土地增值税试题

D .可以扣除评估费用

50．

【答案及解析】C，评估方法为重置成本法，见《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》、京财税[2006]790号 下面说法错误的是

A .转让集体土地使用权不属于土地增值税征收范围。

B .取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款

和按国家统一规定缴纳的有关费用。

C .房地产开发费用可以据实扣除。

D .在普通住宅与其他商品房、清税面积与未清税面积之间分摊成本的，应按建筑

面积计算分摊。

【答案及解析】C，见《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》、京地税地〔2007〕325 号

二、多项选择题（10题 每题至少有两个选项是正确的）

1. 土地增值税扣除项目中，取得土地使用权所支付的金额，其形式有（）

A . 以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金等 B . 以行政划拨方式取得土地使用权的，为评估机构的评估价值 C . 以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款和有关费用 D . 以转让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金 【答案及解析】AC，

2. 下列不征收或减免土地增值税的有（）

A . 一方出资、一方出地，双方合作建房并出售的行为 B . 企业因名称变更引起的土地使用权证使用权人名称变更 C . 以房地产抵债而发生的房地产产权转让的 D . 将房地产出租

【答案及解析】BD，对于A，一方出资、一方出地，双方合作建房并自用，属于免税范围，再出售需要交纳土地增值税。 3. 下列属于房地产开发费用项目的有（）

A . 前期工程费

B . 房地产转让的营业税 C . 房地产销售费用

D . 房地产开发项目向金融机构的借款利息

【答案及解析】CD，A属于房地产开发成本，B属于与转让房地产有关的税金 4. 下列属于土地增值税免税项目的有（）

A . 以分期付款方式转让房地产的 B . 个人转让居住用房

C . 房地产开发企业开发并转让房地产项目增值额未超过扣除项目金额的20% D . 房地产开发企业开发并出售普通标准住宅增值额占扣除项目金额的15% 【答案及解析】BD，见《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，财税[2008]137号

5. 房地产公司销售新房与非房地产公司出售二手房在计算土地增值税额时，处理方法

不同的扣除项目金额有（）

A . 取得土地使用权所支付的成本 B . 加计扣除 C . 印花税 D . 房屋折旧费

【答案及解析】BC，A都有，D都没有，B房地产开发企业独有，D房地产开发企业将印花税计入房地产开发费用

6. 土地增值税中，下列准予从转让收入额中据实扣除的项目有（ ）

A . 取得土地使用权所支付的金额

B . 土地征用及拆迁补偿费 C . 各项利息支出 D . 管理费用 【答案及解析】AB，利息支出据实扣除有一定条件，管理费用不能据实扣除，见《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》

7. 转让存量房的纳税人在确定扣除项目金额时，可以扣除与房地产有关的税金包括

（ ） A . 营业税 B . 城建税 C . 印花税 D . 企业所得税

【答案及解析】ABC，见《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》 8. 土地增值税的纳税人是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入

的单位和个人，包括（ ）abcd A . 企事业单位 B . 国家机关机关 C . 国有企业 D . 外商投资企业

【答案及解析】ABCD，见《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》 9. 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算（ ）

A . 已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑

面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的

B . 取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的

C . 纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的 D . 经主管地方税务机关进行纳税评估发现问题后，认为需要办理土地增值税清算

的房地产开发项目

【答案及解析】ABCD，见京地税地〔2008〕92 号、国税发[2009]91号 10. 房地产企业开发商品房并出售，在计算土地增值税过程中，下列费用准予从收入总

额中扣除的有（ ）ad

A . 开发小区内排污、环卫、绿化支出 B . 出售旧房的重置成本价

C . 从金融机构贷款超期支付的罚息 D . 取得土地使用权支付的契税

【答案及解析】AD，见《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》、国税函[2010]220号

三、计算题（共2题）

1. 某房地产开发公司开发一栋写字楼出售，取得的销售收入总额2000万元，支付开发写字楼的地价款（包含契税）400万元，开发过程中支付拆迁补偿费100万元，供水供电基础设施费80万元，建筑工程费用520万元，开发过程向金融机构借款500万元，借款期限1年，金融机构年利率5%。施工、销售过程中发生的管理费用和销售费用共计260万元。该企业销售写字楼缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加共计110万元。请计算该企业该项目应缴土地增值税税额。

（计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体计算公式如下：

（一）增值额未超过扣除项目金额50% 地增值税税额=增值额×30%

（二）增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100% 土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%

（三）增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200% 土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%

（四）增值额超过扣除项目金额200%

土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35% 公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。）

【答案及解析】 收入2000万元

取得土地使用权所支付的金额=400万元

房地产开发成本=100万元+80万元+520万元=700万元 房地产开发费用=80万元，其中：

1、利息支出=500*5%=25万元

2、其他=1100*5%=55万元（管理费用和销售费用不能据实扣除）

税金=110万元

加计扣除=1100*20%=220万元

扣除项目金额合计=400+700+80+110+220=1510万元增值额=2000-1510=490万元 增值额/扣除项目金额=490/1510=32%<50% 故适用税率为30% 应该缴纳土地增值税税额=490*30%=147万元

2．某工厂将其闲置的旧厂房连同周围的占地（有使用权）一并转让给一家生产企业，共取得转让收入1200万元。该厂在建设上述厂房征地时，支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用合计为110万元，转让上述房地产时缴纳的营业税、城建税、教育费附加以及印花税等金额共计56万元。经当地房地产评估中心评估，并经税务机关认可的厂房重置价为800万元，成新度折扣率为70％。请计算该厂转让上述旧厂房及土地使用权应纳的土地增值税。

（计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体计算公式如下：

（一）增值额未超过扣除项目金额50% 地增值税税额=增值额×30%

（二）增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100% 土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%

（三）增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200% 土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15% （四）增值额超过扣除项目金额200%

土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35% 公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。）

【答案及解析】

扣除项目金额＝110＋56＋800×70％＝726万元 增值额＝1200－726＝474万元

增值率＝474÷726＝65.3％ 故适用税率为40%

应纳土地增值税＝474×40％－726×5％＝153.3万元