土地登记代理人相关法律-1-7物权概述

例题：李某与于某签订了房屋租赁合同，李某租用于某的房屋，合同履行期间，于某又将出租房屋出售给王某，王某因急需利用此房经营，要收回李某租用的房屋，那么，下述表述不正确的有( )。

A．李某与于某之间的租赁合同因出租房屋所有权变更而自动失效 B．于某与王某之间的买卖合同因房屋承载租赁合同而无效 C．因租赁合同期间未满，王某尚未取得房屋的所有权 D．李某有权继续租赁承租的房屋直到租赁合同期满 E．于某与王某之间的买卖合同有效 答案：ABC

解析：《最高人民法院关于贯彻执行，(民法通则>若干问题的意见(试行)》第119条规定，“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权移转的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”此为“买卖不破租赁”原则。买卖不破租赁是指租赁物交付后的租赁权不因租赁物所有权的移转或其他物权的设定而受到影响。

2．同一标的物上存在着两个或两个以上内容或性质相同的物权时，成立在先的物权优先于成立在后的物权 例如，同一不动产上设定抵押权后，再在该不动产上设定抵押权的，抵押权的优先效力依抵押权登记的先后确定，在行使抵押权时，登记在先的抵押权优先受清偿；不动产所有人设定土地使用权后，再于同一不动产上设定抵押权时，先设定的土地使用权优先于后设定的抵押权。债权不具有这种对内优先的效力，在同一物上可以设立多个债权，各个债权都具有平等的效力，债权人在依法受偿时都是平等的。 应当注意，物权相互间的优先效力也并不是绝对的。例如，在同一标的物上，虽然定限物权成立于所有权之后，但在其支配范围内具有优先于所有权的效力。有时法律规定了物权效力的特殊顺位，依规定的顺位确定数个物权的效力。例如，我国《海商法》第25条规定，“船舶优先权先于船舶留置权受偿，船舶抵押权后于船舶留置权受偿。”另外，出于公共利益和社会政策的考虑，一些成立在后的物权优先于成立在先的物权。例如。海商法上的优先权优先于船舶抵押权。

(六)物权的保护方法大多偏重于“物上请求权”的方法，如返还原物、排除妨碍等 由于物权的特殊特点，法律为保障物权人对其物的支配权，也赋予权利人不同于一般债权保护方法，物权主体具有请求他人返还原物、排除妨碍、恢复原状的权利。这些权利在民法上通称为物上请求权。债权是债权人请求债务人为一定行为或不为一定行为的权利，而并非对物的支配权，因此，在债权受到侵害时，要使债权人的损失得到补救和恢

复，一般只宜采取损害赔偿的方式。

一般而言，债权反映了动态的财产关系，而物权反映了静态的财产关系。

例题1：夏某在租赁程某房屋期间，未经程某同意私自在所租赁的房屋中安装了一台空调。租赁期满，夏某将房屋返还给程某时要求程某支付购买空调的价款，而程某要求夏某拆除空调，恢复原状。下列说法中，正确的是( )。( 2009年土地登记相关法律知识试题)

A．程某基于添附规则，取得空调所有权，应当支付价款 B．夏某未经程某同意私自安装空调，应当拆除 C．夏某作为空调的所有权人有权决定是否拆除 D．夏某只能向程某要求支付空调折旧后的部分款项 答案：B

解析：由于物权的特殊特点，法律为保障物权人对其物的支配权，也赋予权利人不同于一般债权保护方法，物权主体具有请求他人返还原物、排除妨碍、恢复原状的权利。这些权利在民法上通称为物上请求权。 例题2：物权的法律特征包括( )。

A．物权是相对权 B．物权属于支配权 C．物权是法定的，物权的设定采用法定主义 D．物权的客体一般为物 E．物权具有追及效力和优先效力 答案：BCDE

解析：物权是绝对权。

第二节 物权法的基本原则

物权法的基本原则主要包括物权法定原则、一物一权原则和物权公示原则。 一、物权法定原则

物权法定原则，是指物权的种类、内容、效力、取得、丧失、变更及其保护的方法均源自法律的直接规定，当事人不得自由地创设。《中华人民共和国物权法》第五条规定：“物权的种类和内容，由法律规定。”这是物权法关于物权法定基本原则的法律规定。 物权法定原则的具体内容包括： (一)物权种类法定化

非经法律准许，当事人不得创设新类型的物权。意即当事人在其协议中不得明确规定其

通过合同设定的权利为物权，也不得设定与法定的物权不相符合的物权。 (二)物权内容法定化

物权制度的所有内容均是由法律直接加以规定的。例如，国有土地使用权即是我国法律规定的一种用益物权，其具体的内容直接由国家的法律加以规定，而不能由当事人双方通过协商随意改变法律规定的内容。 (三)物权效力法定化

即物权的法律后果源自法律的直接规定。例如，设立抵押权时，该权利从何时开始生效，须依照法律的规定办理相应的手续以后才能生效，不能由当事人通过协议加以设定。 (四)物权的变更规则法定化

非经法定程序，不得取得、变更和消灭物权。由于物权具有的特殊性质，决定了物权的取得、变更和消灭都必须依照法律规定的条件和程序方可实现。例如，房屋的所有权变更必须依照法律的规定进行过户变更登记方可实现，否则即使交易双方已经通过协商达成了一致意见，也不能导致所有权的移转。

例题：我国不动产物权的公示方式采取( )方式。(2005年房地产经纪人制度试题) A．占有 B．登记 C．交付 D．备案 答案：B

解析：一般来说，动产以占有为公示方法，不动产以登记为公示方法；动产物权经交付而变动，不动产物权的变动则需要经过登记。 (五)物权保护方法法定化

物权保护方法和债权保护方法均为法定的物权保护方法。当物权主体的权利受到侵害时，可依法采取相应的法律措施保护自己的权利，法律未加以规定的救济措施，即使双方当事人同意，也不得采用。

例题：物权法的基本原则不包括( )。 A．一物一权原则 B．一物二权原则 C．物权公示原则 D．物权法定原则 答案：B

解析：物权法的基本原则主要包括物权法定原则、一物一权原则和物权公示原则。 二、一物一权原则

一物一权原则，即指一物之上只能存在一个所有权，不得有互不相容的两个以上的物权同时存在于同一标的物上。

一物一权原则的具体内容包括以下几项；

(一)一个特定的标的物上只有一个所有权 根据一物一权原则，一个所有权的客体仅为一个独立物，集合物原则上不能成为一个所有权的客体，而只能成为多个所有权的客体。物权的客体仅为独立的特定的物。只有在作为物权的客体的物具有独立性和特定性的情况下才能明确物权的支配范围，使物权人能够在其客体之上形成物权并排斥他人的干涉。但是说一个所有权的客体仅为一个特定物，并不是说一个特定物之上的所有人不能为多人，事实上数人对一物享有所有权，并不指所有权也成为多重所有权，所有权仍然是一个，只不过主体存在着多人而已。共有，就是指数个人对一个物享有一个独立所有权，而不是每一个共有人各自都有一个独立的所有权。

(二)同一物上不得设有两个以上相互冲突和矛盾的物权 根据一物一权原则，同一物之上可以并存数个物权，但各个物权之间不得相互矛盾。可以同时并存的物权主要有以下几种情况：①所有权与他物权同时并存。所有人虽享有占有、使用、收益和处分的权能，但这些权能可以根据法律的规定和所有人的意志移转给非所有人享有，从而在权能分离的基础上使非所有人享有他物权。如在土地所有权之上设定土地使用权、地役权等。②在同一物之上设定数个担保物权。我国担保法并不禁止在同一物之上设定数个担保物权，但这数个担保物权不得相互矛盾。例如根据我国法律的规定，动产质权必须移转质物的占有，这样在一项动产之上就不能设定两个质权人不同的质权。③用益物权与担保物权同时并存。例如所有人可将其房屋租赁给他人使用，从而在此基础上产生租赁权，同时也可在该物之上设置抵押权。同样，在此种情形下，也不得存在相互冲突的权利，例如质权要移转占有，因此它与移转占有的用益物权就不能并存。 例题：可以同时并存的物权不包括( )。 A．所有权与他物权同时并存 B．在同一物之上设定数个担保物权

C．同一物之上可以并存数个物权，但各个物权之间相互矛盾 D．用益物权与担保物权同时并存 答案：C

解析：可以同时并存的物权主要有以下几种情况：①所有权与他物权同时并存。②在同一物之上设定数个担保物权。③用益物权与担保物权同时并存。同一物之上可以并存数个物权，但各个物权之间不得相互矛盾。

三、物权公示原则