“营改增”对房地产行业的影响及对策研究—以万科集团为例

第3章 “营改增”对房地产行业的相关影响

正因为增值税是一种价外税和间接税，很多企业会把应该缴纳的增值税加到商品的销售价格上，自然地让消费者来承担税收。这样，税负转嫁行为就被认为是市场主体间的一种博弈行为。房地产开发企业也会在市场运作过程中实现税负的最终转嫁。

当其开具增值税专用发票给一般纳税人的客户时，由于客户可享受到进项抵扣，增值税进项税额可以从取得增值税专用发票后抵扣，客户的成本原则上降低了，为了平衡彼此的利润，房地产企业可以在原来的价格上适当提高销售价格。

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第4章 “营该增”后的税负测算分析——以万科为例

第4章 “营改增”后的税负测算分析——以万科为例

4.1 万科的基本情况

万科企业股份有限公司（以下简称“万科”）是我国房地产行业的龙头企业，也是世界范围类最大的房地产开发企业。公司于1988年在深圳注册成立，是在深圳现代企业有限公司的基础上，通过改组后设立的。公司是第二家在深圳证券交易所上市的公司，2014年3月3日，经证监会批复，公司将现有的境内上市外资股转为境外上市外资股到港交所主板上市，成为A股第二家实现“B转H”的内地公司。

公司坚持面向自住购房者的产品定位，积极促进销售，业绩在行业内一直处于领先状态，2013年公司的年度销售金额再度刷新行业记录。

2013年是万科第三个十年发展阶段的收官之年，而2014年是第四个十年段的开始。过去十年，中国房地产行业的大发展造就了众多企业的辉煌。万科也由一个年销售不足百亿的小公司，成长为全世界最大的房地产开发企业。2013年8月全国工商联合会公布的中国民营企业500强榜单中，万科的营业收入名列第九，而纳税额则排到了第二位。三十而立，三十岁的万科还是一个年轻的企业，只是在不知不觉中，万科已经被贴上了传统行业、传统企业的标签。但是衣食住行，是人类基本的需求。在任何一个时代，这些需求不可能消失，而只应得到越来越好的满足。

2013年，公司开始布局海外发展战略，与当地知名开发商共同开发项目，公司进军香港、美国及新加坡市场，具体如：和新世界发展有限公司合作开发香港荃湾项目；和铁狮门公司合作，开发美国旧金山Lumina项目；和吉宝置业有限公司合作，开发新加坡林曦阁（The Glades）项目。目前，公司参与海外业务，目的主要在于增进对海外成熟市场的理解，学习和借鉴国外优秀同行的经验，进一步强化自身的专业能力和管理水平。

质量是万科的底线，为客户提供质量过硬的产品，是公司赢得客户信赖，强化产品竞争力的基础和前提。公司将继续推动实测实量、交付评估、客户验房指引等措施的全面应用和改进，推进“千亿计划”（工程师境外研修计划）的实施，加强对引进的工程技术、管理体系的应用，完善对供应商的产品检测制度，确保在经营规模扩大的同时，万科的产品口碑持续提升。

公司将坚持现金为王的策略，加强全周期的动态资源管理，贯彻积极销售策略，推动库存去化，保持合理的库存结构。

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第4章 “营该增”后的税负测算分析——以万科为例

公司以社区配套商业为主体，围绕区域中心型购物中心、社区集中商业和社区商业街三条产品线，结合市场需求，不断丰富和完善商业产品线和形态。

公司将继续坚定不移的推进绿色战略，落实项目绿色一星的基本要求，鼓励一线开展以客户价值为导向的绿色产品创新，在各区域开展新绿色三星项目试点。

城市的发展既对企业的开发经营能力提出了更为全面的要求，也为企业的成长提供了更加广阔的空间。未来公司将不仅着手巩固传统业务，同时继续完善社区服务平台，还密切关注新的细分市场机会，加大对养老、产业园等业务的思考和探索，积极探索和培养新业务能力，持续为企业的成长注入动力。

国际化是万科需要考虑的长期发展方向之一。对于现有海外项目，公司将进一步完善运营管控机制。在控制海外投资风险的前提下，公司会继续关注可能存在的合作机会，充分发掘和利用海外的资金资源和业务资源，推动专业能力的提升及业务模式的创新。

管理提效和业务发展离不开优秀人才。公司将继续加强人力资源系统建设，完善人才梯队，提高组织效能。未来公司将继续打造开放式的学习平台，整合各方学习资源，通过优秀企业间的学习交流，激发企业创造力，打造适应于快速变化时代下的领导力。

4.2 万科税负分析过程

4.2.1 万科的涉税情况介绍

根据万科2013年年报中所披露的财务信息，公司所涉及到的税种主要包括企业所得税、土地增值税、营业税、个人所得税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、增值税以及其他小税种。在下面的分析当中，笔者根据“营改增”试点后，会给上述税种的缴税金额带来直接或间接变化的税种进行变动分析，主要包括企业所得税、增值税、营业税、城市维护建设税、教育费附加这几个税种，其他几个税种将会直接引用2013年年报中的财务数据。

4.2.2 万科“营改增”前后适用税率对比

从万科企业股份有限公司2013年年报来看，万科为专业化的房地产开发企业，主要产品为商品住宅。2013年商品住宅销售金额1709.4亿元，结算收入为1327.9亿元，占公司主营业务收入98.06%，物业管理及其他业务仅占主营业务收入的1.94%。表明公司目前适用的是销售不动产征收5%和提供现代服务业5%的营业税税率。

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第4章 “营该增”后的税负测算分析——以万科为例

根据财税〔2011〕111号文中规定，增值税纳税人提供有形动产租赁服务的增值税税率为17%；交通运输业企业提供交通运输服务的增值税税率为11%；提供除有形动产租赁服务以外的其他现代服务业服务征收的增值税税率为6%。另外根据财政部、国税总局发布的《营业税改征增值税试点方案》规定了建筑业实行既定11%的税率。根据财税〔2013〕106号文件，邮政业的增值税税率为11%。截止2014年4月1日，国家并未出台相关文件规定房地产行业营业税改征增值税后的适用税率。根据财政部税政司相关人士透露，关于房地产业实施营改增的税率或执行建筑业11%的标准①。在此，笔者试图通过敏感性分析测算增值税税率的变化给房地产企业带来的影响，以目前“营改增”试点方案中确定的三种增值税税率17%、11%及6%来进行敏感性分析，但主要以可能性最大的11%的增值税税率分析为主。

4.2.3 税负测算模型

城建税及教育费附加

征收增值税情况下总税负 应交企业所得税 分析整体税负差异原因 征收营业税情况下总税负 由于增值税为价外税，其并不影响利润表，而营业税则影响 应交企业所得税 城建税及教育费附加 计算应交增值税税税额 计算增值税进行税额 计算增值税销项税额 从万科2013年财务报表中取得营业收入及营业成本数据 计算应交营业税税额 4.2.4 税负的具体测算过程

首先需要分析营业收入，明确哪些为出售房产收入及物业管理收入；再次分析营业成本中可抵扣的，按照具体税率抵扣，其中从一级土地市场取得的土地无法抵扣；再剥离营业税金附加中，营业税所影响的部分，换成征收增值税情况的

① 信息来源于中国房地产报《财政部：房企营改增方案进入商讨阶段》

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