房地产估价习题集

由于三个实例与估价对象的类似程度非常接近，故取三者的简单算术平均数作为估价对象的单位比准价格：

单位比准价格＝（6818＋6747＋6963）/3＝6843元/m2 故运用市场法的估价结果为： 比准价格＝6843×3000＝20529.00万元

第六章 收益法作业 一．选择题

1、两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时，则该宗房地产的（ ）。

A. 资本化率应较高，价值较低 B、资本化率应较低，价值较高 C、资本化率应较高，价值较高 D、资本化率应较低，价值较低

2、某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17、18、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果资本化率为9%，则该房地产的收益价格为（ ）万元。

A、195 B、210 C、213 D、217

3、某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元/年，3年后的出售价格会上涨12%，届时转让税费为售价的6%，报酬率为9%。该房地产目前的价值为（ ）万元。

A、923 B、1111 C、1353 D、1872 4、收益法适用的条件是房地产的（ ）。

A、收益能够量化 B、风险能够量化

C、收益或风险其一可以量化 D.收益和风险均能量化

5、某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋建造过程，至今已有8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运用费用率为40%，该类房地产的报酬率为8%，该房地产的收益价格为（ ）万元。 A、457.40 B、476.98 C、686.10 D、715.48

6、某写字楼因有一大型跨国公司入住，致使其声誉提高，收益有较大增加，由此带来新增收益属于（ ）。

A、有形收益 B.无形收益 C、正常收益 D.实际收益 E、广告收益 7、建筑物净收益 = （ ） × 建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）。

A 、建筑物重置价 B 、建筑物现值 C 、土地价格 D 、 房地产价格 8、收益法中所指的收益是（ ）。

A 、估计时点前一年的收益 B 、估价时点前若干年的平均收益 C 、估价时点以后的未来预期正常收益 D 、估价时点前最高盈利年份的收益 9、有一宗房地产总价为 100 万元，综合资本化率为 7 ％，土地资本化率为 6 ％，建筑物资本化率为 8 ％，则该宗房地产的土地价格为（ ）万元（收益可视为无限年）。

A 、 30 B ． 40 C . 50 D 、 60

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10、采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为（ ） A 、资本化率：安全利率 + 投资风险补偿 — 投资带来的优惠 B 、资本化率：安全利率 + 投资风险补偿 + 管理负担补偿 — 投资带来的优惠 C 、资本化率：安全利率 + 投资风险补偿 + 管理负担补偿 + 通货膨胀补偿 — 投资带来的优惠 D .资本化率：安全利率 + 投资风险补偿 + 管理负担补偿 + 缺乏流动性补偿 — 投资带来的优惠 11、某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入 30 万元，运营费用需要 10 万元，资本化率为 10 ％，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为 40 年，则该宗房地产的收益价格为（ ）万元。 A 、 180 B 、 196 C 、 200 D 、 300

12、某宗房地产 32 年土地使用权的价格为 4000 元 / m2 ，对应的报酬率为7% 。现假定报酬率为 9% ，该宗房地产 40 年土地使用权条件下的价格最接近于（ ）。

A .3275 元 / m2 B .3287 元 / m2 C .3402 元 / m2 D .4375 元 / m2 13、某宗房地产的土地使用年限为 50 年，至今已使用 8 年，预计该宗房地产年有效毛收入为 80 万元，运营费用率为 40% ，安全利率假定为 6% ，风险补偿率为安全利率的 40% ，该房地产的收益价格为（ ）。

A 、368 万元 B 、552 万元 C 、561 万元 D 、920 万元 14、从估价角度出发，收益性房地产的运营费用不包括（ ）等。 A .房地产改扩建费用 B .抵押贷款还本付息额

C 、房屋设备折旧费 D .所得税 E 、房屋装修折旧费

15、某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年。该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2％，从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7％。则该宗房地产的现时收益价格为( )万元。

A.85.45 B.87.16 C.88.50 D.88.90

二．计算题

1、某商铺建筑面积为500 m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/ m2；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%.该商铺的价值为多少万元？

2、已知一年期国债利率为3.31%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿为2.23%，管理负担补偿为1.32%，缺乏流动性补偿为1.42%，所得税抵扣的好处为0.5%，则报酬率为多少？

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3、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于上午办公和需求减少，估价未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/ m2,又知该写字楼客出租面积为1000 m2，运营费用率为40%。假若该写字楼客出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生多少万元的贬值？

4、某房地产的报酬率为8%，收益期限为30年的价格为4000元/ m2。若报酬率为6%，收益期限为50年，则该房地产价格为多少元/ m2？

5、某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元知道收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格是多少万元？

6、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值是多少万元？

7.某写字楼套间建筑面积1，000平方米，使用年限30年，该写字楼每月租金2.5万元。据调查，该写字楼造价为3，000元/平方米，家具设备原值10万元，耐用年限10年，残值率2%.据有关规定，房地产税为年租金的12%，管理费为年租金的5%，修缮费为房屋原值的2%，保险费为房屋原值的3‰，报酬率为12%.试估算该写字楼的价格。

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第七章 成本法作业

一．填空选择题

1、建筑物的寿命有自然寿命和经济寿命之分，该两者的长短关系是（ ）

2、一厂房建成后8年被改造为超级市场，有效经过年数为6年，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算建筑物折旧的经济寿命为（ ）

3、建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数，它们之间的关系为（ ）

4、在成本法中，直接成本利润率的计算基数包括（ ） A.土地取得成本 B.开发成本 C管理费用 D销售费用 5、建筑物的物质折旧包括（ ）

A功能衰退 B、正常使用的磨损 C环境恶化 D、意外的破坏损毁 6、建筑物的重新构建价格是（ ）的价格。

A扣除折旧后 B估价时点 C客观 D、建筑物全新状态

7、某商业房地产，在取得 40 年土地使用权的当年开始建造，建造期 3 年，建筑物经济寿命 60 年（土地收回时不补偿）则该商业房地产的折旧年限是（ ）年。

A 、37 B 40 C 60 D 63 8、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（ ）。 A 自然折旧B 物质折旧C 、功能折旧 D 经济折旧 9、通常房地产开发投资利润率的计算基数为（ ）。 A 、土地取得成本 + 开发成本

B . 土地取得成本 + 开发成本 + 管理费用

C 、土地取得成本 + 开发成本 + 管理费用 + 销售费用 D 、开发完成后的房地产价值

10、下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，正确的有（ ）。 A 、估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别

B .建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额 C 、建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失

D 、建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新购建价格与市场价值之间的差额

E 、建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧

11、某综合办公楼建设期为 3 年，有效经过年数为 10 年，现补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为 50 年，建筑物剩余经济寿命为 35 年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（ ）。

A 35 年 B 、 45 年 C 48 年 D 50 年 12、下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是（ ）

A交通拥挤 B、建筑技术进步 C城市规划改变 D自然环境恶化 17、成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括（ ）等。

A、图书馆B.钢铁厂 C.空置的写字楼 D.单纯的建筑物 E.加油站

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18、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏，落后或者过剩所造成的建筑物价值的损失。造成建筑物功能折旧的主要原因有（ ）等。

A.意外破坏的损毁 B.市场供给过量 C、 建筑设计的缺陷 D、人们消费观念的改变 E.周围环境条件恶化 二．计算题

19、某建筑物为钢筋砼结构，经济寿命为50年，有效经过年数为8年。经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60％，第2年投入40%,均为均匀投入），管理费用为建造成本的3%,年利息率为6％，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知道其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残值率均为零，试计算该建筑物的折旧总额及现值。

注：写出详细步骤。

20、某公司于2005年3月1日在某城市水源地附近取得一宗士地使用权，建设休闲度假村。该项目总用地面积10000平米，土地使用期限40年，建筑总面积为20000平米，并于2007年9月1日完成，该公司申请竣工验收。根据环保政策要求，环保管理部门在竣工验收时要求该公司必须对项目的排污系统进行改造。请根据下列资料采用成本法评估该项目于2007年9月1目的正常市场价格。 (1)假设在估价时点重新取得该项目建设用地，土地取得费用为1000元每平米。新建一个与上述项目相同功能且符合环保要求的项目开发成本为2500元每平米，销售费用为200万元，管理费用为开发成本的3％，开发建设期为2.5年，开发成本、管理费用、销售费用在第一年投入30％，第二年投入50％，最后半年投入20％，各年内均匀投入，贷款年利率为7.02％，销售税金及附加为售价的5.53％，投资利润率为12％。

(2)经分析，新建符合环保要求的排污系统设备购置费和安装工程费分别为400万元和60万元，而已建成项目中排污系统设备购置费和安装工程费分别为200万元和40万元。对原项目排污系统进行改造，发生抵除费用30万元，拆除后的排污系统设备可回收90万元。

3)原项目预计于2008年1月1日正常营业，当年可获得净收益500万元。由于排污系统改造，项目营业开始时间将推迟到2009年1月1日，为获得与2008年1月1且开始营业时可获得的相同的年净收益，该公司当年需额外支付运营费用100万元，之后将保持预计的盈利水平。 (4)该类度假村项目的报酬率为8％。

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