土地登记代理人相关法律-1-7物权概述

物权公示原则，是指民事主体对物权的享有与变动均应采取可取信于社会公众的外部表现方式的原则。《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”这是物权法关于物权公示基本原则的法律规定。

例题1：甲公司依法取得某块土地的建设用地使用权并办理报建审批手续后，进行了房屋建设并已经完成了外装修。下列说法中，正确的是( )。( 2009年土地登记相关法律知识试题)

A．甲公司因为办理报建审批手续而取得了房屋所有权 B．甲公司因为事实行为而取得了房屋所有权 C．甲公司因为法律行为而取得了房屋所有权 D．甲公司尚未进行房屋登记，因此未取得房屋所有权 答案：D

解析：《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。” 例题2：甲将自己拥有的一套房屋以100万的价格卖给乙，并办理了房屋产权过户登记手续，但当日未交付房屋。第二天，甲又将该房以120万的价格卖给丙，并把该房交由丙占有。下列说法中，正确的有( )。( 2009年土地登记相关法律知识试题) A．若丙是善意的，则由甲选择是将房屋卖给乙还是丙，因为债权具有平等性 B．无论丙是善意还是恶意，丙都不能取得该房屋的所有权

C．若丙是善意的，则丙在不能取得该房屋的所有权的情况下，可以追究甲的违约责任 D．若丙是恶意的，则丙在不能取得该房屋的所有权的情况下，可以追究甲的违约责任 E．若丙是善意的，则丙可依善意取得制度获得该房屋的所有权 答案：B C

解析：丙是善意的，符合《中华人民共和国物权法》第106条的规定，即善意取得的三要素：1．受让人须是善意的；2．受让人必须支付了合理的价款 ；3．受让人已经占有了该财产。但是《中华人民共和国物权法》第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 物权的排他性决定了物权的变动会产生排他的效果，为了保护交易的安全，保护民事主体的合法权益，有必要对物权的变动规定公开的行为方式。

所谓公示，是指物权在变动时，必须将物权变动的事实通过一定的公示方法向社会公开，

从而使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全。物权的变动之所以要公示也是由物权的性质本身所决定的。物权公示制度的建立极大地减少了产权变动中的纠纷，从而维护了交易的安全和秩序。 物权公示原则的具体内容包括：

1．物权的公示方法必须由法律规定 目前各国的立法普遍采取不动产登记、动产交付的公示方法。为防止不同人对同一物的争夺，保护善意第三人的利益，法律必须明确规定物权公示的方法，只有合法所有人均以法定的公示方法对外进行物权公示，才能使所有的第三人明确物的所有权归属情况。

2．物权公示的效力必须由法律规定 依照我国法律的规定，普通的动产一经交付，便发生所有权转移的后果；不动产的转让一经办理登记手续，便发生该不动产的所有权转移的法律后果。正因为法律对物权公示有着严格要求，所以很多不动产物权变动往往需要等待登记公示之后才能发生物权效力，因此实践中经常会出现“一房二卖”的现象，最典型的例子就是公民购买预售的住房时，由于预售当时并无条件办理房屋产权的变更登记，所以订立预售合同之后，购房的公民仍然无法防止开发商将同一房屋以更高的价格卖给他人。因为购房人订立预售合同之后，只享有合同法上的请求权，而不是房屋的产权，一旦出现一房二卖的情况，先购房人可能最后只能主张开发商承担违约责任而无法获得指定的房屋，这对先购房人来说是很不公平的。

为了防止这种情况发生，我国物权法建立了“预告登记”制度。预告登记，是指为保全一项请求权而进行的不动产登记，溯项请求权所要达到的目的，是在将来发生不动产物权变动。这种登记是不动产登记的特殊类型。《物权法》第20条规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”传统的不动产物权登记都是针对现实的不动产物权进行登记，而预告登记所登记的，不是不动产物权，而是目的在于将来发生不动产物权变动的请求权。预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力，也就是说，经过预告登记之后的请求权，对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有对抗的效力，这样，所登记的请求权就获得了保护。因此，预告登记制度对于解决类似商品房预售中一房二卖这样一些敏感的社会问题有着特殊的作用。

例题1：周某与秦某签订了一份买卖房屋的协议。协议签订后，周某为了确保未来取得

房屋所有权，可以向有关登记机构申请( )。( 2009年土地登记相关法律知识试题) A．变更登记 B．异议登记 C．预告登记 D．撤销登记 答案：C

解析：《物权法》第20条规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。”

例题2：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起 ( )个月内未申请登记的，预告登记失效。

A．三 B． 六 C． 九 D．十二 答案：A

解析：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

第三节 物权的分类 一、自物权和他物权

这是根据物权的权利人行使权利的范围不同而对物权所作的分类。

自物权，即指权利人对自己所有的标的物依法进行全面支配的物权。自物权即所有权，它是物权中最完整、最充分的权利。

他物权，是指权利人在他人所有的标的物上享有的被限定于某一特定方面或某一特定期间的物权。它是在所有权权能与所有人发生分离的基础上产生的、由非所有人对物享有的一定程度的支配权。他物权在《民法通则》中被称为“与所有权有关的财产权”。他物权与自物权一样，都具有直接支配物、并排斥他人干涉的性质，同样能够产生物权的各种效力。

自物权与他物权的区别表现在：

1．权利主体不同 自物权的权利主体是所有人，而他物权的权利主体一般是非所有人，即除所有人以外的其他民事主体。所有人没有必要在自己的财产上享有他物权，他物权只能由非所有人享有。尽管非所有人享有所有人的部分权能，但非所有人并不能取代所有人的地位而成为所有人。对于所有人来说，尽管在财产之上设定他物权而使其在一定程度上脱离了所有权的权能，但他仍然对其财产享有最终的处分权。

2．权利的内容不同 他物权不过是从自物权权能中分离出来的部分权能。自物权是“完全物权”，而他物权只在一定程度上具有所有权的权能，没有法律的依据和所有人的授

权，他物权人不能行使处分权。所以，他物权权利的内容是受限制的、不完全的，表现在非所有人享有他物权以后，一般只能对标的物享有占有、使用和收益的权利，没有法律的依据和所有人的授权，不能行使处分权。非所有人行使财产的处分权，既受到法律的限制，也受到所有人意志的限制。非所有人必须依据法律的规定正当行使其权利，如果其他物权是通过合同的方式确立的，并且合同对权利的行使规定了明确的限制，则非所有人还必须依据合同的规定行使权利。由于其他物权在内容上受到法律和所有人意志的限制，因此它又被称为“限制物权”。

3．权利存在的期限不同 自物权的存在通常不受时间限制。也就是说，不因为法律事实的产生或终止而使自物权绝对地消灭。他物权则不同。如果他物权是通过合同的方式取得的，只能在合同的有效期内存在。

例题：根据物权的权利人行使权利的范围不同而对物权所作的分类，包括( )。 A．用益物权和担保物权 B．自物权和他物权 C．主物权和从物权 D．法定物权和意定物权 答案：B

解析：自物权和他物权，这是根据物权的权利人行使权利的范围不同而对物权所作的分类。

二、用益物权和担保物权

这是从设立目的的角度对他物权的进一步分类。

用益物权，即指以标的物的使用和收益为目的而设立的他物权。如地役权。 担保物权是指为担保债权的实现而设立的他物权。如抵押权、质权等。 用益物权和担保物权虽然都属他物权，但存在区别：

1．设立的目的不同 用益物权目的在于实现物的使用价值，担保物权目的则是以物的交换价值担保债权的实现。用益物权以追求物的实际使用为内容，标的物必须具有特定的使用功能。而担保物权以标的物的价值和优先受偿为内容，故标的物只要具有交换价值即可，无须具备特定的使用功能。

2．权利的性质不同 用益物权多为独立性的主权利，它往往有明确的存续期间，通常是根据合同确定的。担保物权则是从权利，以所担保的债权作为其主权利。它以此债权的存在为前提，其所担保的债权实现时，该权利即归于消灭。

3．标的物不同 用益物权的主要标的物为不动产，担保物权则不限于此。

4．用益物权的标的价值形态如发生变化，会对权利人的使用收益权产生影响，甚至导