上海市高级人民法院民事审判第一庭关于审理物业管理纠纷案件有关问题的解答

答：在《上海市居住物业管理条例》所规定的成立业主委员会的条件成就以前，物业管理企业应依照物价部门规定的比例收费标准，或物业管理企业与出售单位约定的合法收费标准收取物业管理费。具备了成立业主委员会的条件，由于出售单位的原因，致使业主委员会无法如期成立的，物业管理费的收取，有物价部门收费指导价的，以收费指导价为计算依据。无收费指导价的，则以物价评估机构所确定的评估价或市场相类似物业服务收费情况为计算依据。

19．因物业管理企业未及时向业主委员会移交物业档案资料等有关材料而发生争议的，可否作为民事案件受理？

答：物业管理企业在物业管理服务合同终止或解除后，未按《上海市居住物业管理条例》的规定，及时向业主委员会移交物业档案资料和有关账务账册，移交业主共有的房屋、场地和其他财物的，业主委员会有权向法院起诉，要求判令物业管理企业返还。如果造成损失的，物业管理企业还应承担赔偿损失的民事责任。

20．业主委员会委员以业主委员会名义所为的行为，是否都可推定为业主委员会的行为，发生争议该如何处理？

答：业主委员会委员仅在被授权的范围和期限内，为了全体业主或大多数业主的利益，可以以业主委员会委员的身份处理业主委员会的相关事务。业主委员会委员的行为超越被授权范围和期限，对外构成表见代表的，业主委员会对外承担了民事责任后，有权向该业主委员会委员追偿。业主委员会委员超越被授权范围和期限的行为，给业主直接造成损害的，业主可以直接要求该业主委员会委员承担赔偿责任。

21．部分业主对业主委员会决定提出异议的，应如何正确认定业主委员会决定的效力？

答：除了根据《上海市居住物业管理条例》及相关解释，需由业主大会及业主代表大会讨论决定的事项外，业主委员会的决定，应视为代表了小区全体业主的意志。

占小区半数以上业主或业主代表否决业主委员会的决定的，该业主委员会的决定不发生效力。

22．业主委员会对外所承担的民事责任，是否及于全体业主？

答：业主委员会在诉讼中的地位及其承担的责任，不因业主委员会委员的变更而受影响；业主委员会承担的损害赔偿责任，应当由全体业主共同承担；有证据证明该损害是因部分业主委员会委员的故意或者重大过错造成的，则应由该直接责任人承担赔偿责任。

23．上述解答，能否适用于物业使用人？

答：上述解答所涉及的权利义务，除了依其性质，仅属于业主可享有的权利或应履行的义务外，其余对法律适用的解答，准用于业主以外的物业使用人。

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