办公楼物业项目投标方案(技术标)参考借鉴陪标版

1．维修值班制度 2．巡视制度 3．维修记录制度 4．维修工作单制度 5．日常维修工作流程 （五）建立运行维修“速查表”

为提高工作效率，发挥员工一专多能的作用，按专业系统建立维修速查表。将关键部位、故障多发点、系统连接各环节及位置等用表格分类表示出来。使任何人对一般故障不用查图纸即可准确到位处理。

三． 计划保养

（一） 建立每台设备的维修档案，动态反映设备情况。 （二） 按专业系统分别制定详细的设备防范性保养计划。 （三） 制定关键设备、重点设备的强制性保养计划

强制保养（或检测）项目

1.电梯 2.擦窗机 3.消防水泵 4.高压配电开关 5.电力变压器 6.热力泵 7.主补水泵 8. 消防排烟风机 9.应急灯 10.燃气阀门、管线 11.热水阀门管线 12.主排污泵 13.防盗报警器 14.火警探测器 15.发电机 16.卫星天线结构 17.楼顶、室外广告牌(架)结构 18.燃气灶具 19.桑那电炉 20.各种蓄电池(电瓶) 20.冷冻机 21.冷却塔 22.其他涉及使用安全的设备 （四） 防范性计划保养周期

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1．年周期保养计划主要项目：

各类电机；消防水泵；高低压配电盘；电力变压器；锅炉；空调主机；空调风道清理；空调风阀；冷热水主泵；避雷系统；风机盘管；热交换器；消防烟（温）感探头；接地系统；电话分线箱；电力电缆或母线；建筑外墙门窗等。

2．季度周期保养计划主要项目：

各类普通水泵；空气处理机（风机）；空调散流器（风口）；分路低压开关（分路电盘）；电热水器；生活水箱；蓄水池；应急灯；蓄电池组；擦窗机；交换机、配线架；管井、管沟；动力控制电盘；消防报警盘；消火栓；燃气灶具；卫生间机电设备；保安设施；应急广播。

3．月周期保养计划主要项目：

空调过滤网；排污泵；排污井及管道；水箱清洗；给排水自控装置；电梯；发电机等。

四． 大修及更新改造

（一） 大修的含义。符合下列情形之一，即视为大修。

1． 发生的单项维修费用符合海关财务制度规定的固定

资产列支金额的。（如高价值零备件和材料。） 2． 发生固定资产增值的项目。（如设备设施更换、改造、

安装等。）

3． 财务已列入固定资产的低值项目，其一次性维修费用

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等于或大于设备整体价值的。（如整体不能更换或货源困难的低值设备。） 4． 超过折旧期的设备维修。 （二） 实施大修的办法

1． 根据实际情况提出大修计划及其预算。 2． 制定大修技术方案和实施方案。

3． 由海关决定是否由维修保养人员或物管公司专业队操作执行。必要时委托工程队伍或厂商执行。 4． 按规定进行检查验收。

五． 工程管理

（一）

协助甲方管理项目

1．使用和经营过程中的土建、机电、装修等改造工程或安装工程。

2．大厦扩大经营增加的工程项目。 3．大厦内客户自行实施的二次装修工程。 4．客户退租后“租区恢复“工程。 （二） 工程管理制度

1．内部施工管理程序。 2．内部施工验收标准。 3．客户施工管理程序。 4．客户装修技术审批程序。 5．客户施工现场管理规定。

6．客户装修技术规范、验收标准（各专业）。

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六． 维修保养应急措施（提要）

（一） 组织措施———应急预案

1． 制定细致的突发事件应急预案。

2． 落实应急人员，强化全体员工的应变能力。 3． 规定联络方式，确定人员及时到位。 （二） 技术措施

1．事先假设可能发生的各种紧急情况，制定技术处理程序并要求员工熟知。如：火灾扑救保障程序、断电处理程序、跑水处理程序等。 2．维修值班室配备专用应急工具。 3．制定善后措施（各主要设备设施）。 （三） 主要应急内容：

火警（灾）、跑水、断电、设备重大事故、人身重大事故、防汛等。

（四） 工程部紧急事件处理原则

1． 保障生命、保护设备、减少损失 2． 抢救现场、防止扩大、控制影响 3． 分清主次、人力得当、稳定大局

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