资料、专项服务、特约服务等按《省标》执行。

三、前期物业管理服务的其它说明

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1.招标人应按计划向中标人移交招标项目，具体移交时间由招标人与中标人约定。若招标人延误移交的，应按实贴补中标人对项目交接已投入的费用；若招标人提前移交的，应提前书面通知中标人。

2.招标人委托管理前期物业管理服务期限为：建设项目整体交付使用后2年。物业管理服务费在前期物业管理服务阶段未经业主大会同意不得调整。在前期物业管理服务期限内已成立业主委员会的，自业主委员会与物业服务企业签订物业管理服务合同生效之日起，前期物业管理委托合同自行终止，招标人不承担相应责任。

3.对小区内属全体业主共有的房屋、设施和设备，不再收取物业管理服务费。

4.为使招标人委托的前期物业管理服务与业主自治的物业管理平稳过渡，投标人可对小区内各项设施、设备等的维修费用予以相应的前期物业管理服务成本测算。

5.除招标人投资建设的各项配套设施、设备外，由投标人在投标中提出所需增设的，将被视为投标承诺，中标后需在承诺期内予以实施。

6.招标人在招标项目移交前一次性提供给中标人项目开办费 ，用于购买办公用品（如电脑、打印机、复印机、传真机、空调、电话、办公桌、橱柜等）。所形成的固定资产产权归该小区全体业主共同所有。

7.中标人根据招标人的需要进行物业管理提前介入。提前介入涉及的工作范围、责任及相关费用由招标人与中标人协商约定。

8.垃圾清运由招标人与当地环卫部门联系，中标人承担垃圾清运出小区的费用。业主装修垃圾代运费3元/郭平方米，由招标人委托中标人代收代缴。

9.前期物业管理服务费的投标报价，物业管理公共服务费用和物业服务企业代收代缴费用应分设。

物业管理公共服务费用构成因素为：

(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； (2)物业共用部位、共用设施的日常维护保养费用； (3)物业管理区域清洁卫生费用； (4)物业管理区域绿化养护费用； (5)物业管理区域秩序维护费用； (6)物业服务企业办公费用；

(7)物业服务企业固定资产折旧费用；

(8)物业公共部位、公用设施设备及公众责任保险费用； (9)经业主大会同意的其他费用； (10)合理利润； (11)法定税费。

物业的电梯、水泵、中央空调等设施运行电费及公共照明、公共用水等费用纳入代收代缴费。

投标文件中的报价表： （元/月?平方米）

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名 称 联 排 别 墅 物业管理 公共服务费 代收代缴费 小 计 四、资金来源

小区前期物业管理服务的收入来源主要有：

（一）普通住宅项目物业管理服务收费等级的测算和报价，投标人应根据招标文件确定的物业管理服务等级按昆山市政府昆政发[2007]37号文件《昆山市物业收费管理实施细则（试行）》执行。

该建设项目物业管理服务等级标准为综合 五 级。

（二）已售物业的管理服务费由中标人根据投标报价按照售房合同或房产测绘部门实测的建筑面积向物业买受人收取。招标人应在《商品房买卖合同》和《前期物业管理服务协议》中向业主明确前期物业管理服务招标中标价。

业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，其管理服务费交纳标准由业主与中标人在物业管理服务合同中约定，但不低于规定标准的70%。

（三）未售或开发建设单位未按时交付买受人的物业，其管理服务费由中标人按规定向招标人全额收取。

（四）物业的配套设施运行费及公用照明、用水等代收代缴费，由中标人经合理、公开分摊后按合同约定向业主收取，并单独列帐。

（五）按照价格行政主管部门规定收取的机动车和非机动车停车费。 （六）特约服务费等。

第四节 招标文件

一、招标文件的内容

招标文件包括招标书以及招标人以补遗方式发布的对招标书的补充、修改、答复等书面文件。

二、招标文件的澄清

投标人应认真阅读招标文件中所述内容，如发现有遗漏、错误、词义含糊等情况，应在答疑会召开前以书面形式咨询招标人，招标人将在答疑会上答复所有咨询的问题，并以书面形式经招、投标方确认后送交全部投标人，但不指明提问人。招、投标人之间就招投标事宜来往的事项均应形成书面形式，任何口头形式的提问及答复一律无效。

三、招标文件的修改

1.在投标截止时间前15天，招标人均可对招标文件进行修改。

2.招标文件的修改将以书面形式告知所有已获取招标文件的投标人，并对其具有约束力。投标人应在接到修改通知后立即给招标人以回执。

第五节 投标文件的编制

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一、投标文件的文字

正式投标文件及有关招投标事宜的来往件、函均应使用简体中文。投标人提交的证明文件等材料为非简体中文的，其内容应有翻译整理成规定的投标文字，且须公证。

二、投标文件的组成

投标人递交的投标文件由“商务标”和“技术标”两部分组成，应包含：投标书及其附件、投标报价、相关证明、提出的服务管理方案等按招标文件要求所提供的各类文件。

（一）“商务标”内容

1.投标人企业概况、业绩、信誉、管理经验、成果和企业发展方向等的综合说明。

2.投标人企业营业执照、资质证书、管理项目获各级优秀称号的证明（房产行政主管部门的批准文件、荣誉证书等）材料，上述材料如提供复印件的须加盖投标人企业公章，原件备查。

3.拟定的接管招标项目的负责人姓名、简历、从业资格证书、身份证等材料。投标人应承诺中标后项目负责人原则不作人事变动，如确需变动的需征得招标人同意并报房产行政主管部门。

4.招标项目前期物业管理服务费投标报价表。 5.招标项目前期物业管理服务的收、支测算。

6.投标报价应为最具竞争力的一次性报价。报价要切合招标项目前期物业管理服务内容和要求，开标后不得更改。

7.投标时需提供的其他材料。 （二）“技术标”内容

1.制订招标项目前期物业管理服务整体设想、策划。 应述及内容：

(1)项目整体分析；

(2)项目管理服务的模式和特点； (3)项目管理服务的设想与计划。

2.制订招标项目前期物业管理服务组织机构及人员管理、培训等工作的方案、计划。

应述及内容：

(1)管理机制：内部管理架构、岗位责任制、激励机制、监督机制、自我约束机制、信息反馈及处理机制等；

(2)人员管理：各类岗位管理服务人员的配臵数量、资格要求、考核办法、薪酬福利等；

(3)人员培训：培训的内容、计划、目标等。

3.制订招标项目前期物业管理服务各项规章、制度、措施。 应述及内容：

(1)公众服务管理规章制度：物业移（交）接方案、入住服务管理计划、安全防范制度、卫生清洁制度、装修监管措施等；

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