地产泡沫探究--以天津市为例 - 图文

房地产泡沫问题初探—以天津市为例

目前，我国房地产市场持续火热，房地产开发投资增势强劲，土地供应量增加，商品房全面热销，销售价格呈较大幅度增长。以天津市为例，我在实习的调查过程中发现，天津市区外环线以内商品房均价已在13100元左右，滨海新区开发区、保税区以及天津港商品房的均价飙升至14500左右，增幅之大可谓史无前例。与此同时，令人匪夷所思问题也逐渐清晰：住房空置率在房地产行业不断兴盛的同时也随之在不断上升，尤其是大面积高档住宅的空置，形成了又一个占地面积庞大，高档豪华却又无人居住的“空城”、“死城”??这样一来，这种现象的出现让人不得不思考这样一个问题：目前房地产市场是否存在过热现象？在2010年8月2日CCTV2播出的《经济半小时》直接指出了天津继北京之后存在大量“空城”的事实并且给以了批评，随后的《时代周刊》给出了同样的批评看法。

其实早在2002年，我国著名的经济学家魏杰在接受CCTV《房地产报道》记者采访时就曾预言，房地产行业将迎来严冬，甚至可能出现崩盘。从政府最近的宏观调控政策来看，很明显，房地产的过热现象已经引起了国家的高度重视。住房贷款利率上调就是一个重要的信号。与此同时，天津市出台新规定，购买二手房不得在本市落户，空置房不减免物业费等等。种种迹象表明，房地产市场的确过热，若不加以控制，一旦泡沫破灭，势必对国民经济造成巨大的冲击。本文从房地产泡沫的含义入手，对房地产泡沫的成因、现状、危害及对策作一粗浅的探讨。

一、 房地产泡沫的含义及评价指标

（一）正确认识房地产泡沫

《新帕尔格雷夫经济学词典》中将经济意义上的泡沫定义为一种资产或一系列资产的价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨会使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者——这些人一般是以买卖资产牟利的投机者，对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣，随着价格的上涨，常常使预期的价格逆转或暴跌，由此通常导致金融危机。也有专家认为泡沫是一种经济失衡现象，可以定义为某种价格水平相对于经济基础条件决定的理论价格（一般均衡稳定价格）的非平稳性往上偏移，这种偏移的数学期望可以作为泡沫的度量。一般来说，在投机性泡沫发生时，价格往往会出现突然攀升，价格攀升趋势可能会使市场产生进一步价格上升的预期，并且吸引新的买主。当价格泡沫一旦被市场发现，就会产生与原来相反的预期，出现使市场价格回归理论价格的市场力，价格可能迅速而急剧地下降，导致泡沫的破灭。那么，什么是房地产泡沫呢？房地产泡沫是指由房地产投机等因素所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨，也就是土地和房屋价格极高，与其使用价值（市场基础价值）不符，虽然帐面上价

值增长很高，但实际上很难得到实现，形成一种表面上的虚假繁荣。由于房地产是由土地及其附属建筑物所构成，而建筑物是劳动产品，其价格相对稳定，容易判别，所以房地产泡沫实质上是指地价泡沫。房地产泡沫是经济泡沫的一种重要的表现形式，它不等同于“房地产过热”。房地产过热，又称“过度开发”，是指当市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时，所出现的空置率上升、物业价格和租金下降的情况。过热反映的是市场上的供求关系，而泡沫则反映市场价格和实际价格之间的关系，如果市场价格持续上涨，高到令人发狂的地步，而这种上涨是由于过度投机引起的，房地产泡沫就出现了。

最早可考证的房地产泡沫是发生于1923年—1926年的美国佛罗里达房地产泡沫，这次房地产投机狂潮曾引发了华尔街股市大崩溃，并导致了以美国为首的20世纪30年代的全球经济大危机，最终导致了第二次世界大战的爆发。从20世纪70年代开始积累，到90年代初期破裂的日本地价泡沫，是历史上影响时间最长的房地产泡沫，从1991年地价泡沫破灭到现在，日本经济始终没有走出萧条的阴影，甚至被比喻为二战后日本的又一次“战败”。

（二）房地产泡沫的评价指标

衡量房地产是否出现泡沫也有多个不同的角度、不同的标准，目前我国一些学者根据发达国家的经验，用“空置率”，“房价收入比”和“租售比”这三个指标来进行衡量。空置率，主要用于判断住房是否存在过度膨胀的虚拟需求，并最终形成房屋的空置；房价收入比，主要用于判断居民住房消费是否存在可持续性；而租售比，则主要用于判断住房是否具有长期投资价值。

1）

空置率

根据国际经验，一般来讲，房屋空置率5%为适度，10%则为警戒空置率，超过10%的警戒线即为严重空置。

3）

房价收入比

房价收入比，国际上通行的标准有两个，一个是联合国人居中心的标准，他们认为房价收入比不应超过3：1；另一个是世界银行的标准，他们认为房价收入比不应超过5：1。否则，房地产市场就会停顿。

4）

租售比

所谓“租售比”，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。根据市场经济发达国家或地区房地产市场的一般规律，正常的房 地产市场中，租金与售价之间，存在一个较为固定的比例关系即约为1：100。

（三）房地产泡沫形成案例浅析

对于深信中国房地产泡沫正在发酵的人来说，环京津地区几近无人区的超级大盘无疑是个绝佳例证—《环球企业家》2010年7月5日杂志刊发的《京津空

城记》)一文，正引发民众的强烈关注。而随着中央电视台、南方周末等媒体的跟进报道，针对空城泡沫的讨论正上升为一个社会话题。

乐观者有乐观的现实基础。在经济刺激措施消退后，决策层将中国的经济增长点寄托于城市化战略，至2025年将有3亿多农村人口转入城市。为此，中国将需要建设100万兆瓦的发电能力，铺设50亿平方米的道路和2.8万公里的轻轨；对于房地产开发商来说，这更意味着滚滚财富—2万至5万座摩天大楼，以及超过5000万套新建房屋。

然而，那些荒野里冒出的光怪陆离的“空城”却动摇了中国“城市梦”的基石。伴随着开发商的逐利本能和地方政府的土地财政冲动，雄心勃勃的造城运动正在各地愈演愈烈。但另一方面，城市化的背后却也附着民生维艰的残酷现实，房奴和年轻的蜗居者都在诅咒着伪城市化旗帜下的蛋—一幢幢正在走向孤寂的豪宅。

这势如水火的两者，即为充满泡沫的中国楼市最贴切的注脚。民众和经济学家都在担心，各地此起彼伏的造城运动也将步京津空城之后尘。中国城市规划学会居住规划学术委员会副主任陶滔即向《环球企业家》指出，中国的“空城”是这个星球历史上最为严重的新城泡沫—蒸蒸日上的地产行业早已在高速成长的快感中迷失了方向，大量的投机行为和借贷泡沫参杂其中，正形成一个巨大的僵局。

这引发了若干令人不安的问题：在年轻人越来越远离房子的同时，还有多少个这样的“造城”故事正在上演？这些空空荡荡的城市有一天会导致一场大灾难吗？中国城市化到底出得了什么病症？房地产高速增长的好日子到头了吗？

中国正在重复着历史悲剧吗？

中国似乎总是在重复发达国家的悲惨故事。早在1970年代，巴黎老城边即涌现出诸多空城，现今欧洲最大的办公区拉德芳斯即其中代表。在这个1平方公里的新区里集中了1200家企业，3个超级市场，250家中小型商店，4万人居住在这里。然而拉德芳斯的辉煌并非一蹴而就，而是历经波折。由于当初规划问题，这里的房子曾经十室九空。直到发展商对拉德芳斯进行改造，政府同时规定城市住宅与办公室的面积比例要恰当，拉德芳斯得以注入活力。

“中国新城的发展必须和就业衔接，”陶滔指出，“否则也将成无水之木，必然空城。”令人遗憾的是，在短视的发展商和地方政府主导下，中国当前的空城现象远远超过了巴黎乃至世界上大部分国家。

或许我们该回到二十年前，看看中国的城市化是如何走上繁荣奇迹的。从1990年到2009年，经济的增长和工业化的迅猛发展让大量外来人口涌入城市，中国的城市人口增长超过了1倍。与城市化对应，中国的房地产繁荣显然更为亮

眼，商品房销售额从200亿元增至2009年的4.39万亿元，同期实际销售额增长超过200倍。

人口的猛增和资金的大量流动显然给那些超级城市带来了诸多好处，但城市带给那些新城市人的利益却十分有限。少数新富阶层在不断挤占城市的中心地带，而且势力范围不断向城市外围扩散。而超过2亿的农民只是流动性地存在于城市，没有获得本地居所的能力；城市化的另一主力军则是旧城改造的土著居民。后二者，实际上成为超级城市周边城市化的主力军。但城市郊区的造城者们却梦想以豪宅来吸引这些人。北京虎杰投资机构首席分析师张寅向《环球企业家》表示，这样的城市化是极低质的城市化。

如此城市化的问题在于，本该由需求来驱动的城市化进程，却日渐本末倒置成了投资拉动；城市化本该只是为经济发展创造必要条件，却似乎成了经济发展的全部。

在《环球企业家》刊发《京津空城计》后，文中提到的京津新城开发商合生创展一位高管主动向《环球企业家》记者表示，在现有中央与地方财税体系下，地方政府钱少事多。他们不得已只能靠卖地和引入开发商资金来促进发展，但在发展过程中地方政府也无法完全兑现规划时的配套承诺。

据《环球企业家》搜集的网络反馈及其他媒体的后续报道，还有天津的东丽湖新城、中新生态城，上海的泰晤士小镇等诸多超级大盘在各地上演着“空城计”。诸多近乎雷同的案例折射出的已绝非项目决策的偶然失当，而是蛰伏在中国城市发展背后的巨大危机—亢奋的状态所引发的冒进背离了经济规律，造成城市发展的无效率消耗。这些早在规划设计之前就该有的追问如今已成为一支冷箭，插在诸多新城命运的咽喉上。

骤然冒出来的诸多空城，也开始引发公众对房地产风险的广泛重新评估。投资者们无法估计中国的空城现象和房屋空置率到底有多严重。中国社科院经济研究所曾在《宏观经济蓝皮书》中指出，中国将在2013年结束高速城市化过程，这必然会给中国经济的繁荣带来巨大变数。北京师范大学金融研究中心主任钟伟更直言，中国城市化进程带来的好日子已经到头了，而这正是中国房地产业过去发展的主要动力。

然而，所有的一切，并未熄灭成群结队的大房企圈地造城的热情。 在环京津地区，包括万科、恒大、绿地、合生、富力、碧桂园在内的20多家大鳄均在这里手握一个或者数个超级大盘。在为这些项目提供了销售支持的天津中原地产董事总经理殷则环印象中，空置率竟然没有成为他们担心的主要问题。