佛山中院 - 关于审理集体土地使用权流转纠纷案件若干问题的指导意见

认对方，这时须审查业主委员会成立和存在的合法性。

（b）解除物业服务合同不影响主张处理拖欠费用问题 一是物业服务企业可以请求业主支付拖欠的物业费，如物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，因业主委员会没有独立的责任财产供履行，而且根据《物业管理条例》第六十七条“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉”的规定，业主委员会仅对欠费业主负有督促义务、而不是交费主体，所以，人民法院应当驳回物业服务企业的起诉，告知物业服务企业向拖欠物业费的业主另行主张权利。

二是物业服务企业多收或预收费用的，业主可以请求物业服务企业退还多收的费用，或者返还已经预收但尚未提供物业服务期间的物业费。

（c）物业服务合同的权利义务终止后的事务交接问题 一是物业服务合同的权利义务终止后，物业服务企业应及时退出物业服务区域，及时、全面地移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金全部资料。拒不移交相关物业和资料，造成业主和业主委员会损失，属于侵权行为，虽然司法解释在这没有规定，但不妨碍受害人依据侵权行为法主张物业服务企业承担损害赔偿责任。

二是如果物业服务合同的合同期限届满，权利义务虽然终止，但是，业主委员会尚未完成选聘新的物业服务企业进场接管，原物业服

务企业负有后合同义务，基于诚实信用原则，其不得迳行撤场，否则可能负相应的民事责任。

三是物业服务合同的权利义务终止后，物业服务企业拒绝退出、移交的，不得以存在事实上的物业服务关系为由主张物业费。

注明：

1、各个法院实际审理的房地产案件多于报表数字，因为很多法院将农村土地承包合同、相邻关系等案件统计为民一庭案件，而非房地产案件。

2、物业合同纠纷的内容参考了刘子平法官于2009年向广东省高级人民法院报送的调研材料。