第七章 房屋及设施设备管理

同实施应注意的问题等内容。

（一）共用设施设备外包的选择

由于技术的不断发展，共用设施设备的技术含量、复杂化程度越来越高。为了达到最佳和经济的管理状态，物业管理企业对共用设施设备系统的维护保养，要进行综合的评估确认、选择和确定适合本企业特点的管理维护方式。目前常见的管理模式主要是自行管理模式和外包管理模式。

如需将设施设备业务实行外包管理模式，就应选择在服务质量和服务价格方面均满足企业需要的合格承包方。评估通常要对承包方从以下几个方面进行评估：

1．企业品牌状况； 2．企业规模； 3．资信信誉；

4．技术能力（是否具备相关许可、技术资质证书等）； 5．企业质量保证能力（如是否有质量保证体系）； 6．管理维护计划、标准； 7．预算价格、付款方式。

评估中应选取多家单位进行综合价格比较，同等条件下原承包方优先，不以价格为惟一选择标准，评估参与人与承包方有特殊关系时应予以回避，秉承公开、公正、公平的原则，根据分包项目的内容，选择采取资料审核、现场考察、分项评分、逐级审核、评估会议等方式对承包方进行评估。

（二）订立外包管理合同应注意的事项

由于设施设备的重要性和发生故障所产生的损失和影响可能较大，在合同起草和签订过程中，应特别注意以下几个方面：

1．在签订合同时要注意要保证签约主体与实施主体一致。 2．在合同中应明确因设施设备故障、事故造成的人员、财产等损失，不同情况分别应由何方承担责任，以免出现问题时候扯皮现象的发生。

3．应在合同中明确服务的技术指标标准，并尽量采取量化形式，便于检验。

4．委托方应尽量保留受托方在服务过程中的有关质量记录文件，便于监督服务过程，也便于掌握设施设备状况，保证设施设备历史资料的完整性。

（三）外包管理合同实施应注意的问题

1．建立对承包方检查监控制度并落实专人负责实施。 2．建立与承包方的定期沟通会议制度，及时解决合同履约过程中出现的问题。

3．建立定期效果评估制度。对评估过程中发现的较大或普遍存在的问题，以书面形式通知承包方，并提出整改要求，限期整改。

4．定期对承包方基本情况全面更新，及时掌握承包方的企业状况，适时采取对策，确保承包方有能力持续履行服务合同。

九．几种典型设施设备的管理 （一）配电系统管理工作主要内容

1．配备合格的专业工程技术人员和相应数量的操作和维修电工。 2．制定严格的供配电运行制度和电气维修保养制度。 3．建立供配电系统技术档案。

4．配备各种必要的工具、仪器仪表和安全防护用品、常用零配件和易损易耗品等。

5．定期对用电计量仪表进行检查和校验，确保用电计量的准确性。

6．建立临时用电管理制度，任何情况下都不允许超负荷供电。 7．要建立遇火警、水灾、台风、地震等灾害时的供电预防措施。 8．做好节约用电工作，降低损耗。

9．限电、停电要提前通知业主、物业使用人。 10．供配电运行可建立24小时值班制度。

11．定期对备用电源进行检查，对蓄电池进行充电，对备用电机进行运行试验。

12．重视无功功率和补偿工作，提高功率因素，改善用电质量。 13．进行公共用电的测算和计量统计工作，为管理服务费的收取和调整提供依据。

（二）给排水系统管理工作主要内容 1．建立给排水管理队伍。

2．建立给排水运行管理和维修保养管理制度。 3．建立给排水工程技术档案。

4．配备必要的工具和安全防护用品、相应数量的零备件和易损

易耗品。

5．制定供水计划，保证供水的水压、水质。限水、停水要提前通知用户。

6．有应付台风、暴雨、大面积跑水等紧急事件的应急措施。 7．做好节约用水工作，防止跑冒滴漏。 8．对公共清洁用水和绿化用水进行计量和测算。 9．定期清洗供水水箱和水池，防止二次污染。 （三）消防系统管理工作主要内容 1．配备消防设施主管技术人员。

2．建立严格的消防设施管理制度，消防控制中心要安排24小时值班。

3．建立消防设备、设施技术档案。 4．建立消防设备巡视、检查、测试制度。

（1）每周检查项目：检查各处消防栓是否损坏，水龙带、水枪是否在位；检查各处消防水管是否漏水；检查各类手提式灭火器是否完好；检查防火门、安全出口指示灯、安全通道照明是否完好。

（2）每月检查项目：消防加压水泵、正压送风、排烟风机试启动一次；各类信号指示灯是否正常；各类水压压力表是否正常；消防水泵泵体是否漏水，生锈；检查消防备用电源是否正常，能否及时切换。

（3）每半年检查项目：手提式灭火器是否有效；检测烟感、温感探测器是否正常工作；消火栓放水检查一次；检查消防报警按钮、