某房地产公司筹资风险成因分析及防范

二、 企业筹资风险的基本理论

（一）筹资风险的概述

1、筹资风险的概念

筹资风险是经营者在通过各种方式进行的筹资，筹资的条件斟酌的不恰当导致其收益损失的可能。风险是由主权资本负担，是由于债务融资引起的。企业承受的因负债资本的方式，风险程度，采用不同的负债面临债务压力的方式会有所不同。筹资决策要规划所需要数量，要选择最适合的形式，还要衡量不同形式带来的风险大小，提出相应的规避和防范措施。

2、筹资风险与筹资的关系

一般情况来说，筹资是指经营者通过自己的努力，获取资金的行为。相对于公司而言，公司是以筹资的主体而存在的，是为了满足公司在经营的过程中对资金需要。从资金运动的角度来看，筹资是为了体现资金活动的前提而存在的。筹资活动总是会伴随一定的危机，并且是客观存在的。从经济角度来看，风险最终体现为损失或者收益，一次经营活动可能会带来相应的收益，当然也可能没有实现之前预定的目标。首先，企业融资活动必须以最低的成本。这就要求企业必须使用一个比较有效的方法，以减少在消费过程中的成本，尽量减少利息和股息，从而获得相同的价值。不同的筹资活动所带来的风险也是各异的，在减少成本时方法也要求是不同的。由此可见，风险与收益是对应关系，相同的风险就会带来相同的收益。这就不难看出，风险系数相对来说越大，收益率也就随之变高，风险系数相对来说越小，收益率也就相对变低，

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企业在筹资时如果风险太大就必须降低成本，相反要付出比较高的成本。同时筹资

与筹资风险也具有不可分割性，如果企业发生了筹资那么筹资风险也会或多或少的产生。只能对其进行相应的控制，却终究无法避免风险的发生。

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（二）企业筹资资金的方式

房地产企业筹资方式包含：发行股票和债券、通过银行借款、租赁筹资、预售和承包商垫资等相应方式。 1、发行股票

股票作为股份有限公司发放给股东具有投资和股利的凭证，是可以交易或担保证

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券。发行股票分为公募和私募。公募是经过相关的证券市场向社会公众发行股票的

一种形式。我国对于公开发行股票是有严格的要求的，如果一个企业想要公开发行股票，就要对企业的信用、业绩和其他发行条件进行审核，只有通过了证券监管机构的审核才可以对外发行股票。私人股本不是公开的发行股票，或者也被称为内部发行，是指一个特定的投资者的直接销售。房地产企业发行股票是为了筹措投资的项目本金。 2、发行债券

债券是按照相关的法定程序，规定在一定的时间内完成还本付息的一种债务凭证。债券分为记名式和无记名式。由于记名债券手续很繁琐，并且流通性差，所以发行者多选不记名式的债券。企业债券作为一种有价证券，它的还本付息期限的限制一般都和企业筹资和金融市场的情况而定的。

房地产企业的债券种类很多，根据标志的不同进行归类，因其不同的主体可划分为房地产投资债券、土地开发债券、住房有奖债券等。房地企业向银行借贷，这不仅能满足房地产企业对于资金方面的需要，而且能有效的提高自有资金的利润率。 3、银行信贷

房地产企业的资金结构和其他的类型企业基本是相似的。都是自有资金和筹资构成的。房地产行业是一个资金密集型行业，行业的特殊性所造成的资金需求量大，所以只有自己的资金不能满足需要。所以房地产业更多的腰依赖于外部借来的资金，在借入的资金中，银行的贷款是主要的借入方式。银行贷款主要分为银行信贷和抵押贷

「8」款两种。银行信贷是银行或者信用机构通过信用手段，以偿还作为条件暂时性的把

钱借给房地产企业的一种行为。目前我国四大银行都已经开放了政策性的信贷业务。

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房地产抵押贷款是指借款人提供一定的财产作为抵押，银行或信贷机构发放贷款。这种贷款通常期限较短，大多数都是银行的基本客户，银行对于借贷人的基本情况比较了解，银行会根据借贷人的信用程度与一定时间内的经营收益，借款金额的大小和时间的长短而进行确定。对于那些资金雄厚、经营效益好银行会提供优惠的抵押的贷款，反之会格外谨慎。据最新研究所统计，万科，龙湖，音乐，13家房地产开发企业，银行信贷总量接近300000000000元。只有万科从建行收50000000000元的信用证。 4、利用外资

引进外资在从事房地产事业的开发具有重要的意义，利用外资不仅能弥补国家对房地产投资和开发资金的不足，还能引进先进的房地产的开发、经营和管理的技术和经验，这对于我国的房地产事业具有促进的作用。外商投资房地产企业的主要投资者：外资银行商业贷款，中外合资，国际债券发行等。 5、定金和预收款

我国的房地产企业对商品房进行预售的相关制度。商品房的预售是指企业将在建的商品提前卖给购买者。由购买者提前付价款或者定金。房屋预售的，房地产开发可以获得一定的收入。以利用定金或者预收款项进行房地产的后期开发建设，这个也属于筹资的方式。属于为后期的建设进行筹资。

市场的不确定性和开发商的不良情况存在预售是存在一定的风险。比如：房地产企业延期交房或者没有办法办理“两证”甚至出现“烂尾” 的项目。针对这种情况，为了降低风险，对商品房预售各地政府出台相应的管理措施。武汉市对于预售款存到银行成立单独的监管账户，由银行监督不能人随意支取。江苏省管理规定购房人所预付的钱款按照银行的利息抵减房款。这个在一定程度上控制了风险。 6、私募债

私募债是发行主体通过不公开的方式向少量的投资者发行的债券，分为私人股本基金和私人债务融资。优点包括成本较低，获取发行的资格比较容易，不需要担保以及担心信用问题，并且能建立业内之间的合作，是一种能很快的获得资金的一种方式，资金的用途也比较灵活。缺点是要达到国家的认可，注册的资本要在1千万以上，审核的净资产在2千万以上的法人机构才可以。发行的债券流动性较差，仅仅只能通过

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协议进行转让。 7、集合票据

集合票据是两个以上十个以下法人企业统一进行的设计发行的，规定在一定时间内还本付息的一种筹资工具。是一种多元化的筹资方式，通过这样的方式就能降低企业的成本。

（三）筹资风险的分类和影响因素

1.筹资风险的分类

根据筹资风险产生的原因不同，债务风险转化为现金性筹资风险和收支性筹资风险。

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（1）现金性筹资风险

现金性筹资风险是缺少资金以及资金的结构与负债的结构存在问题所产生的风险。这种风险对筹资具有很小的影响力。在会计处理由于权力和责任的影响，即使企业远远大于目前的投资支出不等于相应的流量会有现金。总之，它与企业收支或者是否盈余并没有很直接的关系。现金的金融风险是金融公司的不当行为，或现金预算是不恰当的或无效的实现和支付危机。另外，资本结构安排的不恰当或债务期限的结构搭配不当时有可能会引起企业在某一时点的偿债高峰的危险。 （2）收支性筹资风险

收支性筹资风险是说在收入不能负担支出的前提而出现由于最终无法偿还本金和利息的风险。收支平衡是一个全球融资风险的风险，一个非常不利的因素企业偿还债务的形成。从风险产生的原因来说，企业经营失败或负资产情况严重会立即面临破产的风险。。不仅仅只是理财不当而造成的风险，更重要的是因为企业经营管理不适当形成的净产量减少。这种风险会使债权人的权利和利益受到威胁，以及企业的所有者面临着巨大的压力和风险。所以也是一种终极风险，如果让这种风险的进一步发展会导致企业直接破产。

2.筹资风险的影响因素

企业从筹集到资金的那一刻筹资风险也就随之产生了，不能因为筹资条件欠考虑

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