某房地产公司筹资风险成因分析及防范

表1-1 万科股份有限公司2014年第一季度资产负债表

制表单位：万科股份有限公司 2014年3月 30日 单位：元

资产 流动资产： 货币资金 短期投资 应收账款 应收票据 预付账款 其他应收款 存货 待处理流动资产净损益 其他流动资产 流动资产合计 非流动资产 可供出售金融资产 长期股权投资 投资性房地产 固定资产 在建工程 442046585199.61 2466185868 10637485708 11710476284 2129767863 913666777.1 457764427482.5 2437669966 12186644476 10442555702 2115515217 945245111.8 其他应付款 一年内到期的非流动负债 流动负债合计 非流动负债 长期借款 应付债券 预计负债 其他非流动负债 递延所得税负债 14

年初数 44365409795 3078969781 28653665103 34815317241 331133223278.99 期末数 37525817693 2926167656 33705469035 43042088131 340564884966.94 负债及所有者权益 流动负债： 短期借款 交易性金融负债 应付票据 应付账款 预收账款 应付职工薪酬 应交税金 应付利息 年初数 5102514631 11686986.02 14783899946 63958459139 155518071436.35 2451674437 4578205234 291243561.8 54704285269 27521791570 328921832209.92 36683128420 7398391932 46876821.15 4295502085 672715687.4 期末数 4376777765 10335559.75 14037439687 63958459139 176721332709.21 1556962538 3889052592 260007944.1 61370374902 23530931156 341351899587.52 43772083289 7469031945 63005445.62 48157606.07 663827658.4 无形资产 商誉 长期待摊费用 递延所得税资产 其他非流动资产 非流动资产合计 资产合计 430074183.1 201689835.8 63510505.21 3525262052 5080619214 37158738291 479205323490.54 485395362.6 201689835.8 69249649.19 3596650057 4879934408 37354549786 495118977268.6 非流动负债合计 负债合计 股东权益 股本 资本公积 盈余公积 未分配利润 外币报表折算差额 归属于母公司所有权益合计 少数股东权益 所有者权益合计 负债和所有者权益合计 44844067882 373765900091.91 11014968919 8532222934 20135409720 36706888864 506492902.8 76895983340 28543440059 105439423398.63 479205323490.54 52016105945 393368005532.22 11014968919 8242822048 20135409720 33720230985 430264278.9 73543695951 28207275786 101750971736.38 495118977268.6 15

从万科公司的资产负债表可以看出，集团在资产一方的变动，体现在货币资金、应收账款、预付账款等方面。货币资金期初的数额由44365409795.23元减少到期末的37525817692.80元，下降了6839592102.43元；应收账款由期初的3078969781.37元减少到期末的2926167656.32元,下降了152802125.05元；预付账款由期初的28653665102.61元，增加到期末的33705469035.39元，增加了5051803932.78元；其他应收款由期初的34815317241.41元增加到期末的43042088131.05元,增加了8226770889.64元；存货由期初的331133223278.99元增加到期末的340564884966.94元，上升了9431661687.95元；整个流动资产上升了15717842282.89元。

在负债及所有者权益一方,短期借款金额由期初的5102514631.14元减少到期末到4376777764.69元,下降了725736866.45元；长期借款由期初的36683128420.08元，增加到期末的43772083289.47元，增加了7088954869.39元；所有者权益由期初的105439423398.63元减少到期末的101750971736.38元,下降了3688451662.25元。负债及所有者权益金额增加15913653778.06元。

综上可知,对于房地产企业来说，在其经营过程中，资金对于企业一直都是一个非常重要的问题。对于一个房地产企业的开发商来说，要通过怎样的途径、运用怎样的方式筹资是十分重要的。在房地产企业飞快发展的同时，企业应该注意到，房地产业的扩大发展所需要的资金必须依靠间接性的筹资方式，间接性的筹资中又以银行的信贷作为主要的方式。2003年我国房地产开发贷款增速高达49.1% ，高于金融机构贷款增速28个百分点。房地产开发贷款比重也越来越高，已由1999年 的2.51% 上 升 至2003年的4.19%。

（二）筹资风险成因分析

筹资带来的风险是客观存在的，无论是通过什么方式来进行的筹资都是不可避免的，企业总是会面临不同程度的风险。风险通常是不确定的，企业要承受因负债而带来的所有风险。风险也会因筹资的方式、筹资时间长短以及筹集来资金的使用情况而导致风险大小的差异。因此企业在筹资之前就必须要预测出风险产生的可能因素，以此来预防或减少风险发生的可能。

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1、受政府政策的影响较大

房地产企业在中国占据重要的地位。广义上讲，这影响到我国的经济成长。只有房地产企业稳步快速的发展，才会促使我国的经济稳步迅速发展。从狭义上说，这关系到我国的国民民生的问题，如果房地产业的房价上涨，不利于我国人民生活水平的

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提高，影响人民的生活水平，也就不利于我国国民经济的快速发展。政府为了使房

地产企业的稳键的发展，必然要进行相应的政策上调节与控制。并且出台相应的政策来防止房地产泡沫的产生。当政策放宽松时，就能吸引投资者，企业就能够措集大量的资金。反之，就会使资金变的很困难。由此而产生相应的风险，从而阻碍了企业的健康发展。

2、资金周转率低导致的风险

房地产企业开发需要较长的时间，筹到的大部分资金都投入到工程项目上。导致企业的流动资金少，而且变现能力很差。如果想进行下一个项目的开发就要从新筹集资金。这对投资者来说具有一定的风险性，而且房地产筹集资金的金额较大，风险较高，获利周期较长。这就间接加大了再次筹资的难度，无形之中增加了企业的风险。 3、金融市场的变动

金融市场融资的主要场所，融资活动是受市场的影响。金融市场具有不稳定性，利率和汇率随时都有可能发生变动，从而引起金融市场的变动，这就必然会影响房地产的资金链的变动。从而引起企业的筹资风险。如：遇到金融紧缩的时候，借款利息率则大幅度的进行上升，利息费用也就随之急剧增加，从而导致企业利润下降。面临这种情况部分企业因无法支付高额的利息从而导致破产。 4、缺乏多元化的筹资渠道

房地产企业筹资的来源分为自筹资金、国内银行及非金融机构贷款、其他资金来

「14」源等。而银行信贷对于房地产企业来说主要途径。这就突出我们的房地产融资渠道

的简单化，从而也就发现不足了。股票和债券筹资在所有房地产企业总额中只占有的比重较小的部分。由于企业主要靠银行借贷支持企业对于资金的需求。造成了资产负债率增高，并且一直不能跌下来。因为运营需要大量的资金，而过高的资产负债率会导致再次筹资的难度，企业就要承担巨大的压力，资金链也要受到冲击。

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