房地产估价习题集

房地产状况 区位状况 权益状况 实物状况 +3% 0 -1% 0 +2% 0 -1% -1% +2% 上表中各百分数均是以估价对象为标准，正数表示比估价对象好，负数表示比估价对象劣。2012年6月1日至2013年3月1日，该类房地产市场价格每月平均比上月价格上涨1.5%。以3月1日为基准，以后每月递减1%，试利用上述资料评估该房地产2013年10月1日的正常价格。

2、为评估某房地产价格，选取A、B、C三宗可比实例，有关资料见下表：

项目 建筑面积 成交价格 成交日期 交易情况 区域因素 个别因素

可比实例A 101.1平方米 48.5万人民币 2014.4.1 -5% +2% -2%

可比实例B 120.3平方米 600美元/m2 2014.2.1 0% 0% +2%

可比实例C 968.8平方尺 48.6万人民币 2014.9.1 +2% +2% +2%

A为分期付款，即：于成交日首付15万元，时隔半年再付15万元，余款于1年后付清，

利率以5%计；

B为一次性付款，即于成交日一次性付清全款；

C为抵押贷款，即：于成交日首付30%，余款向银行申请15年期的抵押贷款，抵押贷款利率为5.05%。

该类房地产以人民币为基准的市场价格2014年上半年间逐月上涨1.5%；下半年以来逐月上涨0.8%。

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美元与人民币的市场汇价2014年4月1日为1：8.28；2014年2月1日为1：8.30；2014年8月1日为1：8.27，2014年10月30日为1：8.26。 评估某房地产于2014年10月30日的价格。

3、为评估某写字楼 2015 年 10 月 1 日的正常市场价格，在该写字楼附近地区调查选取了 A 、B 、C 三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下： ⑴ 可比实例的成交价格和成交日期，见表1 可比实例A 可比实例B 可比实例C 成交价格 6000(元/㎡) 5800(元/㎡) 6120(元/㎡) 成交日期 2015.4.1 2015.2.1 2015.5.1

⑵ 交易情况的分析判断结果，见表2。

可比实例A

可比实例B

可比实例C

交易情况 3％ －1％ ＋2％

表2中交易情况的分析判断是以正常价格为基准， 正值表示可比实例成交价格高于其正常市场价格的幅度，负值表示低于其正常市场价格的幅度。

⑶ 调查获知该类写字楼的价格，2014年11月1日到2015年6月1日平均每月比上月上涨1.2％，2015年6月1日至2015年10月1日平均价格每月比上月上涨1.8％。

⑷ 房地产状况的比较判断结果，见表3。

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房地产状况 可比实例A 可比实例B 可比实例C 因素1 2％ 4％ 0 因素2 －3％ －1％ 5％ 因素3 6％ 2％ －3％

三个因素对价格的重要程度是：因素1是因素3的4倍，因素2是因素3的1.67倍。房地产状况各因素的正（负）值表示可比实例的状况优于（差）估价对象状况的幅度。 试利用上述资料测算该写字楼 2015年10月1日的正常市场价格。

三、改错题：请指出下列计算过程的错误（至少三处），并写出正确的步骤和结果（之前错误的不算错）

1、可比实例的选取

估价人员通过市场调查，按时用途、结构、地段等级等相同或相似，成交日期与估价时点相近，成交价格为正常价格或可修正为正常价格的要求，选取了A、B、C三个可比实例，具体情况见下表（房地产状况中的区域因素，个别因素详细情况比较略）。

可比实例基本情况调查表 （元/m2）

项 目 可比实例A 可比实例B 可比实例C 估价对象 7

坐 落 用 途 交易情况 成交价格 地上建筑层数 个别因素（综合） 付款方式 ××路××号 ××写字楼 协议 6300 26 一般 一次性付款 ××路××号 ××写字楼 拍卖 6750 28 一般 一次性付款 ××路××号 ××写字楼 招标 6760 30 一般 一次性付款 ××路××号 ××写字楼 协议 30 一般 2、比较修正过程 （1）交易情况修正

由于实例B、C的交易方式为拍卖、招标，故较正常价格偏高，估计分别偏高2%和1%，故实例A、B、C的交易情况修正系数分别为100/100、100/102、100/101。 （2）交易日期修正

根据估价人员分析得知，从2003年12月以来，该类房地产的价格自2003年12月起平均每月上涨0.5%，故实例A、B、C的交易日期修正系数分别为105/100、104/100、103/100。 （3）区域因素修正

估价人员经过认真调查、分析，并对实例A、B、C目前的区域因素状况和估价对象目前的区域因素状况进行了比较，确定区域因素修正系数分别为100/99、100/101、100/100。 （4）个别因素修正

估价经过逐项认真调查、分析，确定实例A的个别因素状况比估价对象差2%，实例B的个别因素状况比估价对象好1%，实例C的个别因素状况比估价对象差1%。（具体分析判断过程略）。

实例A、B、C的个别因素修正系数分别为100/98、100/101、100/99。 3、求取比准价格 实例A：

6300×（100/100）×（105/100）×（100/99）×（100/98）＝6818元/m2 实例B：

6750×（100/102）×（104/100）×（100/101）×（100/98）＝6747元/m2 实例C：

6760×（100/101）×（103/100）×（100/100）×（100/99）＝6963元/m2

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