房地产行业审计指引初稿 - 图文

房地产行业审计的特殊考虑 ----------------------------------------------------------------------------- 4 一、 1. 2. 行业及监管环境 -------------------------------------------------------------------------------------- 4 行业范围 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 4 行业监管 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 4 2.1直接相关法律及与财务报表错报风险有关的主要条款 -------------------------------- 4 2.1.1《中华人民共和国土地管理法》中华人民共和国主席令第28号----------------------------- 4 2.1.2《中华人民共和国城市规划法》中华人民共和国主席令第23号----------------------------- 4 2.1.3《中华人民共和国城市房地产管理法》中华人民共和国主席令第72号 ------------------- 4 2.1.4《中华人民共和国建筑法》中华人民共和国主席令第91号 ----------------------------------- 5 2.2有关房屋建设的规章制度： ------------------------------------------------------------------ 5 2.2.1《经济适用房管理办法》 -------------------------------------------------------------------------------- 5 2.2.2《城市房屋拆迁管理条例》中华人民共和国国务院令第305号 ------------------------------ 5 2.3关于交房质量： ---------------------------------------------------------------------------------- 5 2.3.1《建设工程质量管理条例》中华人民共和国国务院令第279号 ------------------------------ 5 2.4关于房地产融资： ------------------------------------------------------------------------------- 6 2.4.1《城市房地产抵押管理办法》中华人民共和国建设部令第98号----------------------------- 6 2.5土地使用权相关政策： ------------------------------------------------------------------------ 6 2.5.1《土地管理法实施条例》中华人民共和国国务院令 第256号 -------------------------------- 6 2.5.2《土地储备管理办法》国土资发[2007] 277 号 ---------------------------------------------------- 6 2.5.3《五部委严令地方加强土地财政收支管理》财综[2009]74号 --------------------------------- 6 2.6关于税收政策： ---------------------------------------------------------------------------------- 6 2.6.1 关于土地增值税 ------------------------------------------------------------------------------------------- 6 2.6.1.1《中华人民共和国土地增值税暂行条例》国务院令(1993)第138号----------------------- 6 2.6.1.2《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》财法字(1995)6号 -------------------- 6 2.6.1.3《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》财税字（1995）48号 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 7 2.6.1.4《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》 国税发〔2006〕187号 ---------------------------------------------------------------------------------------------------- 7 2.6.1.5《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》国税法（2010）53号 -------- 8 2.6.1.6《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》国税函〔2010〕220号 ------- 8 2.6.2《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发[2009]31号文 ------------------------ 8 2.7关于环保要求 ------------------------------------------------------------------------------------- 9 2.8关于房屋销售 ------------------------------------------------------------------------------------- 9 2.8.1《城市商品房预售管理办法》中华人民共和国建设部令第95号----------------------------- 9 2.8.2《商品房销售管理办法》建设部（2001）88号 --------------------------------------------------- 9 2.8.3《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》最高人民法院（2003）7号 ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 9 2.9其他：《物业管理条例》 ---------------------------------------------------------------------- 10 二、 三、 1. 2. 四、 1. 业务运营模式及行业特点 ------------------------------------------------------------------------- 10 行业的重大风险 ------------------------------------------------------------------------------------- 11 舞弊风险 ----------------------------------------------------------------------------------------------- 11 持续经营风险 ---------------------------------------------------------------------------------------- 11 应重点进行了解和测试的业务循环及其控制点 --------------------------------------------- 11 销售与收款 -------------------------------------------------------------------------------------------- 11 1 / 20 1.1销售合同的签署 --------------------------------------------------------------------------------- 11 1.2收款 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 11 1.3收入的确认 --------------------------------------------------------------------------------------- 12 2. 成本的归集 -------------------------------------------------------------------------------------------- 12 2.1成本预算和合同管理 -------------------------------------------------------------------------- 12 2.2成本核算 ------------------------------------------------------------------------------------------ 13 2.2.1开发成本核算的具体内容 ------------------------------------------------------------------------------ 13 2.2.2房地产开发成本和期间费用之间的区分 ------------------------------------------------------------ 13 2.2.3不可直接归属于特定成本对象的开发间接费在不同成本对象之间的分摊 ---------------- 14 2.2.4同一项目的开发成本在各期成本之间的分配 ----------------------------------------------------- 14 2.2.4.1土地成本------------------------------------------------------------------------- 14 2.2.4.2配套设施费 --------------------------------------------------------------------- 14 2.2.5同一期项目成本在售价或功能存在显著差异的产品之间的分摊 ---------------------------- 14 3. 资金往来 ----------------------------------------------------------------------------------------------- 14 3.1银行贷款 ------------------------------------------------------------------------------------------ 15 3.2开发项目控制权转让 -------------------------------------------------------------------------- 15 4. 税金的缴纳 -------------------------------------------------------------------------------------------- 15 4.1土地增值税的计缴 ------------------------------------------------------------------------------ 15 4.1.1土地增值税的预征 ---------------------------------------------------------------------------------------- 15 4.1.2土地增值税的测算 ---------------------------------------------------------------------------------------- 15 4.1.3土地增值税的清算 ---------------------------------------------------------------------------------------- 15 4.2营业税及其附加税的计缴 -------------------------------------------------------------------- 15 4.3企业所得税的计缴 ------------------------------------------------------------------------------ 16 4.3.1预征所得税 ------------------------------------------------------------------------------------------------- 16 4.3.2递延所得税资产的确认 --------------------------------------------------------------------------------- 16 4.3.3暂租待售产品摊销 ---------------------------------------------------------------------------------------- 16 4.4房产税的计缴 ------------------------------------------------------------------------------------ 16 五、 1. 重点审计领域、审计难点及考虑的针对性审计程序 -------------------------------------- 16 收入确认 ----------------------------------------------------------------------------------------------- 16 1.1重点审计领域：收入确认条件 -------------------------------------------------------------- 16 1.1.1提前确认收入 ---------------------------------------------------------------------------------------------- 16 1.1.2推迟确认收入 ---------------------------------------------------------------------------------------------- 17 1.2审计难点 ------------------------------------------------------------------------------------------ 17 1.2.1提前确认收入 ---------------------------------------------------------------------------------------------- 17 1.2.2推迟确认收入 ---------------------------------------------------------------------------------------------- 17 1.3针对性的审计程序 ------------------------------------------------------------------------------ 17 1.3.1提前确认收入 ---------------------------------------------------------------------------------------------- 17 1.3.2推迟确认收入 ---------------------------------------------------------------------------------------------- 17 2. 成本的确认、计量 ---------------------------------------------------------------------------------- 17 2.1重点审计领域 ------------------------------------------------------------------------------------ 17 2.1.1存在和发生 ------------------------------------------------------------------------------------------------- 17 2.1.2成本的分摊 ------------------------------------------------------------------------------------------------- 18 2.2审计难点 ------------------------------------------------------------------------------------------ 18 2.2.1存在和发生 ------------------------------------------------------------------------------------------------- 18 2 / 20 2.2.2成本的分摊 ------------------------------------------------------------------------------------------------- 18 2.3针对性的审计程序 ------------------------------------------------------------------------------ 18 2.3.1存在和发生 ------------------------------------------------------------------------------------------------- 18 2.3.2共同成本的分摊 ------------------------------------------------------------------------------------------- 18 3. 资金往来 ----------------------------------------------------------------------------------------------- 19 3.1重点审计领域 ------------------------------------------------------------------------------------------ 19 3.1.1隐瞒开发项目控制权转让情况 ------------------------------------------------------------ 19 3.1.2银行专项贷款资金违规使用 --------------------------------------------------------------- 19 3.2审计难点 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 19 3.2.1隐瞒开发项目控制权转让情况 ------------------------------------------------------------ 19 3.2.2银行专项贷款资金违规使用 --------------------------------------------------------------- 19 3.3针对性的审计程序 ------------------------------------------------------------------------------------ 19 3.3.1隐瞒开发项目控制权转让情况 ------------------------------------------------------------ 19 3.3.2银行专项贷款资金违规使用 --------------------------------------------------------------- 19 4. 土地增值税的计缴 ---------------------------------------------------------------------------------- 19 4.1重点审计领域 ------------------------------------------------------------------------------------------ 20 4.2审计难点 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 20 4.3针对性的审计程序 ------------------------------------------------------------------------------------ 20 3 / 20 房地产行业审计的特殊考虑 一、 行业及监管环境 1. 行业范围 企业房地产开发经营业务包括土地开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。 房地产行业与宏观经济和国家政策存在较大的关联性。 2. 行业监管 我国目前已经建立了从土地出让、规划设计、开发建设、房屋销售到物业管理等包括房地产行业各个环节的法律、法规体系，行业运行基本有法可依。 2.1直接相关法律及与财务报表错报风险有关的主要条款 2.1.1《中华人民共和国土地管理法》中华人民共和国主席令第28号 第二条：中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。 全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。 任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。 国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。 国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。 第五十五条：以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。 2.1.2《中华人民共和国城市规划法》中华人民共和国主席令第23号 第三十二条：在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后、方可申请办理开工手续。 2.1.3《中华人民共和国城市房地产管理法》中华人民共和国主席令第72号 第二十六条：以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。 第二十七条：房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。 4 / 20