九江市城市建设投资有限公司2009年债券信用评级报告

公司债券信用评级报告

建方案》等政府文件，公司拥有的土地储备经开发整理后转让所得资金扣除土地一级开发成本全部归公司所有，用于城市建设业务以及相关债务的偿还。

表4 2006～2008年九江市本级经营性土地出让情况 项目 出让面积（亩） 出让收入（万元） 平均地价（万元/亩） 数据来源：大公根据公司提供资料整理

2008年 1,308 86,275 66 2007年 565 64,386 114 2006年 725 66,459 92 综合来看，公司土地存货规模较大，土地出让所获得的资金为公司城市建设业务的开展以及相关债务的偿还提供一定的保障。

管理与战略

公司整体管理水平有待进一步提高

公司是九江市人民政府出资设立的国有独资有限公司，市国资委作为公司的唯一股东，代表九江市政府行使出资人职责。根据《组建方案》，公司归市建设局管理；市国资委代表市政府提出绩效考核方案，市审计局对公司进行年度审计；公司年度考核由市国资委牵头，市建设局参与。公司实行董事会领导下的总经理负责制，公司董事长、总经理由中共九江市委、九江市人民政府研究确定。公司本部设有综合办公室、计划财务部、项目管理部、融资业务部和资产管理部等5个职能部门。

2007年以来，随着土地等国有资产的注入，公司资产规模快速扩张；业务范围也由水务资产经营拓展至市政府委托的城市基础设施及市政公用项目的投资、运营和管理等领域，对公司资产管理和业务经营能力要求大幅提高。

《组建方案》所涉及的工作内容还有待进一步落实，市政府计划注入的九江市市政工程公司、九江市政府直属公房资源等国有资产存在利益牵涉面较广、划转有一定难度。综合来看，公司资产整合具有一定的不确定性，整体管理水平有待进一步提高。

公司将扩大融资规模、优化融资结构，逐步成为九江市政府城市建设最主要的投融资平台

随着城市经济社会的快速发展，近年来九江市的城镇化水平提高较快。截至2007年末，九江市区建成区面积 80.14平方公里（含九江县）。2006～2008年，全市城镇化率分别为39.91%、41.65%和43.05%，呈稳步提高的趋势，其中2008年的城镇化率高出江西省年平均水平约2个百分点。

根据九江市政府提出的三年实现中心城区“100平方公里，100万人口”的目标，九江市将全面启动鹤问湖东大道、南山公园、十里（濂溪）河整治等项目建设，未来几年内城市建设资金需求规模较大。

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公司作为九江市政府重点打造的城市建设投融资平台，一方面继续与各商业银行保持密切的业务合作关系，合理规划融资方案，扩大融资规模；另一方面拓宽和丰富融资渠道，调整、优化自身融资结构，有效利用企业债券、短期融资券、信托产品等方式进行融资，逐步做强做大融资平台，成为九江市政府最主要的城市建设投融资平台。 综合来看，随着城市建设投融资平台作用的进一步发挥，公司在九江市城市建设和社会发展中的地位将逐步增强。

财务分析

公司提供了2006～2008年的财务报告。北京兴华会计师事务所有限责任公司对公司2006～2008年的财务报告进行了审计，并出具了标准无保留意见的审计报告。公司提供的财务报告按照财政部2006年2月15日颁布的《企业会计准则》及企业会计准则的有关规定进行编制。

随着土地资产的注入，公司资产规模快速扩张；土地存货在资产中的占比很大，资产的流动性较弱

随着九江市政府将部分土地使用权资产注入公司，公司资产规模快速扩张，2006～2008年末总资产分别为1.29亿元、26.19亿元和52.81亿元。

公司资产中流动资产占比很大，2007～2008年末流动资产在总资产中的占比分别为95.75%和96.68%。2008年末，公司流动资产51.06亿元，主要由货币资金、应收账款和存货构成。

2008年末，公司货币资金为3.95亿元，在流动资产中的占比为7.74%，其中3.88亿元为财政专项资金。2008年末，公司应收账款为5.94亿元，在流动资产中的占比为11.63%，主要为应收市财政局返还的土地净收益；有36.10%的应收账款账龄在1年以内，63.90%的应收账款账龄在1～2年；受土地出让收益上缴财政后再由财政返还的流程较长以及营业收入相对较小的影响，公司应收账款周转能力较弱，2007年和2008年公司应收账款周转天数分别为225天和628天。2008年末，公司存货为40.82亿元，在流动资产中的占比为79.93%，其中土地存货为40.81亿元，公司储备性土地规模很大而营业成本相对较小，公司存货周转天数很大，2007年和2008年存货周转天数分别为868天和4,070天。

公司非流动资产较少，主要由长期股权投资和无形资产构成。2008年末，公司非流动资产为1.75亿元，长期股权投资为0.82亿元，其中对九江水务的投资为0.81亿元。公司无形资产系九江市自来水集团成建制改制成为九江城投后的土地评估增值，2008年末公司无形资产0.81亿元。

综合而言，公司资产以土地存货为主，变现受市场以及政府政策限制，货币资金主要是财政专项资金，应收账款周转能力很弱，公司资产的流动性较弱。预计未来1～2年，九江城市基础设施建设投资将保持较大的规模，公司作为九江市政府城市建设的投融资平台，公

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司资产规模也将继续增长。

公司目前有息负债规模极小，债务负担很轻；随着公司城市建设投融资平台作用的进一步发挥，公司负债规模将逐步增大

公司前身是自来水集团，建设项目很少，债务融资规模也很小。2006～2008年末，公司负债总额分别为0.40亿元、0.45亿元和0.39亿元。由于同期资产规模快速扩张而负债总额变化较小，公司资产负债率逐年下降，2006～2008年末，公司资产负债率分别为31.36%、1.73%和0.75%。

2008年末，公司非流动负债0.05亿元，全部为长期借款，占负债总额的12.70%。

2008年末，公司流动负债0.34亿元，其中，应付账款0.22亿元，主要为欠付土地开发商开发项目款；短期借款0.01亿元，属于拨改贷资金。

由于公司负债规模很小而流动资产规模很大，公司流动比率和速度比率均很高，2006～2008年，公司流动比率分别为0.80、91.48和148.54，速动比率分别为0.77、19.39和29.81。

综合来看，公司目前有息负债规模极小，债务负担很轻；随着公司城市投融资平台作用的进一步发挥，预计未来1～2年，公司负债规模将会有较大幅度的增长。

公司收入存在波动，利润规模较大；公司收入和利润的增长受市场环境和国家土地调控政策影响较大，具有一定的不确定性

2006～2008年，公司营业务收入分别为0.08亿元、3.19亿元和2.82亿元；2006年营业收入来自水务业务，2007年和2008年，公司土地出让收入分别为3.12亿元和2.74亿元。

公司前身自来水集团主要从事水务资产的经营管理，经营规模相对较小，期间费用很少；公司营业成本中转让土地的开发成本和结转的账面成本占比很大，营业利润受财政结转影响而有所波动，2007年和2008年公司营业利润分别为-0.89亿元和0.18亿元。 近两年，公司利润主要来源于财政返还的土地出让净收益，2007年和2008年分别返还2.14亿元和2.41亿元。2006～2008年，公司利润总额分别为0.02亿元、1.25亿元和2.59亿元；总资产报酬率分别为1.69%、9.08%和6.56%；净资产报酬率分别为3.62%、16.38%和6.63%。

综合而言，公司的收入和利润主要取决于土地存货的出让业务，根据政府相关文件，公司与市土地储备中心实行职能捆绑，预计未来1～2年，公司收入和利润仍将保持一定规模，但土地出让受市场环境和国家土地调控政策影响较大，公司收入和利润的增长具有一定的不确定性。

公司经营性净现金流保持增长；公司目前偿债压力很小，九江市财政是公司未来债务到期偿还的重要保障

2006～2008年，公司经营性净现金流分别为0.02亿元、1.28

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亿元和2.31亿元。公司土地出让业务中成本主要通过账面结转，因此，2007年和2008年公司经营性净现金流规模较大。

目前公司负债规模很小，财务费用为负值，经营性净现金流对公司债务的保障充分，偿债压力很小。

2006～2008年，公司投融资业务较少，投资性净现金流分别为-0.05亿元、-0.03亿元和-0.02亿元；筹资性净现金流分别为0.06亿元、0.01亿元和0.36亿元，其中2008年增加较多的原因是九江市政府2008年对公司的增资中有0.30亿元的货币资金出资。

综合而言，公司目前经营性净现金流规模较大，对债务保障充分，偿债压力很小。预计未来1～2年，公司经营性净现金流受土地出让业务规模的影响具有一定的不确定性；随着公司城市建设投融资业务的开展，公司投资性净现金流和筹资性净现金流将会相应增长，九江市财政是公司未来债务到期偿还的重要保障。

评级展望

九江市交通便捷，经济发展较快，公司未来业务发展基础较好。九江市财政收入增长较快，上级补助收入和土地出让收入增强了九江市的财政实力。公司是九江市政府直属的城市建设投融资平台，得到市政府国有资产注入、公司债务费用列入财政预算等方面的支持。尽管公司收入和利润增长具有一定的不确定性，但是，公司有息负债规模很小且经营性净现金流规模较大，目前公司偿债压力很小。

综合分析，大公对九江城投的评级展望为稳定。

偿债保障措施分析

本期债券的偿债保障措施主要包括招商银行南昌分行（以下简称“招行南昌分行”）提供的流动性支持、九江市人民政府设立的专项偿债基金以及公司以其对九江市财政局的未来应收账款为本期债券提供的质押担保。

流动性支持

根据九江城投、九江市财政局（以下简称“市财政局”）与招行南昌分行签订的《“09九城投债”银行流动性支持协议》，招行南昌分行作为本期债券专项偿债基金账户的监管银行，同意为九江城投发行本期债券项目提供不超过17.28亿元的流动性支持。即，在本期债券存续期（七年）内，招行南昌分行将在法律法规和银行信贷政策及规章制度允许的情况下，对九江城投的生产经营给予流动性信贷支持。当九江城投发生临时性的偿债困难时，招行南昌分行将根据发行人的申请，按照内部规定程序进行评审，评审合格后，对其提供信贷支持。该信贷支持不属于变相担保的范畴。

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