城镇土地估价规程

城镇土地估价规程

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１． １．总则

１． １．１土地估价的目的

土地估价是根据土地的自然、经济属性和收益状况，对土地在某一时间使用权价格进行综合评定。土地估价目的是为保证国家土地所有权在经济上的实现以及利用经济手段强化土地资产管理；促进土地使用制度改革，有偿出让、转让国有土地使用权，加强国家对土地市场的管理，促进正常交易；全面、科学、合理地使用城镇上地提供依据。 １． １．２规程运用范围

本规程适用于城镇、独立工矿区及开发区范围内的建设用地的“基准地价”和“宗地地价”评估。

基准地价是对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积平均价格。基准地价评估以城镇整体为单位进行。

宗地地价是城镇内某一宗地土地使用权的评估价格。宗地地价按评估目的可分为标定地价、出让底价和交易底价等。 １． １．３土地估价的技术途径 １．３．1基准地价评估技术途径

ａ．土地定级为基础，土地收益为依据，市场交易资料为参考评估基准地价； ｂ．用土地条件划分均质地域，用市场交易价格等资料评估基准地价。 １．３．２宗地地价评估技术途径

ａ．利用基准地价评估结果，采用系数修正法评估宗地地价；

ｂ．利用调查的有关资料，采用比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法评估宗地地价。 １． １．４土地估价成果 ａ．土地估价报告； ｂ．基准地价图； Ｃ．基准地价表； ｄ．宗地地价修正系数表； 宗地估价只提供宗地估价报告。 １．５地方补充规定

省级土地管理部门在必要时，可对本规程中某些条款作出补充规定。补充规定不得与本规程规定相抵触，并须报国家土地管理局备案。 １．６规程解释权

本规程由国家土地管理局负责解释。 ２．准备工作

２．１编写土地估价任务书

凡开展上地估价的城镇，由市、县土地管理局编写上地估价任务书，经上级土地管理部门批准后实施。土地估价任务书的内容包括： ａ．城镇基本情况；

ｂ．土地估价工作的领导与组织； Ｃ．估价时间安排和经费预算； ｄ．土地估价成果； ｅ．土地估价技术方案。

宗地地价评估只需评估机构与委托单位签订协议书。 ２．２表格准备

根据当地土地估价需要，从附录Ａ中有选择地准备工作用表。 ２．３土地估价工作图件的收集 ２．３．ｌ基准地价工作底图

大城市１：１００００～ｌ：２００００ 中等城市１：5000~ｌ：１００００ 小城市以下１：1000~ｌ：5000

按路线价评估基准地价的区域，局部商业用地的基准地价图可采用更大比例尺图件。 ２．３．２宗地地价工作用图

宗地地价评估的图件有地籍图或地形图、基准地价图、宗地图、宗地建筑平面图等。 工作中需要调查的其它图件由各城镇根据需要确定。 ３．资料调查与整理 ３．１资料调查的一般要求

ａ．调查、收集到有关的地价资料要按实地位置标注到估价工作底图上； ｂ．调查以土地级或均质地域为单位进行； Ｃ．样本抽样采用分类不等比抽样调查； ｄ．样本要有代表性； ｅ．样本分布要均匀；

ｆ．调查样本数为每级别内相同土地利用性质宗地数的五分之一至五十分之一，一般房地出租买卖的调查样本至少应占其总量的１５％，每级样本总

数不少于３０个；

ｇ．所选样本应能同时获得地价或利用效益和相对应的土地条件资料； ｈ．土地利用效益等经济资料要求不少于近期连续两年的数据；

ｉ．出让、转让、出租、入股、联营、联建等地价和企业单位土地利用效益资料以元为单位，准确到小数点后一位； ｊ．调查资料必须填入相应的调查表格。 ３．２资料调查的内容 ３．２．１土地定级成果资料 ａ．土地级别图；

ｂ．土地定级工作和技术报告；

Ｃ．其它能用于土地估价的定级成果及资料。 ３．２．二土地利用效益资料 ａ．不同行业资金利润率标准；

ｂ．同一行业不同规模的资金利用效益资料； Ｃ．不同行业、不同规模的企业劳动力标准； ｄ．行业产值后业额与利润等资料； ｅ．单位或企业土地利用效益资料。 ３．２．３地租、地价资料 ａ．土地使用权出让、转让资料； ｂ．土地使用权、房屋及柜台出租资料； Ｃ．土地征用补偿、安置补偿及地上物补偿标准； ｄ．土地联营人股资料；

ｅ．用土地进行联合建房的分成资料； ｆ．以地换房资料； ｇ．房屋及商品房买卖资料；

ｈ．房屋拆迁补偿标准、房屋造价标准、房屋重置价标准、房屋经营及管理标准、固定资产作价标准等资料， ｉ．宗地用途。出租时间、容积率等； ｊ．有关税费征收标准；

ｋ．土地开发费用标准、资本的利息、利润标准； １．其它资料，如还原利率等。

３．２．４其它资料

３．２．４．ｌ影响地价的因素资料 a．影响地价的一般因素资料

影响地价的一般因素主要是指影响城镇地价总体水平的社会、经济、政策和自然因素等，内容包括人口、行政区划、城镇发展过程、地理位置与自然条件、社会经济状况、土地利用规划及计划、社会及国民经济发展规划等。 ｂ．影响地价的区域因素资料

影响地价的区域因素主要是指影响城镇内部区域之间地价水平的城镇繁华程度及区域在城 市中的位置、交通条件、公共及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然条件等。 Ｃ．影响地价的个别因素资料

影响地价的个别因素主要是指与宗地直接有关的自然条件、市政设施条件、宗地形状、长度、 宽度、使用限制和宗地临街条件等。

３．２．４．２其它影响土地价格的有关资料 ａ．历史地价资料；

ｂ．有关经济指数及建筑材料价格上涨指数； c．土地开发与经营的政策法规、条例、规定； ｄ．有关土地房屋的税收种类、税率等； ｅ．城市规划等有关资料。 ３．３样本资料的整理 ３、３、１样本剔除

逐表审查调查资料，将缺主要项目、填报数据不符合要求和数据明显偏离正常情况的样本剔除。 ３．３．２样本资料归类

将初步审查合格的样本资料，分别按土地级别或均质地域、土地用途、企业用地效益、地价的交易方式和地价计算方法进行归类。当样本数量少于第（一）条第６款规定的数量时，应进行样本的补充调查。 ４．基准地价评估

４．ｌ级差收益法评估基准地价 ４．ｌ．ｌ土地级别的确定

根据（城镇土地定级规程》（试行）的要求，确定土地级别。 ４．１．２样本数据处理

４．１．２．ｌ土地利用类型的划分