房西苑在淄博第五届房地产高层峰会上的报告-房地产项目融资

最后、政府也是赢家。我最后一句话打动了政府，你知道按照我给你设计的这两个模式，就可以?建设社会主义新农村?，这叫?样板工程?，而且还可以?少花钱、多办事?。而且你看，按照这种设计，你建立起来的?样板工程?就会有很多个领导来参观，是不是？中央首长都会来参观。你知道政府官员最大的利益是什么？他们最大的利益是经常能见到比他们更大的官。那天晚上他们肯定睡不觉了，要是建好了，他们各个都升官有望。

我这儿还有很多例子。我们来讨论下一个很重要的话题，?要为投资者留下退路?。刚才我说了，很多投资者是情人，他不看见退路不会来。有几种退路呢？有三种，投资者进来后：

第一个退路，?上市?，这是最正大光明的退路。 第二个退路，假如上市上不了怎么办？?溢价转让?。大家还记得?击鼓传花?的游戏吗？你现在卖光了，你可以卖一部分给下一代，卖的时候要?溢价?一点钱，这叫?溢价转让?

第三个退路，?溢价转让?也卖不出去怎么办？最后你就得?卖给投资者?，你要跟投资者说，假如我把气喘上来了，我把卖给你的股权再买回来。

我曾经给一个公司设计过一个模式，就是?增值扩股?，一块钱一股卖给你，五年以后我再买回来。我100块钱买了100股，5年以后我500块钱买了100股，这种方式叫做?溢价回购?。这就涉及到经济学里一个很重要的原理：?没有流动就没

有安全?。资产只有是?流动?的，它才是安全的。这句话很抽象，大家可能不明白意思。我只要问一个问题，大家就明白了。

在座的企业老板想到的最优良的企业资产是什么？ 嘉宾：现金。

房西苑：对了！刚才有人说?现金?，你说安全吗？一把火就点了。但是为什么大家都说是现金，因为现金的流动性是最强的。他随时都能够出手，换来任何东西。所以大家明白这个道理吗？什么样的资产最优良？?流动性?强的是最优良的。资产的?流动性?与安全性成正比，只有现金最安全。只有让资本自由的流出，他才会踊跃的流入。只有承诺无条件的退还，消费者才会放心的购买；知青才愿意上山下乡；允许自由进出国境，人们就不会偷渡。能够自由离婚，人们才会结婚 第二，有市场，就会有风险投资，?放之四海而皆准?。以前老百姓要出国，政府卡的很严，我好不容易混出去以后我就不回来。你说海外的那些留学生他为什么不回来？你以为他们不爱国？但是为什么不回来呢？怕回来了就出不去了。所以现在咱们的政府学精了，现在允许自由出入，我就回来了。现在我绿卡都不要了，所以我开玩笑，我说，?我当了10几年的美国人，最后当成了美国人他爹了。?我儿子在美国生的。将来这个美国人我也不当了，我不要了。还有一句，?我干了十几年的企业，最后企业家没当成，当成企业家的老师了?。

所以，只要你明白了这个道理就行了。其实这个道理非常简单，过去也是，咱们让所有的人把外汇存到银行，他们就问银行了。

?咱们存外汇自由存吗？? ?不问你外汇的来路。?

然后下一句话，很多老百姓会问你，?我可以由取吗？? ?那当然不能自由取，你得单位开个证明。假如你家里有人病的要死了，你一定要到海外买药，我就帮你把钱取出来。?

有这么蠢的银行吗？傻瓜才把钱存进去。现在咱们才明白这个道理：你让人家自由出入，人家才会把钱存进去。花了50年才明白！

如何提高资产的流动性呢？一个最简单的办法就是资产的?证券化?。特别是咱们盖楼了，那栋楼怎么让他流动？你把他印成?票?就流动了。有四个形式：可细分割、可标准计量、可凭证授权、可方便交换。有了这四条，这不是跳票是什么？假如允许房地产发证，允许资产?证券化?。现在还有风险，但这个风险就快消失了。咱们脑袋顶上还有一顶帽子，叫?非法集资?。什么时候共产党想明白了，政府想明白了，把?非法集资?的帽子去掉了，就可以?证券化?了，什么东西都可以证券化。

什么叫?非法集资?？我们从美国回来的人听不懂。什么叫?非法集资?？每个人愿意拿出钱来干一件事情，关你政府

什么事？当然有骗子，你上当受骗怎么办？上当受骗也不关你的事，我受了谁的骗，我到法院去告，跟政府有什么关系？骗子是刑事犯罪，你抓刑事犯罪，你不要说模式是错的。我愿意办事，我愿意把钱交给一个人，我不用你政府承担风险，关你什么事？假如没有?非法集资?这个帽子，能够把产业?证券化?，在这里我可以保证，我能把长城给卖了。大家信吗？

大家听过一个故事吗？叫做?拥有一寸美国土地?。有一个家伙把佛罗里达州的沼泽地一寸一寸地给买了，很多人买的时候是想去玩的，发一个土地证。这个土地证有什么用？就够开个玩笑的。这是我美国的土地证，哥们是美国的地主！还有一个作用，我告诉你，咱们去美国旅游的时候，你不是没有把握签到证吗，老给你拒签，怎么办？就拿着土地证到美国大使馆去办证，我要去美国看地，不是旅游，?我要视察我的领土?。美国人不敢不给你签，他们有《宪法》，他们不是保护私有财产吗？你不要管私有财产多大，我要视察私有财产，拒签你就违宪。

既然美国人能把土地卖了，我不能把长城卖了吗？中国人不稀罕长城，中国人觉得长城到处都是！美国人稀罕长城，长城多伟大！所以现在我可以在美国的报纸登一个广告——?让我们拥有一块长城砖吧！?每一块砖发一个票。美国人有钱，一千块钱一块长城砖，美国人买了长城砖在美国也可以吹牛，哥们是长城的股东！他连他的长征转在哪儿都不知道!而且长