房西苑在淄博第五届房地产高层峰会上的报告-房地产项目融资

低温空调也是这样，现在咱们不是要提倡节能吗？低温空调用的是脚下的恒温层储存的热量。现在咱们用的空调，比如在夏天，室外的温度已经是35度，你还要把室内的热气往外运，等于把这个很重的东西从地面拎起来举过头顶，你在耗能。能不能节能呢？利用大气温度和地下的温差。因为夏天地下比上面凉，冬天地下比上面暖，所以冬天把冷气往地下排，夏天则刚好相反。这就是利用了这个道理。这是整个技术模型，这是冻土层，用地下水传热，而且我们不耗地下水，用完了以后再灌回去，这个就是空调。这是一个技术模型，水从地下抽上来的时候是50度，经过?冷热交换?后变成了25度，中间的15度被交换掉，压缩机把冷气压缩出来，变成高压气体，高压气体经过交换变成高压液体，高压液体忽然减压，他就吸热，所以这些管子上布满了雪和霜，再用输出的风到这个屋里，然后房间再回放到这里。这里是三个交换：第一个是水交换，第二个是氟利昂交换，第三个风交换。整个系统都是自动的，关键是控制膨胀阀，温度够了，阀被打开，温度降下去的时候，阀被关闭。举的这些例子都说明一个什么问题呢？说明技术组合最重要的是如何能够?节能?，如何节约成本。

第二个问题，商务模式。商务模式最重要的是?怎么挣钱？?。

咱们再举一个例子。大家都看到了，这个设备是一个污水处理设备，很小，就这么高，一米多高。它一头插进了污水池，

一头对着清水池，只要马达一开，污水就被抽出来，排到清水池，就变成清水了。可以清到什么程度呢？这个公司的老板为了卖设备，找电视台来作秀，电视台架上摄像机，把他污水管通到马桶里，抽出水来以后，他拿一个杯子接了，直接就把水喝了下去。可以达到这个水平，可以喝。如果花一块钱就能达到?二级排放标准?，两块钱就可以喝。这个设备很轻巧。

他让我帮他融资，我带了三个投资者考察他的项目，这三个人都是投资基金的老板。结果那天我考察项目的时候，他正在给长春公园换水（这个企业在长春），那些水已经40年没换了，都臭了。他抬了10个设备去，全部都在抽水。这个设备有个好处，可以并起来用，一个泳池一台设备，一湖水10-20台机器一起抽。然后有一些人在一边检验那个水，他们是环保局的人。我首先问他们的人，你们检验的这个水合格吗？环保局说?合格，二级排放标准。?

好了，技术不成问题，质量也不成问题，剩下的问题是怎么挣钱？我把长春公园的园长找来。

?他们给你换水你满意吗？?

?我满意，这个味道难闻死了，我现在终于解放了。? 我说?好，那你愿意买他的设备吗？?

长春公园的老板看了一下那个老板，马上说?不！? ?我看你没有良心，人家给你换水，你不买他的设备？? 他说，?但是下一次换水是20年以后的事了，我干吗买他

的设备？?

其他每一个老板都会这么打算。?他的设备这么贵，我卖门票才挣多少钱？我一次给他这么多钱就负债了。?

怎么办呢？结果我带去的一个投资人围着那个设备打量了一会，他问了老板一个问题，?你的设备是怎么运过来的？?

?还能怎么运过来？当然是卡车运过来的。? ?能装到卡车上，我买20台。?

那个老板很好奇，?你买20台用来做什么？?

?我把他拉倒北京去，然后我把他放在大卡车上，围着大街小巷转，我叫它‘城市清污队’。哪个游泳池要换水，我就把卡车开到他门口给他换。?

我问他?怎么算钱？?

?我按吨位算钱，我给他换一吨水，收一吨水的钱。我第一个客户已经想好了，我先去找党中央，说我给你中南海换水。当然下次再给中南海换水是20年以后的事了，但北京这么多公园、游泳池，我一定够忙活的。?

按水表算钱，人家马上想出一个商务模式来。

后来我们就把这个老板的整个模式总结出两种商务模式来。这个公司生产出来设备，首先咱们假设他的客户是洗浴中心。长春是我们国家的洗浴之都，所有的城市里开的洗浴中心，大概有一半都是东北人开的，而这里面又有一半是长春人开的，所有长春的洗浴中心很发达。好，这些都是我们的潜在客

户，洗车场、游泳池。

第一种方式，满街都是洗浴中心，我把设备卖给洗浴中心，如果你一次付不了钱，你可以分期付，最后这个东西是你的。

第二种方式，我制造出来，到这个城市里做代理。哪个城市既缺水，又想挣钱，你就买几十台，每个洗浴中心放一台，就租给洗浴中心，你雇一个小伙子天天查水表，今天多少字？明天多少字？最后月底算帐，每吨水给我多少钱？按吨位支付资金。租金的多少，取决于这个城市的自来水水价。

大家知道北京洗浴中心的水多少钱一吨吗？我估计大家猜不到，60块钱/吨，千真万确的。北京市开洗浴中心的人不偷水根本活不下去。现在是60块钱/吨，以后国家监管越来越严。到最后咱们用一个合法的方式，我给你一台，收你20块钱/吨；假如城市的自水是20块钱/吨，我收你10快，我只收你一半的钱，我就挣一半的钱，我一会儿就把它的成本收回来了，只要账算的过来就行。这是说的怎么用商务模式挣钱？ 咱们要不要休息一回，咱们休息10分钟，10：45分回到会场。咱们下面讲的是?合作模式?，合作模式是三种模式中技术含量最高，也是最困难的。

刚才在课间，我给大家放了一个我最近做的项目，还没做完。这是一个郊区的一个大型的房地产项目，4000亩地，要做成一个巴黎的凡尔赛宫。

大家可以从这儿看到，项目是怎么包装的？我都说过，我