第七章 房屋及设施设备管理

警铃及指示灯；检查消防广播系统；消防控制联动系统进行一次实验测试；自动喷洒系统管道和各消防水箱、水池排水检查；气体灭火装置检查测压。

每年结合消防演习，对整个消防系统进行一次运行检查，对各消防设备的联动协调运行进行测试。

5．对日常巡检和测试发现的问题和安全隐患，一定要在限期内整改完毕，并进行调查分析，采取措施避免错误的再次发生。

6．对消防设施日常运行、维修、更换的成本进行测算，为管理费的收取提供数据。

（四）电梯系统管理工作主要内容

常见电梯按用途分有乘客电梯、载货电梯和客货梯；按拖动方式有直流电梯、交流电梯和液压电梯；按控制方式分有单机控制、集选控制等。

1．按照电梯管理需要配备专业电梯管理人员，所有从事电梯管理的人员都要持有国家或地方有关管理部门认可的上岗资格证书。

2．制定电梯安全运行和维修保养的规章制度和工作程序。 3．建立电梯技术档案。

4．备齐电梯维修保养所必须的工具、仪器等，以及电梯日常维修保养所常用的零件和消耗品，了解并登记电梯零件供应渠道和各专业技术服务公司。

5．根据物业的性质和人流物流的特点确定电梯的服务时间和清洁保养时间。

6．电梯的用电计量和运行成本核算，以此测算出电梯的使用成本。

7．电梯维护保养或故障停梯均应通告业主、物业使用人。 8．将电梯维修保养工作委托给专业公司承担时，要认真审核承包方的专业技术水准和专业资格，定期对承包方的服务进行评价。

9．电梯每年要由政府技术监督部门进行年检才能继续使用。 （五）空调系统管理工作主要内容

1．配备足够符合要求的专业技术人员负责空调系统的管理，并进行阶段性的岗位培训。

2．建立空调系统技术档案。

3．制定空调系统运行和保养制度，制定大、中、小修计划和测试调整计划。

4．备齐空调维修、测试用工具，建立空调专业维修服务公司和零件供应商档案。

5．确定每年空调的开停日期和每日的开停时间，以及空调在各个时间的工作状态。

6．进行空调用电用水计量和空调运行成本核算，测算空调收费。 7．在空调设备新装和改装时要重点考虑用电负荷问题和噪声污染问题。

8．对业主和住户自己安装局部空调时提供技术指导。 9．在空调系统停机一段时间（如冬季停机）重新投入运行或空调送暖和送冷交替之前，要对空调系统进行严格细致地检查调整工

作。

10．定期对空调系统进行测试，使空调系统保持在最佳运行状态。 十、典型设施设备管理的注意事项 （一）给排水设备管理注意事项 1．应保证消防用水的基本储备。

2．北方地区应注意冬季管道防冻，避免发生水管爆裂、跑水事故。

3．餐厅和食堂的厨房排水要建隔油池，防止油污直接排入排水管道，要定期清理化粪池和隔油池，防止污水管道堵塞。

4．采用分流排水系统的要坚持雨水和污水分流排放，不允许污水通过雨水管道排放。

（二）消防设备管理注意事项

1．消防设备大多是在火警发生时才投入运行的待机设备，同其他机电设备不一样，到实际使用时再发现故障并维修调整是不允许和来不及的，因此，日常的巡视、检查、实验和测试是保证设备完好的基本手段。要高度重视这项工作，巡视、检查、实验和测试要制定计划，要有专人进行，要有记录，发现隐患要有整改方案和时限。

2．消防演习是测试消防设备的有效手段，它不仅能全面测试消防设备的运行情况，发现错误和隐患，还可以训练操作人员避免实际发生火警时由于紧张而产生错误的判断和操作失当。

（三）空调设备管理注意事项

1．空调系统运行消耗的水、电和其他能源在物业管理公共用水

用电和耗能中占有很大比例，空调管理应该把节能运行作为一项重要的工作。常用的几种节能措施有：

（1）使用节能程序改变机器的启动和停止时间，对不同性质的负荷区别对待，是空调节能的重要手段；

（2）保证和加强相关管道的保温；

（3）尽可能消除或减少空调房间内各种干扰源的影响； （4）保证冷媒液的恰当用量； （5）冷凝水的回收等。

2．空调系统运行产生的噪声是物业噪声污染的主要来源之一，从物业的总体环境考虑，空调噪声的测量、评估、减小等工作不应被空调管理人员所忽视。

3．中央空调系统是保证建筑物内空气质量的重要设备，应注意恰当地控制新风比例并注意采取隔尘、杀菌和消毒措施。

第三部分：精选习题及参考答案

一、单项选择题

1．（ ）是指完好房屋与基本完好房屋建筑面积之和占房屋总建筑面积的百分比。

A．房屋完好率 B．危房率 C．房屋基本完好率 D．设施设备完好率

2．房屋完好等级的评定方法是根据各类房屋的结构、装修、设