美盛中心项目可行性研究报告

此阶段的办公楼相对比较细分化、专业化，如未来大厦和裕达国贸分别代表了郑州东区、西区的高档办公物业，其配套设施及物业服务水准类似发达地区的中高档物业，其租赁行情较旺，吸引了大部分的外企及大公司入驻，金博大商务中心、经纬大厦等物业吸引了本地一些成立较早的中小型企业，商务氛围浓厚。

③城市高端商务综合体

近几年内，郑州写字楼市场进入了一个快速发展期，房地产开发企业开始大量介入写字楼市场，写字楼市场交易活跃，楼宇更加专业化、智能化，租赁需求快速增长，户型设计合理，相关配套设施更加科学、齐备，吸引到众多的大中型企业入驻，写字楼市场发展到以高端专业写字楼为主的综合性写字楼市场。

（2）郑州写字楼租赁市场发展分析

伴随着中国经济近几年的快速增长，房地产行业进入了一个前所未有的繁荣发展阶段，具体到郑州市房地产市场而言，近几年，郑州市的房地产业保持了良好的发展势头，郑州楼市保持了平稳增长的良性态势，政府出台的一系列吸引投资的优惠政策，极大促进了郑州的经济发展，这对于郑州写字楼市来说绝对是个利好，来郑州投资的人多了，写字楼的租赁需求肯定会膨胀。

随着创业型公司的发展，追求更好的企业形象，以后市场中最受市场欢迎的产品将是郑东新区高端写字楼，设计合理、配套齐全、纯租赁办公、内部设计的专业化写字楼，特别是能够彰显企业“个性”的高端写字楼产品将是企业的首选，郑州目前5A级写字楼还较少，因此开发

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高端写字楼是写字楼市场发展的需求。

4、郑州酒店业市场状况

河南已把旅游和会展业列入全省服务业发展的重点领域加以培育，做大做强这两个产业，要寻求旅游和会展两个产业的融合之路。丰富优质的旅游资源及便捷的交通条件，加之政府“旅游立省”战略的实施，使河南省旅游业近年得到了快速地发展。旅游经济的快速发展及政府的大力支持给酒店业带来了快速发展的契机。如今，随着郑州国际会展中心承办高层次展会的机会增多，郑州特别是郑东新区的酒店业面临着巨大的需求。

“酒店产品同质化”是郑州市酒店业存在的现象，这种现象不仅表现在同一级档的酒店，甚至相邻级档的酒店也普遍存在，这是河南酒店业的共性问题。而由此带来的结果是：在供求宽松的市场环境下，由于酒店所提供的是相同的服务和产品，那么价格竞争自然成为普遍的竞争手段，行业内就必然出现多数酒店效益不高的状况。

因此发展核心竞争力是郑州市酒店业普遍要解决的问题，郑州酒店业要以一流的硬件设施和国际化的酒店管理经验培养企业的核心竞争力，解决郑州市“酒店产品同质化”现象。

5、与本项目类似房地产项目分析

（1）金水东路、CBD商务中心写字楼项目分析

①金水东路沿线及CBD商务中心分布有多处中高档办公楼，部分办公项目房地产状况如下表：

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楼盘名称 项目地址 项目规模 项目用地面积10669平方米，总荣勋赢座 金水路与民航路交汇处 建筑面积约59000平方米，楼高8部电梯，5A智能10000 3.0-3.5 95.5米，层高3.5米，地上主楼化系统，中央空调，共26层，裙楼4层，地下两层300个停车位。 停车场。 项目用地面积9344.3平方米，楷林国际 金水路与英协路交汇处 总建筑面积约78043.17平方米，楼高99.9米，层高3.65米，地上主楼共26层，地下两层停车场。 曼哈顿 广场 金水东路与未来路交汇处 金水东路与民生路交汇处 总建筑面积约37000平方米，层高3.6米，总层数28层。 项目用地面积33124平方米，总建筑面积 15万平方米，楼高共21层，地下三层立体车库。 项目占地26561平方米，总建筑面积13.6万平方米，楼高99.98米，层高3.35米。建筑地上28层，地下2层，局部3层。 15部电梯，5A智能化系统，中央空调， 300个停车位。 写字楼区域6部电梯，5A智能化系统，中央空调，200个停车位。 22部电梯，5A智能化系统，中央空个。 27部电梯，空调方盛润白宫 金水东路与中州大道交汇处 面采用VRV中央空调预留位，采用了热力公司集中供暖，共有1000个停车位。 5部德国蒂森电中烟大厦 CBD外环路与商务西二街交叉口 项目占地3300多平方米，总建米，共31层。 梯，1部德国莱茵6200 1.5-2.0 央空调，共有车位300余个。 筑面积46442 平方米，层高3.7 电梯，美国开利中新芒果物业管理公司 7000 1.5-2.0 戴德梁行 8000 3.0-3.5 郑州派铂利物业管理有限公司 8500 1.5-2.0 万科物业 7200 1.5-2.0 第一太平戴维斯 世邦 魏理仕 配套设施 销售均价 租金（元2物业 管理公司 （元/M2） /M·日） 永和国际广场 85.7米，层高3.5米，地上主楼调，停车位1520绿地·峰会天下 CBD外环与众意西路交汇处 项目占地5200多平方米，总建6部三菱电梯，分筑面积约52125平方米，层高3.6米，共30层。 户中央空调，共有车位300个左右 6200 3.0-3.5 上海圣维仕物业 35

②类似项目分析：

调查区域内办公用房销售均价在7000元/㎡左右。而以金水路沿线价格最高，均价在8000元/㎡左右（其中曼哈顿均价在8500元/㎡左右，永和国际广场8000元/㎡，盛润白宫7000元/㎡）。CBD外环部分价格较低，均价为6200元/㎡左右。区域内写字楼租赁价格一般为1.5-2.0元/㎡/天，金水路沿线租赁价格稍高些，其他普遍较低。其中CBD外环，写字楼体量最大，开发面积多，市场存量高，对区域写字楼市场价格冲击较大，短期内消化压力较大。

区域内写字楼一般有以下特点：

第一：配套设施方面。写字楼大部分为甲级写字楼，都配备有三层到五层的商业及办公配套设施，方便办公休闲；电梯平均每幢保持在6-8部。大部分为三菱﹑蒂森等国际知名电梯；大堂面积400-500㎡ 的较多，但是部分高端产品面积较大，如永和国际1800㎡，曼哈顿为1000㎡左右；层高绝大部分为3.5-3.6m左右，少数较低，如盛润白宫为3.35m,；绝大部分都采用中央空调，少部分采用自装分体空调，如盛润白宫；楼盘大多采用整散结合的销售模式，投资者多，自用者少，中小企业多，办公人员流量大，面临着停车位，电梯不足等问题。

第二：建筑结构方面。写字楼大部分为核心筒结构；标准层面积1200㎡左右居多，部分较大，如永和国际为5700㎡；户型面积选择范围大，从几十平米到1000余平米，根据客户的需求，可以自由组合，自由分割；外观设计多采用玻璃幕墙或者玻璃幕墙加石材两种方式。

第三：物业管理方面。高端项目主要引进外来物业，如曼哈顿的万

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