2012注册会计师-税法-（打印版）第九章-房产税、城镇土地使用税和耕地占用税法

第九章 房产税、城镇土地使用税和耕地占用税法考情分析

非重点章，每个税种的分值在2分左右,合计分值在6分左右。

第一节 房产税法

一、纳税义务人及征税范围 （一）纳税义务人

房产税是以房屋为征税对象，依据房屋的计税余值或租金收入向产权所有人征收的一种财产税。

凡在我国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税义务人。具体包括产权所有人、承典人、房屋代管人或者使用人。 ①产权属于国家所有的，由经营管理单位纳税；属于集体或个人的，集体单位和个人为纳税人。 ②产权出典的，承典人为纳税人。

③产权所有人、承典人均不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使 用人纳税。

④无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。 （二）征税范围：征税对象是房屋。

房地产开发企业建造的商品房，在出售前不征收房产税；但对出售前已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。 城市、县城、建制镇、工矿区。不包括农村房屋。

二、税率、计税依据和应纳税额的计算

1.从价计征：年应纳税额＝应税房产原值×（1－扣除比例）×1.2%

注意：从价计税方式下税率具有年的含义在里面,在计算中注意和时间的配比!

（1）房产原值：纳税人按会计制度规定，在“固定资产”账簿中记载的房屋原价（包括应当缴纳房产税，但未在该账户中记载的房产）；原价根据有关会计制度规定核算，未按规定核算并记载的，按规定予以调整或重新评估。

（2）应包括与房屋不能分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。如暖气、照明、通风等设备；电力、电讯、给排水、电梯等。无论会计核算中是否单独记账与核算，均应并入原值计税。

（3）纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应地增加房屋原值，易损件、经常更换的零配件，更新后不再计入原值中。 对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。

（4）对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。 【典型例题】某企业有一处房产原值1000万元，2011年7月1日用于投资联营（收取固定收入，不承担联营风险），投资期为5年。已知该企业当年取得固定收入50万元，当地政府规定的扣除比例为20%。该企业2011年应缴纳房产税（ ） A.6.0万元 B.9.6万元 C.10.8万元 D.15.6万元 『正确答案』C

『答案解析』应缴纳房产税＝1000×（1－20%）×1.2%/2＋50×12%＝10.8（万元）

2.从租计征（12%）：应纳税额＝租金收入×12%

注意：个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，暂按4%税率征税。

【典型例题】某企业2011年1月1日的房产原值为3000万元，4月1日将其中原值为1000万元的临街房出租给某连锁商店，月租金5万元。当地政府规定允许按房产原值减除20%后的余值计税。该企业当年应缴纳房产税（ ）。 A.4.8万元 B.24万元 C.27万元 D.28.8万元 『正确答案』C

『答案解析』（3000－1000）×（1－20%）×1.2%＋1000×（1－20%）×1.2%/12×3＋5×9×12%＝27（万元）

【两种方法的适用范围】

（1）投资联营的房产参与利润分红，共担风险的以房产余值计税；收取固定收入，不承担联营风险的按租金收入计税。 （2）融资租赁的房产，依照房产余值缴纳房产税。

（3）居民住宅区内业主共有的经营性房地产（实际经营的代管人或使用人缴纳房产税）自营的按余值计税，出租的按租金收入计税。无原值或不能将业主共有房产与其房产的原值准确划分开的，由税务机关核定。

（4）对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。 【典型例题1－2011年考题】下列各项中，应作为融资租赁房屋房产税计税依据是（ ） A.房产售价 B.房产余值 C.房产原值 D.房产租金 『正确答案』B

『答案解析』融资租赁的房产，依照房产余值缴纳房产税。

【典型例题2－2011年考题】某公司办公大楼原值30000万元，2010年2月28日将其中部分闲置房间出租，租期2年。出租部分房产原值5000万元，租金每年1000万元。当地规定房产税原值减除比例为20%，2010年该公司应缴纳房产税（ ）。 A.288万元 B.340万元 C.348万元 D.360万元 『正确答案』C

『答案解析』2010年1－2月从价计征的房产税：30000×（1－20%）×1.2%×2÷12＝48（万元） 2010年3－12月从价计征的房产税：25000×（1－20%）×1.2%×10÷12＝200（万元） 2010年3－12月从租计征的房产税：1000×12%×10÷12＝100（万元） 合计应纳房产税＝48＋200＋100＝348（万元）

三、税收优惠 下列房产免纳房产税：

（一）国家机关、人民团体、军队自用的房产； （二）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产； （三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；

【典型例题】某省政府机关有办公用房一幢，房产价值5000万元。2011年将其中的四分之一对外出租，取得租金收入100万元。已知该省统一规定计算房产余值时的减除幅度为20%，该省政府机关当年应纳的房产税为多少？ 『正确答案』①省政府机关办公用房免税；

②出租部分应以租金交税，应纳税额为：应纳房产税＝100×12%＝12（万元）

（四）个人所有非营业用的房产。

（五）2011年至2020年，为支持国家天然林资源保护二期工程的实施，对天然林二期工程实施企业和单位税收政策规定如下： 1.对长江上游、黄河中上游地区，东北、内蒙古等国有林区天然林二期工程实施企业和单位专门用于天然林保护工程的房产、土地免征房产税。对上述企业和单位用于其他生产经营活动的房产、土地按规定征收房产税。

2.对由于实施天然林二期工程造成森工企业房产、土地闲置一年以上不用的，暂免征收房产税；闲置房产和土地用于出租或重新用于天然林二期工程之外其他生产经营的，按规定征收房产税。

3.用于天然林二期工程的免税房产、土地应单独划分，与其他应税房产、土地划分不清的，按规定征收房产税。 经财政部批准免税的其他房产：

（1）损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后，可免征房产税。 （2）纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税。

【典型例题】某企业拥有A、B两栋房产,A栋自用,B栋出租。A、B两栋房产在2011年1月1日时的原值分别为1200万元和1000万元,2011年4月底B栋房产租赁到期。自2011年5月1日起，该企业由A栋搬至B栋办公，同时对A栋房产开始进行大修至年底完工。企业出租B栋房产的月租金为10万元，地方政府确定按房产原值减除20%的余值计税。该企业当年应缴纳房产税（ ）。 A.15.04万元 B.16.32万元 C.18.24万元 D.22.72万元 『正确答案』A

『答案解析』应纳房产税＝1200×（1－20%）×1.2%×4/12＋1000×（1－20%）×1.2%×8/12＋4×10×12%＝15.04（万元）

（3）在基建工地为基建服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间，一律免征房产税。但工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还转让给基建单位的，应从基建单位接收的次月起，照章纳税。 【典型例题】某企业2011年2月委托一家施工单位新建厂房，9月对建成的厂房办理验收手续，同时接管基建工地上价值100万元的材料棚，一并转入固定资产，原值合计1100万元。该企业所在省规定的房产余值扣除比例为30%。2011年企业该项固定资产应缴纳房产税（ ）。

A.2.1万元 B.2.31万元 C.2.8万元 D.3.08万元

2012年注册会计师考试辅导 税 法

『正确答案』B

『答案解析』1100×（1－30%）×1.2%×3/12＝2.31（万元）

（4）为鼓励利用地下人防设施，暂不征收房产税。

（5）对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产，免征房产税。 （6）老年服务机构自用的房产。

（7）向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业暂免征收房产税。“不包括从事热力生产但不直接向居民供热的企业。”即对居民又对非居民供热的企业，可以根据收入划分征免界限。

（8）自2011年1月1日至2012年12月31日对高校学生公寓实行免征房产税政策。

（9）自2011年1月1日至2012年12月31日对商品储备管理公司及其直属库承担商品储备业务自用的房产、土地免征房产税。

【典型例题】某供热企业2011年拥有的生产用房原值5000万元，全年取得供热总收入2500万元，其中直接向居民供热的收入800万元。企业所在省规定计算房产余值的扣除比例为30%，该企业2011年应缴纳房产税（ ）。 A.13.44万元 B.28.56万元 C.42万元 D.60万元 『正确答案』B

『答案解析』5000×（1－30%）×1.2%×1700÷2500＝28.56（万元）

【典型例题】下列各项中，关于房产税的免税规定表述正确的有（ ）。 A.行政机关所属的招待所使用的房产应当征收房产税 B.对非营利性医疗机构的房产免征房产税 C.房管部门向居民出租的公有住房免征房产税

D.应税房产大修停用三个月以上的，在大修期间可免征房产税（6个月） 『正确答案』AC

『答案解析』B.对非营利性医疗机构自用的房产免征房产税；D.应税房产大修停用六个月以上的，在大修期间可免征房产税。 四、征收管理

（一）纳税义务发生的时间：

1.原有房产用于生产经营的，从生产经营之月起缴纳房产税； 2.纳税人自建房屋用于生产经营，自建成次月起缴纳房产税； 3.纳税人委托施工企业建房的，从办理验收手续次月起纳税； 4.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用次月起缴纳房产税； 5.纳税人购置存量房地产，自房产证签发次月起缴纳房产税；

6.纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起缴纳房产税；

7.房地产开发企业自用出租、出借本企业建造的商品房，自房产使用或交付次月起缴纳房产税； 8.终止房产税纳税义务的，应纳税款的计算截至到发生改变的当月末。

（二）纳税期限：房产税实行按年征收，分期缴纳的办法，具体纳税期限由省（市、自治区）政府决定。 （三）纳税地点：房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产坐落地点分别向房产所在纳税。 【典型例题】下列各项中，符合房产税纳税义务发生时间规定的有（ ）。 A.将原有房产用于生产经营，从生产经营之次月起缴纳房产税 B.委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起缴纳房产税 C.购置存量房，自权属登记机关签发房屋权属证书之次月起缴纳房产税 D.购置新建商品房，自权属登记机关签发房屋权属证书之次月起缴纳房产税 『正确答案』BC

『答案解析』A.将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起缴纳房产税；D.购置新建商品房，自房屋交付使用次月起缴纳房产税。

第二节 城镇土地使用税法

一、纳税义务人和征税范围 （一）纳税义务人

城镇土地使用税是以城镇土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。

第3页

在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税纳税人。 根据用地者的不同情况分别确定为： （1）拥有土地使用权的单位和个人。

（2）拥有土地使用权而不在土地所在地的纳税人，实际使用人为纳税人。 （3）土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，实际使用人为纳税人。

（4）土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。以各方实际使用土地的面积占总面积的比例，分别缴纳。

【典型例题】甲企业（国有企业）生产经营用地分布于A.B.C三个地域,A的土地使用权属于甲企业，面积10000平方米，其中幼儿园占地1000平方米，厂区绿化占地2000平方米；B的土地使用权属甲企业与乙企业共同拥有，面积5000平方米，实际使用面积各半；C面积3000平方米，甲企业一直使用但土地使用权未确定。假设A.B.C的城镇土地使用税的单位税额为每平方米5元，甲企业全年应纳城镇土地使用税（ ）。

A.57500元 B.62500元 C.72500元 D.85000元 『正确答案』C

『答案解析』（10000－1000＋5000/2＋3000）×5＝72500（元）

（二）征税范围：城市、县城、建制镇、工矿区内的国家所有和集体所有的土地。其中城市的征收范围为市区和郊区；县城的征收范围为县人民政府所在的城镇；建制镇的征收范围为镇人民政府所在地，不包括镇政府所在地所管辖的行政村。公园、名胜古迹内索道公司所经营用地，按规定缴纳。

二、税率、计税依据和应纳税额的计算

（一）税率：定额税率，经济落后地区，土地使用税的适用税额标准可适当降低，但降低额不得超过上述规定最低税额的30%。经济发达地区的适用税额标准可以适当提高，但须报财政部批准。

把土地使用税税额定为幅度税额，拉开档次，而且每个幅度税额的差距规定为20倍。 （二）计税依据：为纳税人实际占用的土地面积。 纳税人实际占用的土地面积按下列办法确定：

（1）凡有由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的面积为准。 （2）尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准。 （3）尚未核发出土地使用证书的，应由纳税人申报土地面积，据以纳税，待核发土地使用证以后再作调整。 （三）应纳税额的计算：年应纳税额＝实际占用土地面积（平方米）×适用税额

【典型例题】某城市的一家公司，实际占地23000平方米。由于经营规模扩大，年初该公司又受让了一块尚未办理土地使用证的土地3000平方米，公司按其当年开发使用的2000平方米土地面积进行申报纳税，以上土地均适用每平方米2元的城镇土地使用税税率。该公司当年应缴纳城镇土地使用税为（ ）。 A.46000元 B.48000元 C.50000元 D.52000元 『正确答案』C

『答案解析』（23000＋2000）×2＝50000（元）

三、税收优惠

（一）法定免缴土地使用税的优惠： 1.国家机关、人民团体、军队自用的土地。 2.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地。 3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地。

宗教寺庙自用的土地，是指举行宗教仪式等的用地和寺庙内的宗教人员生活用地。 公园、名胜古迹自用的土地，是指供公共参观游览的用地及其管理单位的办公用地。 以上单位的生产、经营用地和其他用地，不属于免税范围。

4.市政街道、广场、绿化地带等公共用地。（企业内部绿化用地不免）

5.直接用于农、林、牧、渔业的生产用地。不包括农副产品加工场地和生活办公用地。

6.经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年。 7.非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健等卫生机构自用的土地，免征城镇土地使用税。 8.企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，其用地能与企业其他用地明确区分的，免征城镇土地使用税。