不动产估价习题(1) - 图文

第一章 房地产估价概论

一、单项选择题

1、从科学且具有可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是（ ）。

A、估价对象的真实价格 B、估价对象的实际成交价格 C、估价对象的重置价格 D、合格估价师的重新估价结果 【正确答案】 D 【答案解析】

判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将它与真实价值进行比较，实际中一般是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。参见教材P9。

2、关于房地产估价误差的说法，错误的是（ ）。（2011年真题）

A、判断评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将其与真实值进行比较 B、估价会有误差，可用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准 C、所有的评估价值都有误差，因此可以说所有的评估价值都是近似值 D、估价误差应有一定的限度，因此需要确定合理的误差范围 【正确答案】 B 【答案解析】

估价会有误差，但是不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，估价是门艺术，关于误差的标准确认，没有这么客观。参见教材P9。

3、下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是（ ）。（2010年试题）

A、高层建筑地价分摊 B、房地产投资价值评估

C、因环境污染导致的房地产价值减损评估 D、城市房屋拆迁中的停业损失评估 【正确答案】 B 【答案解析】

房地产估价师和房地产估价机构除了从事传统价值评估业务（即为了各种估价目的，对各种房地产的各种价值进行评估），通常还从事房地产估价衍生业务和咨询业务，如价值分配业务、价值减损评估业务、价值提升评估业务、相关经济损失评估业务和房地产咨询业务。参见教材P4。

4、用成本法测算出一个商品住宅小区的平均房价，在各单元、各套型之间进行分配，属于（ ）业务。

A、价值分配 B、提升评估 C、价值减损评估 D、相关经济损失评估 【正确答案】 A 【答案解析】

用成本法测算出一个商品住宅小区的平均房价，在各幢、各单元、各朝向、各楼层、各套型之间进行分配属于房地产价值分配业务。参见教材P4。

5、房地产估价从某种意义上讲是（ ）房地产的价值。

A、发明 B、发现 C、创造 D、确定 【正确答案】 B 【答案解析】

房地产估价师基于房地产价值本来就存在，估价师只是运用自己的专业知识和经验去“发现”或“探测”房地产价值，而不是去“发明”或“创造”房地产价值。参见教材P7。

6、下列说法正确的是（ ）。

A、估价是提供价值意见而不是作价格保证。因此，估价师和估价机构可以不负任何责任

B、估价是提供价值意见而不是作价格保证。因此，对于咨询性或参考性的估价专业意见，估价师和估价机构可以不负任何责任

C、估价是提供价值意见而不是作价格保证。因此，对于咨询性或参考性估价专业意见，估价师和估价机构可以不负任何责任，但对于鉴证性或证据性的估价专业意见，估价师和估价机构要承担责任

D、对于咨询性或参考性的估价专业意见和鉴证性或证据性的估价专业意见，估价师和估价机构都要承担一定的法律责任

【正确答案】 D 【答案解析】

根据提供的专业意见的用途和作用，可以把估价分为两种不同的性质：一是鉴证性估价（或称证据性估价、公正性估价）二是咨询性估价（或参考性估价）。在这两种不同性质的估价中，估价机构和估价师都要承担一定的法律责任。参见教材P7。

7、在英国和其他英联邦国家，法官使用的房地产估价误差范围是（ ）%，有时误差范围放宽到15%。

A、5 B、10 C、15 D、25 【正确答案】 B 【答案解析】

法官使用的误差范围是10%，有时误差范围放宽到15%。对于难度很大的估价业务，误差范围放宽到20%。参见教材P9。

8、下列（ ）特性是鉴证性估价可以不遵循的。

A、独立 B、客观 C、公正 D、争取最大权益 【正确答案】 D 【答案解析】

鉴证性估价应“独立、客观、公正”。参见教材P8。

9、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（ ）和价值量大的特性。

A、独一无二 B、供给有限 C、流动性差 D、不可移动 【正确答案】 A 【答案解析】

一种资产只有同时具有独一无二和价值较大两个特性，才真正需要专业评估。参见教材P11。

10、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（ ）的特性。

A、独一无二和供给有限 B、流动性差和价值最大 C、独一无二和价值量大 D、不可移动和用途多样 【正确答案】 C 【答案解析】

一种资产只有同时具有独一无二和价值较大两个特性，才真正需要专业评估。参见教材P11。

11、下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是（ ）。

A、了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值 B、了解某地区地震后房地产价值的变化 C、了解某宗房地产的抵押的价值

D、了解某宗房地产的应缴纳城镇土地使用税额 【正确答案】 D 【答案解析】

前三个都需要，而城镇土地使用税额是依据占地面积乘以相应的纳税税率计算的，不需要进行房地产估价。但是如果是房产税，就需要了，因为计税依据和房地产价值有关。本题的综合性较强。参见教材P14～27。

12、在贷款期间需要提供的房地产估价服务是（ ）。

A、房地产抵押价值评估 B、抵押成数测算 C、抵押房地产价值动态评估 D、房地产贷款项目评价 【正确答案】 C 【答案解析】

ABD都属于贷款前期的估价服务项目。参见教材P15。

13、关于征收和征用，下列说法正确的是（ ）。

A、征收的实质主要是所有权的改变，不存在返还的问题

B、征用的实质只是使用权的改变，被征用的房地产使用后，应当返还被征用人，可以不予补偿 C、征用的实质是一种临时使用房地产的行为 D、征收是无偿的，征用是有偿的 【正确答案】 A 【答案解析】

征收征用都应给予补偿BD错，征用的范围不仅限于房地产，C错。参见教材P16。

14、在投保时，房地产保险产生的对房地产估价的需求是（ ）。

A、确定保险标的的价值和保险金额 B、确定保险事故发生后的保险赔偿金额 C、确定保险事故发生后的保险标的的价值 D、确定保险期间保险标的的价值 【正确答案】 A 【答案解析】

BC是保险事故发生后出现的估价需求。D是保险期间出现的估价需求。参见教材P18。

15、目前，我国土地使用权出让不正确的方式是（ ）。

A、招标 B、拍卖 C、挂牌和协议 D、自由买卖 【正确答案】 D 【答案解析】

目前，国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。参见教材P20。

16、王某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计王某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。若月报酬率为0.5%，则室内空气质量不符合国家标准给王某造成的损失为（ ）元。

A、12650 B、5000 C、13911 D、12574 【正确答案】 D 【答案解析】

损失之和＝污染治理费用＋损失的租金净收益的现值

租金净收益现值＝3000×（1－15%）／0.5%×［1－（1＋0.5%）］＝7574 损失之和＝5000＋7574＝12574。参见教材P22。

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17、估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括房地产估价师、房地产估价机构和估价委托人，其中（ ）是估价主体。

A、估价报告的使用者 B、估价服务的需求者 C、估价委托人 D、房地产估价师和估价机构 【正确答案】 D 【答案解析】

估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括估价人员、估价机构和估价委托人。其中，估价人员和估价机构是估价服务的提供者，是估价主体；估价委托人是估价服务的直接需求者，是估价服务的直接对象。参见教材P28。

18、一个估价项目中的估价目的，本质上是由（ ）决定的。

A、估价师 B、估价机构 C、估价报告使用者 D、估价委托人的估价需要 【正确答案】 D 【答案解析】

估价目的来源于委托人的估价需要。参见教材P29。

19、如果是为了房屋征收目的而估价，则不考虑房屋租赁因素的影响，应（ ）。

A、视为无租约限制的房地产来估价 B、视房地产的具体情况来估价

C、考虑房屋租赁者的意见 D、视其租约租金与市场租金的差异大小而定 【正确答案】 A 【答案解析】

如果是为了房屋征收目的而估价，则不考虑房屋租赁因素的影响，应视为无租约限制的房地产来估价。参见教材P30。

20、有关价值类型下列说法正确的是（ ）。

A、同一估价对象的价值并不是唯一的 B、同一估价对象的价值是唯一的 C、同一估价对象的具体一种类型的价值，在理论上不是唯一的 D、ABC均不正确 【正确答案】 A 【答案解析】

同一估价对象可以有不同类型的价值，即同一估价对象的价值不是唯一的。参见教材P32。

21、商品住宅可同时采用市场法、收益法和（ ）估计，以相互验证，但不互相替代。

A、路线价法 B、成本估价法 C、长期趋势法 D、假设开发法 【正确答案】 B 【答案解析】

商品住宅可同时采用市场法、收益法和成本估价法估计，以相互验证，但不互相替代。参见教材P35。

22、下列关于房地产估价师应遵守的职业道德的表述中，不正确的有（ ）。

A、应做到诚实正直、公正执业

B、通过努力学习，可以接受部分超过自己专业能力的估价项目 C、未经委托人的书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开 D、不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签字、盖章 【正确答案】 B 【答案解析】

估价师对于感到自己的专业知识和经验所限而难以评估出合理的价值的，不应当承接。参见教材P36。

23、以下哪项法律、法规、规章、范中的明确规定使房地产估价成为国家的法定制度（ ）。

A、《房地产估价师执业资格制度暂行规定》 B、《中华人民共和国城市房地产管理法》 C、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》 D、《房地产估价师执业资格考试实施办法》 【正确答案】 B 【答案解析】

《中华人民共和国城市房地产管理法》中的明确规定使房地产估价成为国家的法定制度。参见教材P37。

24、中国房地产估价师与房地产经纪人学会的主要工作不包括（ ）。

A、房地产估价师执业资格考试、注册和继续教育 B、建立房地产估价机构信用档案 C、拟定房地产行业相关政策法规 D、对会员的执业行为进行日常监管 【正确答案】 C 【答案解析】

应为拟定并推行房地产估价、房地产经纪技术标准和执业规则。参见教材P39。

二、多项选择题