房西苑在淄博第五届房地产高层峰会上的报告-房地产项目融资

么方案呢？

首先500万我拿到了，多一分钱我也不要，为了表示我的诚意，我再让一步，30%的股权我也不要，这就让的很大了。你不是愿意自己开公共汽车吗，你自己开，条件是你要让我们的老板当你中国的总代理。美国人马上就把这事想明白了。

我说?Steven，你生产出来的东西总要有人给你在中国卖，谁比这位老板当你的总代理合适？他卖了八年，他熟门熟路。?

美国人心想，对呀，生产出来的东西总要有人给我销售，这个总代理非他莫属。

然后我找中国的老板，我说?你看，给他当总经理干什么？管那几百个工人？让他们管，你就管六个人：一个人对一汽大众，一个人对上海大众，一个人对武汉重工……你卖的是美国人的王牌产品。他把账一算了，又省事又省钱。

所以双方皆大欢喜，握手言欢，最后签协议。

我举的这个例子是一个要把双方的利益都考虑到，一定要?双赢?才会合作。

我们再看一个?双赢?的例子，这是一个房地产项目。这个项目公司要在市中心建一个商城，但是市中心的商城设计牵扯到大量的拆迁，还没有拆迁，怎么办？像这种?绿地项目?，机构投资者决不会在拆迁前给你。因为拆迁有很大的风险，拆不掉怎么办？干脆你找一个合作者，找其他的房地产开发公司。楼建好了，房子还没买前，你跟他签一个协议，这个合资

协议就是用他剩余的房子来交换你未来的商铺，条件是把这些拆迁户迁到居民的房子里去。用未来的商铺来交换居民住宅，把这些拆迁户迁入到新居去。然后，其他的房地产开发公司就拥有未来的商铺了。这些居民他不但有住的问题，而且他在原来的地方有一些小门脸，给他部分的补偿，最后这个商铺建好以后再迁，再给他们一些铺面，这就是交换，最后用很少的钱就把这个事办了。这是一个很好的模式，叫做合作拆迁模式。

再给大家看一个项目，这是今年夏天我操作的一个项目。大家看一下这副图，这副封面图是一个地宫，地宫这边是柱子，每两个柱子中间搁一个罐子，这个罐子里面是什么东西呢？是中国的各个著名的庙宇，比如说五台山、九华山、普陀山啊，这些庙宇的高僧、主持死了以后火化的骨灰，咱们称为?猞猁?，就在这个罐子里。这个地方在什么地方？在宜宾市西北37公里，那个地方有一条越溪河，越溪河的水由青山汇入闽江。在那里出现了数百个这种地宫，据统计，大概有多少这种罐子呢？大概有三万多，这个发现可以跟兵马俑媲美。所以我们说?北俑南龛，千古奇观?。谁挖出来的呢？是一个挖矿的公司，这个公司本来是挖矿的矿业公司，结果搞出来这么一个?大金矿?。

?以后我不挖矿了，这东西比矿值钱。?

但是这个东西怎么挣钱呢？你要搞出一个旅游区来。这是佛教的八宝山，那现在他面临问题就是要?忽悠?政府，要拿

出一个计划来让政府把250平方公里的地方包给他，让他开发一个旅游区。他把这个给了我，让我帮他策划包装，去?忽悠?政府。这就是那天?忽悠?政府的现场，这个一是大标题，汇报项目的汇报会。那天我就是这样?忽悠?的，下面做的全是政府官员，前面是五大银行的行长，所有的领导都来了，我就在上边?忽悠?，最后?忽悠?成功，协议签了，248平方公里的土地到手了。这就是项目包装，你看，凡是这类的项目，包括房地产项目，这也是有一半是房地产项目，很关键的问题是先画地图，以这个为中心，400公里的半径，人口5000万。你知道这张图给老外看了以后多激动，5000万，这是一个中等国家的人口。金沙江，闽江，这就是越溪河，这就是项目所在地，这是铁路，在建铁路，这是县城的高速公路，这边去成都，这边去重庆，这边是待建的高速公路，其中有一条从乐山到宜宾，2008年通车，绿色的是省道，黑色的是国道。

我说了，房地产也好，旅游项目也好，首先你得画地图。这是高速公路网，从宜宾到什么地方多少公里？然后这是铁路，这是航运，左转可以直接到上海、到南京。这是周边的旅游区，我快点放。这是景区，几大片，然后把他分成四大块，这都是景点，从这儿进入越溪区，越溪主要是风景区，这条河50公里，沿着河走，两边风景如画，这都是两边的风景，最后我点题——?北佣南龛，千古奇观?。

这叫市场操作，?北有兵马俑，南有众僧塔?。我们不介绍

这个项目了，说一下你怎么?忽悠?政府？政府最关心的是248平方公里共有30000个农民，农民的衣、食、住、行怎么解决？如果解决了这个问题，地就是你的。我们要建设一个?社会主义新农村?，政府出了一个规划，整个旅游区的开发，政府打了一个预算，30个亿。那是设计院做的，三个四星级酒店，六个三星级酒店，这个度假村，那个温泉村，搞了一大堆，30个亿。

我说，?30亿，你有吗？我告诉你，不用30亿，几百万搞定了。?

?你能说几百万搞定？? 我说，?你看我怎么干。?

项目公司向银行贷款，贷款借钱给当地居民，当地的房子都是古香古色的，让当地的居民借银行的钱装修他们的房子，搞成小客栈，让老百姓可以开小旅店、小饭店，用他们的房子抵押。

我问银行行长，?房子抵押可以吗？? 银行行长说，?可以。?

我警告你，千万不要把钱交到他手里去，他万一喝酒喝光了怎么办？给每一个借款的农民设一个专门的帐户，钱不发给他。项目公司成立一个专门的装修队伍，统一设计，统一装修。农民哪会设计，哪会装修？我来给他干。装修完了以后，你把借给他的钱，以发工钱的形势发回来（实际上是项目公司的