关于 养老别墅 养生园 策划方案

图6 东方太阳城一期规划平面图

东方太阳城一期位于整个社区的西南角，占地18.6万平米，建筑面积约9万平米，绿化率为50.8%，容积率为0.69。一期建筑围绕着3万平米的水面呈辐射状排列，以二到四层的低层建筑物业为主。建筑形式包括联体别墅、点式公寓、板式公寓和连廊式公寓四种，面积从69到250平米不等，四层公寓带电梯，层高2.9米。户型多样，可满足客户不同需求。

图7 东方太阳城一期效果图 规划设计单位 外方设计：

国际著名的美国SASAKI设计公司担纲\东方太阳城\的景观规划及建筑设计。SASAKI公司在城市与园林设计，度假休闲开发、都市环境、道路和交通项目设计方面享有盛誉：马萨诸塞州波士顿的滨水花园、意大利撒丁岛Costa

Smeralda、伊利诺斯大学等世界知名设计即出自SASAKI的手笔。 在国内，美国SASAKI设计公司承接了上海黄浦江两岸地区的总体规划、广州珠江口地区的城市设计及宜昌市城区和滨江概念规划，皆身手不凡。在社区规划、景观建筑方面，Sasaki阅历丰富，从中山市山区渡假村、雅居乐园到广州汇景新城、从宜昌市唐基山森林公园到北京万柳世纪广场，SASAKI挥毫之处，即会呈现壮观美景。

案例提炼：我从王志纲工作室任高级策划师时，就开始关注健康产业与房地产业的有效嫁接，全面考察了北京东方太阳城等项目，在健康养生与高级别墅策划方面处于前沿地位。

中方设计：

北京市维拓时代建筑设计院在北京市住宅规划与设计领域具有较高声誉，并且具有丰富的与国际著名建筑师事务所合作设计的经验。它曾经与美国HOK、澳大利亚DCM及考克思COX、德国GM等合作完成许多知名小区，包括阳光100国际公寓、锦秋知春住宅小区、鑫兆佳园、远洋天地（一期）等。

田兵做为北京东方太阳城中方项目建筑师、国家一级注册建筑师，现任北京市维拓时代建筑设计院建筑专业总工程师，主持设计的万泉新新家园（二期）及回龙观住宅区A08取均获得北京市及建设部优秀设计奖，具有丰富的住宅设计经验。

建筑设计

户型设计： 建筑形式多样，一期房屋面积从69平方米至250平方米的公寓和联体别墅

大开间设计6.3米的豪华面宽 ，落地大窗明厨明卫，采光通透。4层带电梯设计，品质一流

。设计布局合理洁污、干湿、动静分区，充分利用有效面积 ，联体别墅中庭花园设计

建筑设计：

地面平坦，无高差，通道不设门槛。

户内外门的宽度均为1米，方便轮椅通过。

开关、门铃和门窗把手等位置适当降低，便于老人使用。 地面做防滑处理。 老人视觉功能下降，提高房间、走廊照明度，部分区域设置长明灯。 老人听力降低，提高报警声响。

各种提示标志字体加大，以利老人辨识。 房内设置报警系统，使老人可以随时求助。 系统设计：

公寓对讲门禁系统 安防呼叫系统

压缩天然气泄漏报警 社区电子巡更系统 社区入口IC卡闸门

网络光纤入社区、电话线入户

社区集中供暖（30元/平方米/一个采暖季） 市政电网供电（国家标准收费） 社区自建天然气站（市政管线连接后使用市政燃气，收费标准不高于国家收费标准）

社区深层地下水供水系统

6.3 东方太阳城的运作模式分析

运作模式 总体规划精雕细琢，先开发景观、会所样板房，提前通过客户营销方式销售，目的是加速资金回收，后开发实际建筑项目。

大门入口

客户第一，漂亮的接待中心首先做好，售楼工作是要注重形象。 样板间给客户留下局部印象；湖面给客户留下景观印象。 图8东方太阳城运作模式图

七、 海景金色家园建筑策划

根据中华国际养生园设计构思场地要求：面积５００亩—１０００亩左右，具有茂密森林资源的山谷，水源无污染，拥有泉水或温泉资源,能够形成小型湖面。拥有适宜种植观赏花卉的土地２０亩更佳。拥有海水与海景资源更佳。用地特点：农业高科技用地与房地产用地相结合，房地产用地２００亩以内。

深圳东部沙鱼涌项目地块具有无污染的海岸线资源，用地有小山也有流向大海的溪流，此地人文背景甚佳，东江纵队等革命旧址均在项目区域。

经过项目实地考察以及对市场的调查与分析，考虑到深圳东部海岸度假物业的大量兴建因素，我认为很有必要进行市场细分，建议集团公司在市场差异化方面下功夫，关注老年住宅与度假市场，通过大胆创新赢得属于中达集团的市场份额。

规划要点：

建筑用地30万平方米，建议规划五星级酒店５万平方米(项目可行性报告另报)，高档别墅区３万平方米左右，老年公寓15万平方米，针对普通游客市场的三星级标准度假公寓5万平方米，形成深圳最具特色的老年社区，吸引深圳香港以及广东地区较为富裕的老年退休人群居住。

本项目规划5000平方米深圳国际健康养生园，中西健康养生文化融为一体，不仅能够为老年人提供健康医疗与服务，而且能够为游客提供健康服务，起到生命加油站，人体大修厂的作用。

图9 东部项目建筑规划平面图

沙鱼涌海滨环境关系到本项目未来的成败，因此，我们有必要高起点按照国家生态住宅评估手册开发整个旅游项目，

1. 大面积绿化，绿化率超过40%，增加健康养生花卉的种植量。 2. 注重自然采光与太阳能利用，全面注意节水、节电，污水连入市政管道，避免直接对海滨造成污染。

3. 积极采用适合生态住宅的新工艺、新产品与新设备，例如积极采用绿色建材。

4. 所有房间采用绿色装饰材料，由深圳装饰协会监督装饰，实现绿色装修。

5. 度假村的水景采用循环利用方式，在路径中有目的设置净化湿地，种植具有水质净化作用的植物。

生态住宅与度假村等开发要有所创新，实现社会、环境、经济效益的统一。

建议项目开发前请国家建设部住宅产业司的生态住宅专家给予指导，开发过程中开始中国生态健康住宅的认定工作，为项目的营销奠定坚实的基础。

老年住宅建筑规范：

关于建筑出入口

1、老年人居住建筑出入口，宜采取阳面开门。出入口内外应留有不小于1．50m×1．50m 的轮椅回旋面积。

2、老年人居住建筑出入口造型设计，应标志鲜明，易于辨认。 3、老年人建筑出入口门前与室外地面高差不宜大于0．40m，并应采用缓坡台阶和坡道过渡。

4、缓坡台阶踏步踢面高不宜大于120mm，宽不宜小于380mm，坡道坡度不宜大于1／12。台阶与坡道两侧应设栏杆扶手。

5、当室内外高差较大过坡道有困难时，出入口前可设升降平台。

6、出入口顶部应设雨蓬；出入口平台、台阶踏步和坡道应选

用坚固、耐磨、防滑的材料。

关于过厅和走道

1、老年人居住建筑过厅应具备轮椅、担架回旋条件，并应符合下列要求：

A、户室内门厅部位应具备设置更衣、换鞋用橱柜和椅凳的空间。

B、户室内面对走道的门与门、门与邻墙之间的距离，不应小于0．50m，应保证轮椅回旋和门扇开启空间。

C、户室内通过式走道净宽不应小于1．20m。

2、老年人公共建筑，通过式走道净宽不宜小于1．80m。 3、老年人出入经由的过厅、走道、房间不得设门坎，地面不宜有高差。

4、通过式走道两侧墙面0．90m和0．65m高处宜设40～50mm的圆杆横向扶手，扶手离墙表面间距40mm；走道两侧墙面下部应设0．35m高的护墙板。

关于坡道和电梯

1．老年人使用的楼梯间，其楼梯段净宽不得小于1．20m，不得采用扇形踏步，不得在平台区设踏步。

2、缓坡楼梯踏步蹋面宽度，居住建筑不应小于300mm，公共建筑不应小于320mm；蹋面高度，居住建筑不应大于150mm，公共建筑不应大于130mm。蹋面前缘宜设高度不大于3mm

的异色防滑警示条，蹋面前缘前凸不宜大于10mm。

3．不设电梯的三层及三层以下老年人建筑宜兼设坡道，坡道净宽不宜小于1．50m，坡道长度不宜大于12．00m，坡度不宜大于1／12。坡道设计应符合现行行业标准《方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范》JGJ50的有关规定。并应符合下列要求：

A、坡道转弯时应设休息平台，休息平台净深度不得小于1．50m。

B、 在坡道的起点及终点，应留有深度不小于1．50m的轮椅缓冲地带。

C、 坡道侧面凌空时，在栏杆下端宜设高度不小于50mm的安全档台。

4、楼梯与坡道两侧离地高0．90m和0．65m处应设连续的栏杆与扶手，沿墙一侧扶手应水平延伸。扶手宜选用优质木料或手感较好的其他材料制作。

5、设电梯的老年人建筑，电梯厅及轿厢尺度必须保证轮椅和急救担架进出方便，轿厢沿周边离地0．90m和0．65m高处设介助安全扶手。电梯速度宜选用慢速度，梯门宜采用慢关闭，并内装电视监控系统。

关于居室

1、老年人居住建筑的起居室、卧室，老年人公共建筑中的疗养室、病房，应有良好朝向、天然采光和自然通风，室外宜有开阔视野和优美环境。

2、老年住宅、老年公寓、家庭型老人院的起居室使用面积不